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房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)

 

【正文】 2房的一宗房地產(chǎn)。(四)價(jià)值類(lèi)型:為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值?!?【報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文,特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀,以免使用不當(dāng),造成損失!估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明,請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益,與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系,也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。六、本估價(jià)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象沒(méi)有涉及其它特殊專(zhuān)業(yè),故沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息,對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。(三)本次評(píng)估,評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,僅對(duì)地面建筑部分外觀進(jìn)行實(shí)地查勘,未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上、地下管線等隱蔽工程的測(cè)量和實(shí)驗(yàn),本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、地下管線等隱蔽部位方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。經(jīng)咨詢(xún)物業(yè)管理公司,(物業(yè)公司暫不收滯納金),欠費(fèi)周期為2016年6月至2017年11月,因房屋尚未入住,尚未有其他費(fèi)用產(chǎn)生。本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。如果改變估價(jià)目的或若用于其他用途,對(duì)使用者造成的損失,我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。(五)本報(bào)告使用期限為一年(即自2017年12月11日至2018年12月10日止),隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化,估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)的調(diào)整?!斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》,編號(hào):粵房估備字貳1100001。三、估價(jià)目的: 為委托方確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。房屋規(guī)劃用途為住宅,所有權(quán)取得方式為購(gòu)買(mǎi),共有情況為單獨(dú)所有,登記時(shí)間為2011-03-14。錦繡海灣城為一大型樓盤(pán),分多期開(kāi)發(fā),主要為聯(lián)排別墅、雙拼別墅以及高層洋房,小區(qū)內(nèi)設(shè)有尊貴會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、公寓、酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海灣大酒樓、溫泉休閑中心、24小時(shí)安管巡邏、紅外線監(jiān)控管理和全封閉式獨(dú)立管理,對(duì)外交通較方便;估價(jià)對(duì)象屬錦繡海灣城觀海園范圍內(nèi),小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善,綠化率高,居住環(huán)境較好,基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套完善,目前周邊商業(yè)氛圍較淡,欠缺商業(yè)配套設(shè)施。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2017年11月14日,此價(jià)值時(shí)點(diǎn)為委托評(píng)估之日。評(píng)估價(jià)值對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。計(jì)算公式:評(píng)估價(jià)值=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)成本法,采用重置成本并結(jié)合房地產(chǎn)新舊保養(yǎng)狀況綜合考慮折舊而得出房地產(chǎn)的價(jià)值,其中,土地重置成本通過(guò)求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格求取,房屋根據(jù)待評(píng)估房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、建造標(biāo)準(zhǔn)和材料等現(xiàn)實(shí)情況,采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù),按價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物所需資金,包括各項(xiàng)必要成本費(fèi)用、應(yīng)納稅金及正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等,確定建筑物的重置完全價(jià)值。%征收率征收印花稅住宅免征合同金額%非住宅合同金額%受讓方契稅住宅家庭唯一住房90㎡及以下成交價(jià)格1%成交價(jià)格3%90㎡以上成交價(jià)格%家庭第二套改善性住房90㎡及以下成交價(jià)格1%90㎡以上成交價(jià)格2%家庭二套以上住房成交價(jià)格3%非住宅成交價(jià)格3%印花稅住宅免征合同金額%非住宅合同金額%注:①城區(qū)指東區(qū)(含五桂山)、石岐區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū) ②增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額,增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額100%,根據(jù)增值率確定使用稅率,稅率表如下: 檔次級(jí)距稅率速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額計(jì)算公式  1增值率≤50%30%0增值額30%  250%增值率≤100%40%5%增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%  3100%增值率≤200%50%15%增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%  4增值率200%60%35%增值額60%扣除項(xiàng)目金額35% 【特別事項(xiàng)說(shuō)明:買(mǎi)、賣(mài)雙方過(guò)戶(hù)稅費(fèi)及房屋欠款為估價(jià)師咨詢(xún)國(guó)土局、稅局、小區(qū)物業(yè)管理、供電局等公開(kāi)的數(shù)據(jù)大概估算,實(shí)際數(shù)額應(yīng)以相關(guān)單位實(shí)際收取數(shù)為準(zhǔn)。第 14 頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片:別墅外觀門(mén)牌 內(nèi)觀內(nèi)觀 花園花園環(huán)境及周邊路況中山市南朗鎮(zhèn)長(zhǎng)平路1號(hào)觀海園65座102房
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