20xx--20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題答案及解析(編輯修改稿)
2025-02-25 16:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者。建 設(shè)工程教育網(wǎng) （ ） 14．雖然開(kāi)發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣 工驗(yàn)收前仍可以被銷(xiāo)售。 （ ） 15．租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期 租約。 （ ） 四、計(jì)算題（共 2小題， 20分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出 公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．張某于 2021年 1月 1日以 50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中 60％來(lái)自銀行提供的年利率為 6％、期限為 15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于 2021年 1月 1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2021年 1月 1日至 2021年 12月 31日，年利率為 6％，按月等比遞增式還 款（月等比遞增比率為 ％）問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多 少？（ 8分） 2．某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為 40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2年，第 3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設(shè)工程教育 網(wǎng) （ 1）項(xiàng)目建設(shè)投資為 1800 萬(wàn)元。第 1年投資 1000 萬(wàn)元。其中資本金 400萬(wàn)元；第 2 年投資 800萬(wàn)元，其中資本金 230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第 3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3年還清。 （ 2）第 3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為 2021萬(wàn)元、 130萬(wàn)元、 600萬(wàn) 元。 從第 4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為 2500萬(wàn)元、 150萬(wàn)元、 650 萬(wàn)元。 （ 3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取 20年。 請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設(shè)工程教育網(wǎng) （ 1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅） （ 2）若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 15％；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投 資和收入均發(fā)生在年末）（ 12分） 參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 1． C 2． B 3． B 4． B 5． C 6． C 7． B 8． B 9． A 10． B 11． C 12． D 13． D 14． C 15． A 16． D 17． A 18． A 19． A 20． C 21． C 22． D 23． A 24． B 25． B 26． C 27． C 28． D 29． B 30． A 31． A 32． D 33． B 34． D 35． D 二、多項(xiàng)選擇題 1． ACDE 2． ABCD 3． AB 4． ACE 5． AB 6． ABD 7． ACE 8． ABD 9． BDE 10． ABCD 11． BCDE 12． BCE 13． BC 14． ACD 15． ACDE 三、判斷題 1． 2． √ 3． 4． 5． √ 6． √ 7． √ 8． 9． √ 10． 11． √ 12． 13． 14． √ 15． 四、計(jì)算題 ： 已知： i=6％ i’=6％ /12=％ s=％ n=1512=180 m=512=60 （ 1）抵押貸款額 P=5060％ =30萬(wàn)元 （ 2）張某月還款額 第二種解法：已知： P=5060％ =30萬(wàn)元 i=6％ /12=％ n=1512=180 （ 1） 張某月還款額： A=P[i(1＋ i)n／ (1＋ i)n1]＝ 300000[%（ 1+%） 180／（ 1+%）1801] = （ 2）張某 5年共還款： （ 3） 2021年 1月 1日李某共欠銀行款額： F2=p(1+i)n =300000(1+％ )60 = F3=F2F1= （ 4）略（同原答案） 第三種解法： 已知： P=5060％ =30萬(wàn)元 i=6％ /12=％ n=1512=180 （ 1）張某月還額： A＝ P［ i(1＋ i)n］ /［ (1＋ i)n1］ =300000[%(1+%)180/(1+%)180－ 1] = （ 2）張某 5年共還款額： A= i=％ n=12 5=60 （ 3）張某拭欠銀行貸款額： P2=(300000P1) = F1=(1+％） 60= （ 4）略（同原答案） ： （ 1）借款需要量的計(jì)算見(jiàn)下 表。 （ 2）借款還本付息表見(jiàn)下表。 當(dāng)年利息 =[年初借款累計(jì) +當(dāng)年借款／ 2]年利率 各年還本 = （ 3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。 （ 4）凈現(xiàn)值： 第二種解法： （ 1）第 1年銀行借款 1000400=600萬(wàn)元 第 2年銀行借款 800230=570萬(wàn)元 （ 2）第 1年利息 (600/2)10％ =30萬(wàn)元 各年還本 =(600+30+570+)/3= 第 3 年利息 =(600+30+570+)10％ = 萬(wàn)元 第 4 年利息 =() 10％= 第 5年利息 =() 10％ = （ 3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。 單位：萬(wàn)元 （ 4）凈現(xiàn)值： 2021年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 ——試卷 一、單項(xiàng)選擇題（共 35小 題，每題 1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意。） 1．某城市規(guī)劃將火車(chē)站由該城市的 A區(qū)遷至 B區(qū)，則 B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加， 這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 A．位置固定性 B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 2．房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。 A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長(zhǎng) 3．甲、乙兩個(gè)物業(yè) 2021年 10月的價(jià)值均為 1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2021年 10月的價(jià)值為 1100萬(wàn)元和 900萬(wàn)元的可能性各為 50％ 。預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2021年 10月的價(jià)值為 1200萬(wàn) 元和 800萬(wàn)元的可能性各為 50％，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）。 A．甲
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