【正文】 可制度。第五章房地產(chǎn)交易管理 第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一、房地產(chǎn)交易管理 1．概念《城市房地產(chǎn)管理法》更明確規(guī)定，房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃3種形式。2．典型住宅價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)簡稱典型指數(shù)系統(tǒng)。在我國，自1995年開始研制開發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后，全國各地日益重視房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的研究，1997年國家計(jì)委、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá)“關(guān)于開展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知”，1998年在全國選擇35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作，并定期向社會(huì)公布。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。2．工程竣工驗(yàn)收的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施）（課外自學(xué)）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理與總量調(diào)控一、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理 1．房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)質(zhì)量因素的綜合性（2）房地產(chǎn)質(zhì)量主體的多元性（3）房地產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的長期性（4）房地產(chǎn)質(zhì)量影響的社會(huì)性 2．建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理的綜合體系（1）全社會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)質(zhì)量（2）全產(chǎn)業(yè)參與質(zhì)量管理（3）全方位控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（4）全過程協(xié)調(diào)質(zhì)量行為（5）建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系 3．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號）經(jīng)2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過，自2000年1月30日起施行。國務(wù)院各有關(guān)部門負(fù)責(zé)其直屬施工單位施工現(xiàn)場的管理工作。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？h級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。（4）對象的廣泛性。征地是國家作為全社會(huì)的組織者與管理者而依法進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)，只有國家才可以為之，任何組織或個(gè)人均無權(quán)擅自征用土地。第三章房地產(chǎn)產(chǎn)品管理第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程管理一、土地征用管理1．土地征用的概念與法律特征土地征用是指國家基于公共利益的需要，依法采取強(qiáng)制手段有償?shù)貙⑥r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地征為國家所有，或?qū)型恋厥褂脵?quán)予以調(diào)整的法律行為。第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，具體包括，土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在典期內(nèi)，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權(quán)，則典權(quán)歸于消滅。地上權(quán)人對其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務(wù)。三、房地產(chǎn)他物權(quán) 1．地役權(quán)傳統(tǒng)的地役權(quán)是指“為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利”，擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地，地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。（3）國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。二、房地產(chǎn)所有權(quán) 1．概念房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利，換句話說，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。對土地來說，所有權(quán)主要解決土地的歸屬問題，土地產(chǎn)權(quán)主要是指土地使用、流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。%%%%某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。1房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(B)的極值。乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%成本上升50%，開發(fā)利潤(稅前)，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面(A)。第二篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)題房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。這種競爭者屬于()競爭者。1已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為()。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對立。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！?部分產(chǎn)權(quán)是相對于完全產(chǎn)權(quán)而言的，完全產(chǎn)權(quán)即住房購買人對住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，部分產(chǎn)權(quán)則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。2．地上權(quán)地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。典權(quán)的期限，又稱典期，是阻止出典人回贖典物的期限。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2．國土資源部 3．財(cái)政部4．國家工商行政管理總局 5．國家稅務(wù)總局 6．國家物價(jià)局 7．國家審計(jì)署二、地方房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 第二節(jié)房地產(chǎn)管理相關(guān)依據(jù)一、《城市房地產(chǎn)管理法》（重點(diǎn)）二、《土地管理法》三、《農(nóng)村土地承包法》四、其他法律法規(guī)及相關(guān)政策 1．《建筑法》 2．《城市規(guī)劃法》3．國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件，2003年8月12日）此外還有，《城市商品房預(yù)售管理辦法》，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》，《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施辦法，《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)》（121號文件），《建設(shè)部關(guān)于頒布全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》，《環(huán)境保護(hù)法》，《城市水污染防治法》。土地征用具有以下法律特征：（1）以國家的名義進(jìn)行，具有強(qiáng)制性。嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時(shí)必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義制，及時(shí)給予農(nóng)民合理補(bǔ)償。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。6．征用土地的補(bǔ)償與安置《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義關(guān)規(guī)定繳納新菜地開建設(shè)基金。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。2．申請施工許可證的范圍要求《建筑工程施工許可管理辦法》第二條明確要求，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。四、施工管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義1．管理依據(jù)及主管部門《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》（建設(shè)部第15號令，1992年1月1日起施行）《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》第四條明確，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口負(fù)責(zé)全國建設(shè)工程施工現(xiàn)場的管理工作。3．文明施工管理 4．環(huán)境管理五、工程竣工驗(yàn)收與移交 1．工程竣工驗(yàn)收的要求《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院令第248號，1998年7月20日）第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。第十一條 按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格，為同一期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義至于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，國外比較流行的有五種：成本投放法(Input Cost Method)，中位數(shù)價(jià)格法(Media Sale Price)，重復(fù)交易法(Repeat Sale Method)，特征價(jià)格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫4大類，以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的4類物業(yè)的銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計(jì)算4類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這4類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，并以此平均價(jià)格作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格，運(yùn)用下列公式計(jì)算各城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。（4）房地產(chǎn)泡沫與房屋空置二、房地產(chǎn)泡沫的運(yùn)行機(jī)理 三、房地產(chǎn)泡沫的防范舉措 1．設(shè)計(jì)嚴(yán)密合理的房地產(chǎn)稅制 2．加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測與調(diào)控 3．對商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查 4．規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 5．改變傳統(tǒng)的抵押估價(jià)辦法6．利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場7．政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告，公告有關(guān)市場信息 8．加快企業(yè)制度改革與產(chǎn)權(quán)改革四、我國房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)“泡沫”自2002年下半年關(guān)于地產(chǎn)泡沫論之爭至今，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議，成為社會(huì)各界爭論的熱點(diǎn)，其中包括，泡沫論之爭、地產(chǎn)冬天之爭、土地革命之爭、央行121文件之爭。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。第六條明確，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。下列公有住房不宜出售：（1）已經(jīng)建在教學(xué)、科研和學(xué)生生活、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)及其近、遠(yuǎn)期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住房。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。第三條 本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用住房。其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納；超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。國管局和中直管理局成立在京中央和國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室（以下簡稱交易辦公室），負(fù)責(zé)為中央在京單位已購公房上市出售提供住房檔案等信息服務(wù)和政策咨詢，監(jiān)管交易活動(dòng)，收集、記錄交易結(jié)果并向原產(chǎn)權(quán)單位及職工所在單位反饋。第五十五條明確，以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。第五條 廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。違反本規(guī)定轉(zhuǎn)租的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門收回轉(zhuǎn)租的房屋，并處以10000元以上30000元以下罰款。第六條 國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。第四條明確，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：（一）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；（二）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。第十一條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第十八條要求，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事業(yè)的承諾。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目?？梢栽谄渥缘氐氖?、自治區(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個(gè)資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開、誠實(shí)信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同，依據(jù)本通知規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定中介服務(wù)費(fèi)。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)