房地產(chǎn)估價(jià)范疇-預(yù)覽頁
【正文】 所有人購買的自己居住的已出售公有住房，住房所有人在一、二級住房市場購買的商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）、二手住房。不同住房布局、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不同，對附屬物的要求不同。 第三類，租賃住房拆遷補(bǔ)償。被拆遷人既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，為了使承租人的生活不受影響，拆遷人對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償。 新《條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 貨幣補(bǔ)償金額一般包括以下六項(xiàng)內(nèi)容：被拆遷住房使用人負(fù)責(zé)搬遷時(shí)，拆遷人給予搬遷人的搬遷補(bǔ)助費(fèi)。如《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第二十八條規(guī)定，私房所有人和自管、直管房承租人在本市他無住房，且未享受住房制度改革政策，選擇貨幣補(bǔ)償安置的，其被拆遷的住房建筑面積在20平方米（含20平方米）以下的，按25平方米計(jì)算補(bǔ)償面積，在20平方米以上，補(bǔ)足30平方米的，按30平方米計(jì)算補(bǔ)償面積。提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。拆遷人按被拆遷住房的市場評估價(jià)格以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，被拆遷人用貨幣補(bǔ)償款購買安置住房。但是，有兩點(diǎn)必須明確：獲得規(guī)劃部門、投資審批部門通過的可行拆遷開發(fā)建設(shè)方案，一般符合最高最佳使用原則。因此，只有2001年11月1日以后領(lǐng)取拆遷許可證的住房拆遷補(bǔ)償評估才適用新《條例》的住房拆遷補(bǔ)償規(guī)定。六、估價(jià)必須考慮的價(jià)格影響因素區(qū)位對住房價(jià)格的影響極大，而且突出地表現(xiàn)在地價(jià)上。所有權(quán)證標(biāo)明用途，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄為準(zhǔn)?！８綄傥锏亩嗌儆绊懼徊疬w住房補(bǔ)償金額的大小。隨著居民生活水平的提高，住房室內(nèi)裝修檔次也在不斷提高。出租率高的住房，收益大，價(jià)值大，價(jià)格高。評估時(shí)，樓層，朝向，通風(fēng)，采光等因素對被拆遷住房時(shí)常價(jià)格的影響，可用房改中規(guī)定的系數(shù)給予調(diào)整。計(jì)算公式運(yùn)用得正確與否，參數(shù)選擇或賦值恰當(dāng)與否，對評估結(jié)果影響很大。 市場比較法評估時(shí)，應(yīng)該按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定，求出交易情況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)。 成本法評估時(shí)，應(yīng)該按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，求取土地價(jià)格，建筑物重置成本、折舊。 即使計(jì)算公式正確、參數(shù)選擇賦值恰當(dāng)，計(jì)算不準(zhǔn)也會(huì)影響評估結(jié)果，評估時(shí)，計(jì)算必須準(zhǔn)確無誤。如果差異太大，應(yīng)尋找原因，淘汰不適宜評估方法、不適宜可比實(shí)例計(jì)算出的評估結(jié)果。 不管是淘汰不適宜評估方法、不適宜可比實(shí)例算出的評估結(jié)果，還是采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)平均法綜合出被拆遷住房的評估結(jié)果，評估人員均應(yīng)有充分的，合法、合理的
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