【文章內(nèi)容簡介】 5．魯班獎(jiǎng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)品總量調(diào)控 1．總量調(diào)控的基本精神（1）建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號(hào)，2002年8月26日）（2）國土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國土資發(fā)[2003]45號(hào)）2．調(diào)控舉措 國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的有關(guān)條款第四章房地產(chǎn)價(jià)格管理 第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、有關(guān)規(guī)定1．有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的規(guī)定 中國人民建設(shè)銀行總行商財(cái)政部修訂和解釋、1993年7月1日起施行的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第五十一條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。2．有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格構(gòu)成及定價(jià)的規(guī)定 國家計(jì)委報(bào)經(jīng)國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》（批號(hào)：國發(fā)[1998]34號(hào)）要求，要以保持經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房價(jià)格新體系的建立工作。對(duì)中低收入家庭購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，利潤控制在3%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)施和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）等4項(xiàng)因素成本為基礎(chǔ)計(jì)算。對(duì)最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對(duì)高收入家房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義庭購買、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格；必要時(shí)，政府也要規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度。各地制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷售。《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布，2003年1月1日起施行）第五條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。第六條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。（一）開發(fā)成本：1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。2．開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。5．管理費(fèi)按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2%計(jì)算。6．貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。7．行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。（二）稅金：依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。（三）利潤：按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的3%計(jì)算。第七條 下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格：（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；（二）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；（三）各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。第十一條 按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格，為同一期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。樓層、朝向差價(jià)按整幢（單元）增減的代數(shù)和為零的原則確定。第十二條 經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格經(jīng)政府價(jià)格主管部門確定公布或?qū)徟?，任何單位和個(gè)人不得擅自提高。第二節(jié)開發(fā)商可能采用的定價(jià)與價(jià)格欺詐一、開發(fā)商可能采用的定價(jià)方法 1．成本加利潤法 2．投資回報(bào)法 3．競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法 4．隨機(jī)定價(jià)法 5．折扣定價(jià)法 6．特殊定價(jià)法 7．心理定價(jià)法二、商品房價(jià)格欺詐 1．商品房欺詐商品房欺詐的9種表現(xiàn)形式：交付時(shí)間的欺詐：明明不能交房，開發(fā)商為減少違約金來交房；面積欺詐：增大公攤面積、減少套內(nèi)使用面積；質(zhì)量欺詐：質(zhì)量不合格的房屋被當(dāng)成合格房屋進(jìn)行銷售；配套設(shè)施、裝修、設(shè)備欺詐；物業(yè)管理欺詐；抵押欺詐：已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意繼續(xù)銷售，銷售已經(jīng)抵押的房屋時(shí)不告之買受人；環(huán)境欺詐：綠化環(huán)境的虛假；合同欺詐：利用開發(fā)商保管全部合同文件的優(yōu)勢(shì)，修改合同文本；所有權(quán)欺詐：開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)，消費(fèi)者根本無法取得所有權(quán)的房屋，仍然進(jìn)行銷售。2．商品房價(jià)格欺詐《福建省制止商品房銷售價(jià)格欺詐暫行規(guī)定》 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格管理一、房地產(chǎn)價(jià)格管理現(xiàn)狀1．政府調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格總水平的基本制度尚未真正建立3．住房價(jià)格構(gòu)成缺乏有效約束，部分地區(qū)房價(jià)水平偏高二、房地產(chǎn)價(jià)格管理路經(jīng) 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》，要抓好以下工作：1．建立合理的住房價(jià)格體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控2．調(diào)整住房價(jià)格構(gòu)成，清理整頓建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi) 3．建立正常、良好的市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房價(jià)格及物業(yè)管理收費(fèi)行為4．積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化5．加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的各項(xiàng)工作 第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的起源及其意義價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀(jì)的歐洲，起源于物價(jià)指數(shù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的研究則是20世紀(jì)40年代以后才開始盛行的，戰(zhàn)后的各國為了重振經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種信息也得到政府和民眾的廣泛關(guān)注，住房價(jià)格指數(shù)倍受重視。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義至于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，國外比較流行的有五種：成本投放法(Input Cost Method)，中位數(shù)價(jià)格法(Media Sale Price)，重復(fù)交易法(Repeat Sale Method)，特征價(jià)格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。在我國，自1995年開始研制開發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后，全國各地日益重視房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的研究，1997年國家計(jì)委、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá)“關(guān)于開展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知”，1998年在全國選擇35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作，并定期向社會(huì)公布。編制和公布房地產(chǎn)指數(shù)局用重要的實(shí)踐意義：首先，經(jīng)濟(jì)管理工作者和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究人員可以通過房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化趨勢(shì)和程度，從而為政策制定工作和研究工作提供依據(jù)。其次，開發(fā)商通過房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化和趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，從而為自己的投資、開發(fā)經(jīng)營決策服務(wù)。第三，通過房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，消費(fèi)者可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，從而調(diào)節(jié)自己的消費(fèi)和投資行為。最后，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，準(zhǔn)確的價(jià)格指數(shù)也可為其預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格以及進(jìn)行時(shí)間修正提供可靠的依據(jù)，使估價(jià)結(jié)果更趨客觀和合理。二、我國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 1．中房指數(shù)系統(tǒng)中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System）的簡稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式來揭示并反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和變化軌跡的指標(biāo)體系。中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫4大類，以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的4類物業(yè)的銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計(jì)算4類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這4類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，并以此平均價(jià)格作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格，運(yùn)用下列公式計(jì)算各城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。2．典型住宅價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)簡稱典型指數(shù)系統(tǒng)。1999年，由中房指數(shù)系統(tǒng)成立典型指數(shù)系統(tǒng)項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)開發(fā)、維護(hù)運(yùn)作，并根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)和城市住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)，提出了初步的系統(tǒng)設(shè)計(jì)構(gòu)想。以后，項(xiàng)目小組廣泛征求專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士及政府官員的意見，得到了各方面的積極參與和充分肯定，系統(tǒng)理論設(shè)計(jì)經(jīng)評(píng)議、調(diào)整后最終成型。3．武房指數(shù)系統(tǒng)武房指數(shù)系統(tǒng)由分類物業(yè)指數(shù)和綜合物業(yè)指數(shù)組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)1000點(diǎn)為基值，每季度第一個(gè)月16日向社會(huì)發(fā)布前一季度的武房指數(shù)。第五節(jié)房地產(chǎn)泡沫防范（自學(xué)）一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征 1．房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)一詞，來源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界，簡要的釋義是，虛擬資本的過度增長，具體的解釋是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，通過各種“狂熱”的活動(dòng)，使得某種商品、某種資產(chǎn)或某個(gè)公司股票的價(jià)格猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價(jià)值，這種若干倍猛漲形成的高價(jià)，不能長期維持，最終會(huì)像泡沫一樣地破滅，這就是泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，比較典型的則稱之為泡沫事件。2．房地產(chǎn)泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)（2）房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹（3）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱是兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)過熱，主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求，房地產(chǎn)過熱可能帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來價(jià)格飆升，從而引致泡沫的發(fā)生。（4）房地產(chǎn)泡沫與房屋空置二、房地產(chǎn)泡沫的運(yùn)行機(jī)理 三、房地產(chǎn)泡沫的防范舉措 1．設(shè)計(jì)嚴(yán)密合理的房地產(chǎn)稅制 2．加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控 3．對(duì)商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查 4．規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 5．改變傳統(tǒng)的抵押估價(jià)辦法6．利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)7．政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告，公告有關(guān)市場(chǎng)信息 8．加快企業(yè)制度改革與產(chǎn)權(quán)改革四、我國房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)“泡沫”自2002年下半年關(guān)于地產(chǎn)泡沫論之爭(zhēng)至今，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議，成為社會(huì)各界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，其中包括，泡沫論之爭(zhēng)、地產(chǎn)冬天之爭(zhēng)、土地革命之爭(zhēng)、央行121文件之爭(zhēng)。第五章房地產(chǎn)交易管理 第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一、房地產(chǎn)交易管理 1．概念《城市房地產(chǎn)管理法》更明確規(guī)定，房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃3種形式。房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。2．管理機(jī)構(gòu)及其主要任務(wù)房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。包括國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，省級(jí)建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所（房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處、房地產(chǎn)交易中心等）。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 1．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 3．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度4．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 5．城市土地有償有期限使用制度 第二節(jié)房地產(chǎn)出售管理一、商品房預(yù)售管理 《城市房地產(chǎn)管理法》（國主席令第29號(hào)，自1995年1月1日起施行）第四十四條要求，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！渡唐贩夸N售管理辦法》（建設(shè)部令88號(hào)）（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常委會(huì)議審議通過，自2001年6月1日起施行），第六條明確，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日起施行）第二十三條要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。第二十六條要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。第二十七條要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正）第四條明確，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。第五條要求，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以