20xx--20xx年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題答案及解析(編輯修改稿)
2025-02-25 16:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng)險只來自于申請貸款的購房者。建 設(shè)工程教育網(wǎng) （ ） 14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣 工驗(yàn)收前仍可以被銷售。 （ ） 15．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期 租約。 （ ） 四、計(jì)算題（共 2小題， 20分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出 公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．張某于 2021年 1月 1日以 50萬元購得一套住宅，購房款中 60％來自銀行提供的年利率為 6％、期限為 15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于 2021年 1月 1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2021年 1月 1日至 2021年 12月 31日，年利率為 6％，按月等比遞增式還 款（月等比遞增比率為 ％）問李某在新還款方案下的首次月還款額多 少？（ 8分） 2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為 40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為 2年，第 3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設(shè)工程教育 網(wǎng) （ 1）項(xiàng)目建設(shè)投資為 1800 萬元。第 1年投資 1000 萬元。其中資本金 400萬元；第 2 年投資 800萬元，其中資本金 230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第 3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3年還清。 （ 2）第 3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為 2021萬元、 130萬元、 600萬 元。 從第 4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本允別為 2500萬元、 150萬元、 650 萬元。 （ 3）計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營期）取 20年。 請根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設(shè)工程教育網(wǎng) （ 1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅） （ 2）若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 15％；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投 資和收入均發(fā)生在年末）（ 12分） 參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 1． C 2． B 3． B 4． B 5． C 6． C 7． B 8． B 9． A 10． B 11． C 12． D 13． D 14． C 15． A 16． D 17． A 18． A 19． A 20． C 21． C 22． D 23． A 24． B 25． B 26． C 27． C 28． D 29． B 30． A 31． A 32． D 33． B 34． D 35． D 二、多項(xiàng)選擇題 1． ACDE 2． ABCD 3． AB 4． ACE 5． AB 6． ABD 7． ACE 8． ABD 9． BDE 10． ABCD 11． BCDE 12． BCE 13． BC 14． ACD 15． ACDE 三、判斷題 1． 2． √ 3． 4． 5． √ 6． √ 7． √ 8． 9． √ 10． 11． √ 12． 13． 14． √ 15． 四、計(jì)算題 ： 已知： i=6％ i’=6％ /12=％ s=％ n=1512=180 m=512=60 （ 1）抵押貸款額 P=5060％ =30萬元 （ 2）張某月還款額 第二種解法：已知： P=5060％ =30萬元 i=6％ /12=％ n=1512=180 （ 1） 張某月還款額： A=P[i(1＋ i)n／ (1＋ i)n1]＝ 300000[%（ 1+%） 180／（ 1+%）1801] = （ 2）張某 5年共還款： （ 3） 2021年 1月 1日李某共欠銀行款額： F2=p(1+i)n =300000(1+％ )60 = F3=F2F1= （ 4）略（同原答案） 第三種解法： 已知： P=5060％ =30萬元 i=6％ /12=％ n=1512=180 （ 1）張某月還額： A＝ P［ i(1＋ i)n］ /［ (1＋ i)n1］ =300000[%(1+%)180/(1+%)180－ 1] = （ 2）張某 5年共還款額： A= i=％ n=12 5=60 （ 3）張某拭欠銀行貸款額： P2=(300000P1) = F1=(1+％） 60= （ 4）略（同原答案） ： （ 1）借款需要量的計(jì)算見下 表。 （ 2）借款還本付息表見下表。 當(dāng)年利息 =[年初借款累計(jì) +當(dāng)年借款／ 2]年利率 各年還本 = （ 3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。 （ 4）凈現(xiàn)值： 第二種解法： （ 1）第 1年銀行借款 1000400=600萬元 第 2年銀行借款 800230=570萬元 （ 2）第 1年利息 (600/2)10％ =30萬元 各年還本 =(600+30+570+)/3= 第 3 年利息 =(600+30+570+)10％ = 萬元 第 4 年利息 =() 10％= 第 5年利息 =() 10％ = （ 3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。 單位：萬元 （ 4）凈現(xiàn)值： 2021年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試 ——試卷 一、單項(xiàng)選擇題（共 35小 題，每題 1分，每題的答案中只有一個最符合題意。） 1．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A區(qū)遷至 B區(qū)，則 B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加， 這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 A．位置固定性 B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 2．房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。 A．相對較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 3．甲、乙兩個物業(yè) 2021年 10月的價值均為 1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2021年 10月的價值為 1100萬元和 900萬元的可能性各為 50％ 。預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2021年 10月的價值為 1200萬 元和 800萬元的可能性各為 50％，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（ ）。 A．甲
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