20xx--20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題答案及解析(參考版)
2025-01-24 16:32本頁(yè)面
【正文】 計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。 （ ） 四、計(jì)算題（共 2小題， 20分。 （ ） 14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ） 12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需 要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ） 10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使 用壽命中較短的年限為最大值。 （ ） 8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（ ） 6．服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。 （ ） 4．目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。 （ ） 2．一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的 一個(gè)系統(tǒng)。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D．在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金 E．在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 三、判斷題（共 15小題，每題 1分。 A．單元估算法 B．概預(yù)算定額法 C．工程最近似匡算法 D．蒙特卡洛模擬法 E．單位指標(biāo)估算法 14．新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。 A．自我消費(fèi) B．房地產(chǎn)保值 C．房地產(chǎn)增值 D．開(kāi)發(fā)利潤(rùn) E．出租收益 12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。 A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債各付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表 述中，正確的有（ ）。 A．文獻(xiàn)查閱 B．觀察 C．專(zhuān)題討論 D．分銷(xiāo)渠道調(diào)查 E．實(shí)驗(yàn) 8．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。 A．保險(xiǎn)合同 B．分包合間 C．銷(xiāo)售合同 D．勘察設(shè)計(jì)合同 E．加工合同 6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括的類(lèi)型有（ ）。 A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．投資結(jié)構(gòu) 4．根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（ ）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫(xiě)字樓 E．建成后的物業(yè) 2．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。全部選對(duì)的，得 2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 。 A． B． C． D． 二、多項(xiàng)選擇題（共 15小題，每題 2分。 A．綜合利率 B．貸款 利率 C．折現(xiàn)率 D．機(jī)會(huì)成本 34．某寫(xiě)字樓的建筑面積為 8萬(wàn) m2，可出租面積系數(shù)為 80%，公用建筑面積系數(shù)為 15％， 則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬(wàn) m2． A． B． C． D． 35．某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為 15萬(wàn)元 /月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò) 150萬(wàn)元時(shí)收取 3％的百分比租金。 A．市場(chǎng) B．財(cái)務(wù) C．政策 D．經(jīng)營(yíng) 32．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（ ）。 A．損益表 B．資金來(lái)源與運(yùn)用表 C．資本金現(xiàn)金流量表 D．全投入現(xiàn)金流量表 30．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參 數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。 A． 52％ B． 58％ C． 62％ D． 68％ 28．在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi) = 每平方米造價(jià)指標(biāo) 建筑面積，屬于（ ）。該項(xiàng)目固定成本為 6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為 2021元 /m2， 則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（ ）。 A． 80％ B． 120％ C． 171％ D． 200％ 25．房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于 （ ）。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（ ）萬(wàn)元。 A． ％ B． ％ C． ％ D． ％ 23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 4年，其中前期工作為 年，建設(shè)期為 年，銷(xiāo)售期為 1 年，建造成本估算為 10000萬(wàn)元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利 率為 6％。 A． 11． 12％ B． 11． 36％ C． 11． 661％ D． 12． 95％ 21．某置業(yè)投資者以 10000元 /m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的 40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為 10年，年利率為 10％， 每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共 24萬(wàn)元， 則其償債備付率是（ ）。 20．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為 11％時(shí)，凈現(xiàn)值為 1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 12％時(shí)，凈現(xiàn)值 為 870萬(wàn)元。 A． B． C． D． 19．下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（ ）。 A． B． C． D． 17．已知某筆貸款年利率為 12％，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ）。 A． B． C． D． 16．銀行為某人提供期限為 10 年、年利率為 6%，首期月還款為 1000元，月還款遞增率為 ％的個(gè)人住房抵押貸款。 A．吸納率分析 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析 C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D．投資購(gòu)買(mǎi)和使用購(gòu)買(mǎi)的比例分析 15．某家庭預(yù)計(jì)今后 15年內(nèi)月收入為 10000元，如果其中的 35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款 。 A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 B．消費(fèi)者行為調(diào)查 C．市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查 D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 12．某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為 500萬(wàn) m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為 450m2，平滑指數(shù)為 ， 則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷(xiāo)售量是（ ）萬(wàn) m2． A． 450 B． 475 C． 490 D． 500 13．從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（ ）。 A．半個(gè)月 B．一個(gè)月 C．一個(gè)半月 D．兩個(gè)月 10．在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。 A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段 8．如果同一地區(qū)的某一類(lèi)型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類(lèi)型物業(yè)的出租需 求就會(huì)（ ）。 A．租賃 B．銷(xiāo)售 C．保險(xiǎn) D．抵押 6．某城市 2021年存量商品住房的吸納率為 40％，則該城市同期存量商品住房的吸納 周期是（ ）。
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