【正文】 對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估 價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。 6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者 的姓名）。 估價機構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的 費用，或降低收費標準，進行不正當?shù)母偁帯? 7 （其他需要聲明的事項） 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名） 估價的假設(shè)和限制條件： （標題：）估價的假設(shè)和限制 條件 （說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考 慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件） 估價結(jié)果報告： （標題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的 為個人的姓名和住所） （二）估價方（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等 級） （三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。 2. 規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： 應(yīng)符合 …… 的規(guī)定 或 應(yīng)按 …… 執(zhí)行 。 5 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清 楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實 地查勘）。 估價人員和估價機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進 行估價時， 不應(yīng)接受該項估價委托。 4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫估價報告。 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可 采用表格的形式 。 7 估價結(jié)果 對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。這種估價首先應(yīng) 了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；其 次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按 保 持 現(xiàn)狀前提 或 轉(zhuǎn)換用途前提 進行估價。 分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。 征地估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其 他有 關(guān)規(guī)定進行。 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失 的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及 抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。 房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房 地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因 素對抵押價值的影響。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 6 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價格評估； 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3 房地產(chǎn)租賃 價格評估； 4 房地產(chǎn)抵押價值評估； 5 房地產(chǎn)保險估價； 6 房地產(chǎn)課稅估價； 7 征地和房屋拆遷補償估價； 8 房地產(chǎn)分割、合并估價； 9 房地產(chǎn)糾紛估價； 10 房地產(chǎn)拍賣底價評估； 11 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價； 12 其他目的的房地產(chǎn)估價。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項 目相應(yīng)的平均利潤率。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工 程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。對于可修復(fù)部分，可直接估 算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。 同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時 ，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。 2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中 應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系 應(yīng)按下式確定： RO＝ L若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 維修費、管理費、保險費和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法 、差額法或回歸分析法。 進行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外 部環(huán)境狀況下的價格。 換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一付款方式； 2 統(tǒng)一采用單價； 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種 估價方法。 估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料； 2 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料； 3 相關(guān) 房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料； 4 反映估價對象狀況的資料。 遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 。 功能上的折舊 functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。 基準地價修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對 象宗地價格的方法。 采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。 2 術(shù) 語 房地產(chǎn) real estate， real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。在使用過程 中，各估價機構(gòu)、估價人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗，并將意見寄往中國房地產(chǎn) 估價師學(xué)會國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼 ： 100835），以供修訂時參考。在使用過程中， 各估價機構(gòu)、估價人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗，并將意見寄往中國房地產(chǎn)估價 師學(xué)會國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼： 100835），以供修訂時參考。 本規(guī)范由建設(shè)部負責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負責(zé)。 本規(guī)范由建設(shè)部負責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負責(zé)。 房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。 公開市場價值 open market value 在公開市場上最可能形成的價格。 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method， residual method 預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅 費和利潤等，以此估 算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 當估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出 下列之 一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明： 1 保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前 提估價； 2 轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使 用為前提估價； 3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改 造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價； 4 重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后 再予以利用為前提估價； 5 上述情形的某種 組合。 估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)， 統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。在無類似房地產(chǎn)的價 格變動率或指數(shù)的情況 下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整 。 進行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于 個別 因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保 證金、押金等的利息收入。 利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或 凈收益 ，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較 。 4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小 排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進行比較，判斷、確定 資本化率。 對于土地與建筑 物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采 用下列方式之一處理： 1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計 算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年 限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情 況，在第 條列舉的 價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價報告中予以說明。修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房 地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。 積算價格應(yīng)為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建 筑物的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的 房地產(chǎn)價值。 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。 房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城 市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。 2 用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變 為出讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的款額。 保險金額應(yīng)是保險人承擔賠償或給付保險金責(zé)任的最 高限額，也應(yīng)是投保人對保險標 的的實際投保金額。 征地和房屋拆遷補償估價 征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地 估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。分割、合并前后 的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改 組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。對于其中可 修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。 估價報告應(yīng)包括下列部分： 1 封面； 2 目錄；