【正文】 少選且選擇正確的。)固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。 從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生，空置率最高，供給增長率等于需求增長率 ，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。 下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，正確的有()。，所有投資正好被收回的收益率，投資項(xiàng)目是可行的 。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)有()。 6在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) 、期望值小的為優(yōu)，期望值大的為優(yōu) 1下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理，提供服務(wù)并獲取收益，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入1投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。1在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 1寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。 三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。()我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中 7己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。()在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。()房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()1損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價(jià)指標(biāo)。()1商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請的貸款。()1房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()1房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()1零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，%，假設(shè)租金和住房市場價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價(jià)的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：(1)該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款。%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： 8(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)參考答案一、單項(xiàng)選擇題CDBCCCDCDA1A1B1C1B1B1A1B1A1D B2C2C2D2A2A2C2A2D2D A3C3D3A3D3C二、多項(xiàng)選擇題ACEBCDEABDBDCEBCDABDABCBCEACE1ABC1ABCD1ABD1ADE1ADE三、判斷題√√√√11111√四、計(jì)算題 ：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=%，R=%(1)求購房最高總價(jià) 購房最高總價(jià)=P/70%=(2)求出售原有住房時(shí)間住房市場價(jià)值V=A12/R=200012/%=25萬元設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬元，則有有：(1+0.%)M=M=(1+%)= 240196=44個(gè)月 在還款44個(gè)月之后出售住房 ： 解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400萬元2)第2年年初：投資=5400萬元。甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0萬元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700(1+9%)2+5400(1+9)= 乙銀行貸款= 凈現(xiàn)金流量=+=0萬元 4)第4年年末： 還本付息=7%= 營運(yùn)成本=(70%95%x+1000010%)35%=(+1000)35%萬元 經(jīng)營收入=70%95%x+1000010%=(+1000)萬元 凈現(xiàn)金流量(+1000)65%萬元 5)第5年年末： 還本付息=+=營運(yùn)成本=(+1000)35%萬元 經(jīng)營收入=(+1000)萬元 轉(zhuǎn)售收入=(+1000)65%凈現(xiàn)金流量=(+1000)65%+(+1000]65% =(+1000)65%(2)求基礎(chǔ)租金