【正文】 房地產估價規(guī)范 前言 國家標準《房地產估價規(guī)范》是根據建設部建標 [1998]244 號《一九九八年工程建設國家 標準制訂、修訂計劃（第二批）》和建設部房地產業(yè)司建房市函字 [1996]第 40 號《關于委 托制訂 房地產價格評估技術規(guī)程 的函》的要求，由建設部負責主編，具體由中國房地產 估價師學會會同建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會等十個單位共同編制而成 。本規(guī)范經有關部門會審，建設部以建標 [1999]48 號文批準，并會同國家質量技術監(jiān)督局 聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深 入的調查研究，認真總結了我國開展房地產 估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工作者 的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺 灣地區(qū)以及國際評估標準委員會（ IVSC）的有關標準和理論研究成果。 本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產估價師學會負責。在使用過程中， 各估價機構、估價人員和有關單位、人員應積極總結經驗，并將意見寄往中國房地產估價 師學會國家標準《房地產估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼： 100835），以供修訂時參考。 國家標準《房地產估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產估價師學會。參編單位：建設部政 策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經濟學院、清 華大學房地產研究所、北京大學不動產研究鑒定中心、北京市房地產價格評估事務所、上 海市房地產評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉 、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 …………………………………………… …………………………………………… 5 2 術 語 ………………………………………………………………………………………… 5 3 估價原則 ……………………………………………………………………………………… 3 4 估價程序 ……………………………………………………………………………………… 4 5 估價方法 ……………………………………………………………………………………… 5 估價方法選用 ……………………………………………………………………………… 5 市場比較法 …………………… …………………………………………………………… 5 收益法 ……………………………………………………………………………………… 7 成本法 ……………………………………………………………………………………… 9 假設開發(fā)法 ………………………………………………………………………………… 11 基準地價修正法 …………………………………………………………………………… 12 6 不同估價目的下的估價 ……………………………………………………………………… 12 土地使用 權出讓價格評估 ………………………………………………………………… 13 房地產轉讓價格評估 ……………………………………………………………………… 13 房地產租賃價格評估 ……………………………………………………………………… 13 房地產抵押價值評估 ……………………………………………………………………… 13 房地產保險估價 …………………………………………………………………………… 14 房地產課稅估價 ……………………………………………………………………… …… 15 征地和房屋拆遷補償估價 ………………………………………………………………… 15 房地產分割、合并估價 …………………………………………………………………… 15 房地產糾紛估價 …………………………………………………………………………… 16 房地產拍賣底價評估 …………………………………………………………………… 16 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價 ……………………………………………… 16 其他目的的房地產估價 ………………… ……………………………………………… 16 7 估價結果 ……………………………………………………………………………………… 16 8 估價報告 ……………………………………………………………………………………… 17 9 職業(yè)道德 ……………………………………………………………………………………… 18 附錄 A 估價報告的規(guī)范格式 …………………………………………………………………… 19 規(guī)范用詞用語說明 ……………………………………………………………………………… 22 附：條文說明 ………………… ………………………………………………………………… 23 中華人民共和國國家標準 房 地 產 估 價 規(guī) 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 502911999 主管部門：中華人民共和國建設部 批準部門：中華人民共和國建設部 施行日期： 1999 年 6 月 1 日 中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社 1999 北 京 前 言 國家標準《房地產估價規(guī)范》是根據建設部建標 [1998]244 號《一九九八年工程建設 國家標準制訂 、修訂計劃（第二批）》和建設部房地產業(yè)司建房市函字 [1996]第 40 號《關 于委托制訂 房地產價格評估技術規(guī)程 的函》的要求，由建設部負責主編，具體由中國房 地產估價師學會會同建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會等十個單位共同編制 而成。本規(guī)范經有關部門會審，建設部以建標 [1999]48 號文批準，并會同國家質量技術監(jiān) 督局聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調查研究，認真總結了我國開展房 地產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工 作者的 意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港 、臺灣地區(qū)以及國際評估標準委員會（ IVSC）的有關標準和理論研究成果。 本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產估價師學會負責。在使用過程 中，各估價機構、估價人員和有關單位、人員應積極總結經驗，并將意見寄往中國房地產 估價師學會國家標準《房地產估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼 ： 100835），以供修訂時參考。 國家標準《房地產估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產估價師學會。參編單位：建設 部 政策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經濟學院 、清華大學房地產研究所、北京大學不動產研究鑒定中心、北京市房地產價格評估事務所 、上海市房地產評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉 洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 5 2 術 語 5 3 估價原則 3 4 估價程序 4 5 估價方法 5 估價方法選用 5 市場比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設開發(fā)法 11 基準地價修正法 12 6 不同估價目的下的估價 12 土地使用權出讓價格評估 13 房地產轉讓價格評估 13 房地產租賃價格評估 13 房地產抵押價值評估 13 房地產保險估價 14 房地產課稅估價 15 征地和房屋拆遷補償估價 15 房地產分割、合并估價 15 房地產糾紛估價 16 房地產拍賣底價評估 16 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價 16 其他目的的房地產估價 16 7 估價結果 16 8 估價報告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄 A 估價報告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附 ：條文說明 23 1 總 則 為了規(guī)范房地產估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合 理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律 、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于房地產估價活動。 房地產估價應獨立、客觀、公正。 房地產估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現行有關標準、規(guī)范的規(guī)定。 2 術 語 房地產 real estate， real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。 房地產估價 real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法， 并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值 進行估算和判定的活動。 估價對象 subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產。 估價目的 appraisal purpose 估價結果的期望用途。 估價時點 appraisal date， date of value 估價結果對應的日期。 客觀合理價格或價值 value 某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市 場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不 具有排它性。 公開市場價值 open market value 在公開市場上最可能形成的價格。 采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。 類似房地產 similar property 與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同 或相近的房地產。 同一供求圈 parable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最 高價值的使用。 市場比較法 market parison approach， sales parison approach 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的 已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法 ine approach， ine capitalization approach 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法 cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，