【正文】 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 前言 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) [1998]244 號(hào)《一九九八年工程建設(shè)國家 標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字 [1996]第 40 號(hào)《關(guān)于委 托制訂 房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)規(guī)程 的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房地產(chǎn) 估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成 。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo) [1999]48 號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深 入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房地產(chǎn) 估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者 的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺(tái) 灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過程中， 各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國房地產(chǎn)估價(jià) 師學(xué)會(huì)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼： 100835），以供修訂時(shí)參考。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。參編單位：建設(shè)部政 策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清 華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評估事務(wù)所、上 海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉 、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 …………………………………………… …………………………………………… 5 2 術(shù) 語 ………………………………………………………………………………………… 5 3 估價(jià)原則 ……………………………………………………………………………………… 3 4 估價(jià)程序 ……………………………………………………………………………………… 4 5 估價(jià)方法 ……………………………………………………………………………………… 5 估價(jià)方法選用 ……………………………………………………………………………… 5 市場比較法 …………………… …………………………………………………………… 5 收益法 ……………………………………………………………………………………… 7 成本法 ……………………………………………………………………………………… 9 假設(shè)開發(fā)法 ………………………………………………………………………………… 11 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 …………………………………………………………………………… 12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) ……………………………………………………………………… 12 土地使用 權(quán)出讓價(jià)格評估 ………………………………………………………………… 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 ……………………………………………………………………… 13 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估 ……………………………………………………………………… 13 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 ……………………………………………………………………… 13 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) …………………………………………………………………………… 14 房地產(chǎn)課稅估價(jià) ……………………………………………………………………… …… 15 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) ………………………………………………………………… 15 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) …………………………………………………………………… 15 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) …………………………………………………………………………… 16 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估 …………………………………………………………………… 16 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) ……………………………………………… 16 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) ………………… ……………………………………………… 16 7 估價(jià)結(jié)果 ……………………………………………………………………………………… 16 8 估價(jià)報(bào)告 ……………………………………………………………………………………… 17 9 職業(yè)道德 ……………………………………………………………………………………… 18 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 …………………………………………………………………… 19 規(guī)范用詞用語說明 ……………………………………………………………………………… 22 附：條文說明 ………………… ………………………………………………………………… 23 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 502911999 主管部門：中華人民共和國建設(shè)部 批準(zhǔn)部門：中華人民共和國建設(shè)部 施行日期： 1999 年 6 月 1 日 中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社 1999 北 京 前 言 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) [1998]244 號(hào)《一九九八年工程建設(shè) 國家標(biāo)準(zhǔn)制訂 、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字 [1996]第 40 號(hào)《關(guān) 于委托制訂 房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)規(guī)程 的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房 地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制 而成。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo) [1999]48 號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān) 督局聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房 地產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工 作者的 意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港 、臺(tái)灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過程 中，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國房地產(chǎn) 估價(jià)師學(xué)會(huì)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼 ： 100835），以供修訂時(shí)參考。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。參編單位：建設(shè) 部 政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評估事務(wù)所 、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉 洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 5 2 術(shù) 語 5 3 估價(jià)原則 3 4 估價(jià)程序 4 5 估價(jià)方法 5 估價(jià)方法選用 5 市場比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設(shè)開發(fā)法 11 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 13 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估 13 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 13 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 15 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估 16 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 16 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 16 7 估價(jià)結(jié)果 16 8 估價(jià)報(bào)告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附 ：條文說明 23 1 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合 理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律 、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 2 術(shù) 語 房地產(chǎn) real estate， real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 估價(jià)對象 subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 估價(jià)目的 appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date， date of value 估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 value 某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市 場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不 具有排它性。 公開市場價(jià)值 open market value 在公開市場上最可能形成的價(jià)格。 采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。 類似房地產(chǎn) similar property 與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同 或相近的房地產(chǎn)。 同一供求圈 parable search area 與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最 高價(jià)值的使用。 市場比較法 market parison approach， sales parison approach 將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的 已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法 ine approach， ine capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加， 以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法 cost approach 求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，