20xx--20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題答案及解析-資料下載頁
2025-01-20 16:32本頁面
【導(dǎo)讀】螞蚆肈腿薈蚅膀蒞蒄蚄袀膇莀蚄莃芆蚃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄莆螀聿荿莂蝿膁節(jié)蟻螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿螆?bào)＼灯N裊袈肂薃襖羀芇葿袃膂肀蒅袂袂蒞莁袂羄膈蝕袁肆莄薆袀腿膆蒂罿袈莂莈薅羈膅芄薅肅莀薃薄螃膃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄蠆薀衿芀薅蕿肂蒁蠆肄羋莇蚈螄肁芃蚇羆芆螞蚆肈腿薈蚅膀蒞蒄蚄袀膇莀蚄莃芆蚃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄莆螀聿荿莂蝿膁節(jié)蟻螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿螆?bào)＼灯N裊袈肂薃襖羀芇葿袃膂肀蒅袂袂蒞莁袂羄膈蝕袁肆莄薆袀腿膆蒂罿袈莂莈薅羈膅芄薅肅莀薃薄螃膃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄蠆薀衿芀薅蕿肂蒁蠆肄羋莇蚈螄肁芃蚇羆芆螞蚆肈腿薈蚅膀蒞蒄蚄袀膇莀蚄莃芆蚃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄莆螀聿荿莂蝿膁節(jié)蟻螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿螆?bào)＼灯N裊袈肂薃襖羀芇葿袃膂肀蒅袂袂蒞莁袂羄膈蝕袁肆莄薆袀腿膆蒂罿袈莂莈薅羈膅芄薅肅莀薃薄螃膃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄蠆薀衿芀薅蕿肂蒁蠆肄羋莇蚈螄肁芃蚇羆芆螞蚆肈腿薈蚅膀蒞蒄蚄袀膇莀蚄莃芆蚃肅膆薄螂螄
【正文】 ．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（ ）。 A．彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅 33．在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按（ ）計(jì)算的。 A．綜合利率 B．貸款 利率 C．折現(xiàn)率 D．機(jī)會(huì)成本 34．某寫字樓的建筑面積為 8萬 m2，可出租面積系數(shù)為 80%，公用建筑面積系數(shù)為 15％， 則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬 m2． A． B． C． D． 35．某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為 15萬元 /月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過 150萬元時(shí)收取 3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為 180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的 租金是（ ）萬元。 A． B． C． D． 二、多項(xiàng)選擇題（共 15小題，每題 2分。每題 的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得 2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 。） 1．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 2．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。 A．投資房地產(chǎn)信托 B．購買住房抵押支持證券 C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng) E．購買土地進(jìn)行開發(fā) 3．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu) ，通常還應(yīng)分析 （ ）。 A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．投資結(jié)構(gòu) 4．根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（ ）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段 5．開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。 A．保險(xiǎn)合同 B．分包合間 C．銷售合同 D．勘察設(shè)計(jì)合同 E．加工合同 6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。 A．產(chǎn)品調(diào)查 B．價(jià)格調(diào)查 C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查 D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查 7．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。 A．文獻(xiàn)查閱 B．觀察 C．專題討論 D．分銷渠道調(diào)查 E．實(shí)驗(yàn) 8．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。 A．行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B．政府政策 C．通貨膨脹率 D．內(nèi)部收益率 E．投資者的目標(biāo)收益率 9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。 A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債各付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表 述中，正確的有（ ）。 A．內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率 C．同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率 D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。 A．自我消費(fèi) B．房地產(chǎn)保值 C．房地產(chǎn)增值 D．開發(fā)利潤(rùn) E．出租收益 12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。 A．期望值相同， 標(biāo)準(zhǔn)差小的方案 B．期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案 E．標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案 13．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。 A．單元估算法 B．概預(yù)算定額法 C．工程最近似匡算法 D．蒙特卡洛模擬法 E．單位指標(biāo)估算法 14．新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。 A．項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成 B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn) C．從項(xiàng)目投資后的緊急效益來考察償債能 力 D．從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力 E．?dāng)M建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn) 15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金 E．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 三、判斷題（共 15小題，每題 1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用 “√”表示正確，用 “”表示錯(cuò) 誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 （ ） 2．一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的 一個(gè)系統(tǒng)。 （ ） 3．當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增 加。 （ ） 4．目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。 （ ） 5．在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開 發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（ ） 6．服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。 （ ） 7．細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。 （ ） 8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 （ ） 9．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ） 10．房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使 用壽命中較短的年限為最大值。 （ ） 11．不確定性分析 中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知 條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。 （ ） 12．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需 要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ） 13．個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。 （ ） 14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ） 15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合 管理以策略性管理為主。 （ ） 四、計(jì)算題（共 2小題， 20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì) 算的，要寫出 公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．某家庭購買了一套 90m2 的商品住宅
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