【正文】 房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):叁仟陸佰捌拾玖萬(wàn)陸仟玖佰捌拾捌元整（貨幣單位：人民幣元）報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 2北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告18 層寫(xiě)字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13809 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):叁仟陸佰叁拾萬(wàn)零叁仟壹佰柒拾壹元整（貨幣單位：人民幣元）5 層部分商鋪建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):25228 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):壹仟捌佰壹拾伍萬(wàn)陸仟零捌拾柒元整（貨幣單位：人民幣元）以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象滿(mǎn)足以下條件的市場(chǎng)成交價(jià)格：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)；（2）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序符合法律規(guī)定；（3）買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益關(guān)系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；（4）有一段合理的交易時(shí)間；（5）在交易期間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和物理狀態(tài)保持相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車(chē)庫(kù)”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車(chē)庫(kù)”。估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試。因委托方提供的資料失真造成評(píng)估結(jié)果有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)責(zé)任。土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說(shuō)明：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為“寫(xiě)字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車(chē)庫(kù)”，本次估價(jià)時(shí)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 6北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告價(jià)設(shè)定用途為綜合。根據(jù)本次估價(jià)目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實(shí)現(xiàn)之前先償還對(duì)中國(guó)光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷(xiāo)該部分房地產(chǎn)的抵押登記。”另外，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”。在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：，大寫(xiě)（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬(wàn)捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價(jià)：／M2。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象 正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)；（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無(wú)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；本報(bào)告使用的限制條件（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考，不作他用；（2）本報(bào)告使用期限為一年。（2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。八、估價(jià)原則合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。十、估價(jià)結(jié)果注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣：，大寫(xiě)（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬(wàn)捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：／M2。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)玩成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。解:設(shè)該圖書(shū)館的重新構(gòu)建總價(jià)值為V，估算如下：建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=銷(xiāo)售費(fèi)=V*3%以上4項(xiàng)之和=+投資利息=（15031200+901872++）*［60%*（1+%）＾+40%*（1+%）＾］=（+）*=+銷(xiāo)售稅費(fèi)=V*%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（+）*20%=+V=+++++1969 +V=建筑物重置單價(jià)=／M2（二）收益法圖書(shū)館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過(guò)出租的話(huà)，%，計(jì)算圖書(shū)館的收益價(jià)值。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂(lè)福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。估算有效毛收入。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類(lèi)型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。，本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋?zhuān)荒芤匀魏涡问娇d于任何文件、通函或聲明。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。估價(jià)目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用：由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室委托方：吳錫仁估價(jià)方：估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：１目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、附件２致 委 托 方 函吳錫仁：受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)（）的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元，人民幣大寫(xiě): 萬(wàn)元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。使用本報(bào)告，請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說(shuō)明。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買(mǎi)賣(mài)是在公開(kāi)和競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行的，而且買(mǎi)賣(mài)雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價(jià)格是公允的。八、估價(jià)原則：本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宜采用 法估價(jià)。十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司二0一0年十月十四日１０附件１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件