【正文】 的函》的要求，由建設(shè)部負責主編，具體由中國房 地產(chǎn)估價師學會會同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學會等十個單位共同編制 而成。 目 次 1 總 則 5 2 術(shù) 語 5 3 估價原則 3 4 估價程序 4 5 估價方法 5 估價方法選用 5 市場比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設(shè)開發(fā)法 11 基準地價修正法 12 6 不同估價目的下的估價 12 土地使用權(quán)出讓價格評估 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 13 房地產(chǎn)租賃價格評估 13 房地產(chǎn)抵押價值評估 13 房地產(chǎn)保險估價 14 房地產(chǎn)課稅估價 15 征地和房屋拆遷補償估價 15 房地產(chǎn)分割、合并估價 15 房地產(chǎn)糾紛估價 16 房地產(chǎn)拍賣底價評估 16 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 16 其他目的的房地產(chǎn)估價 16 7 估價結(jié)果 16 8 估價報告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄 A 估價報告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附 ：條文說明 23 1 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合 理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律 、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 估價時點 appraisal date， date of value 估價結(jié)果對應(yīng)的日期。 市場比較法 market parison approach， sales parison approach 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的 已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 凈收益 ine， operating ine 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 3 估價原則 房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價時點原則。 注： 1 估價目的應(yīng)由委托方提出； 2 明確估價對象應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況； 3 估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價基本事項時應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認可。 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 交易雙方情況及交易目的； 2 交易實例房地產(chǎn)狀況； 3 成交價格； 4 成交日期； 5 付款方式。 注： 1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應(yīng)對其進行 交易情況修正； 2 對交易稅費非正常負擔的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交 易雙方負擔各自應(yīng)負擔的稅費下的價格。 進行個 別因素修正，應(yīng)將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀 況下的價格。 收益法 運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 搜 集有關(guān)收入和費用的資料； 2 估算潛在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算運營費用； 5 估算凈收益； 6 選用適當?shù)馁Y本化率； 7 選用適宜的計算公式求出收益價格。 4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的 方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。安全利率 可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào) 整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價對象的用途及新舊程度等確定 。 收益法的基本公式如下： n Ai V ＝ ∑ ……………… （ ） i=1 （ 1＋ R） i 式中 V ─ 收益價格（元，元 /m2）； Ai ─ 未來第 i 年的凈收益（元，元 /m2）； R ─ 資本化率（％）； n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 成本法 運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置價格或重建價格； 3 估算折舊； 4 求出積算價格。 建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng) 濟耐用年限。 待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資 開發(fā)后的狀態(tài)，包 括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出 售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。 進行交易日期修正，應(yīng)將基準地 價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值。招標和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標和 拍賣底價評估，參照 房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。 住宅的租賃價格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。 房地產(chǎn)保險估價 房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。 房地產(chǎn)課稅估價 房地產(chǎn)課稅估價應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務(wù)。 依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地 上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補償估價中包括土地使用 權(quán)的補償估價 。 房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不 同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當事人各方的利益。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定 以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用 收益法、市場比較法、 假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。 在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該 結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。 2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施 設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配 套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力 。 附錄 A 估價報告的規(guī)范格式 封面： （標題 ：）房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱） 委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價方：（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱） 估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成 估價報告的年月日） 估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號） 目錄： （標題：）目錄 一、致委托方函 二、估價師聲明 三、估價的假設(shè)和限制條件 四、估價結(jié)果報告 （一） （二） … 五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱等） （一） （二） … 六、附件 （一） （二） … 致委托方函： （標題：）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱） 致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果） 致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定 代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） 估價師聲明： （標題：）估價師聲明 我們鄭重聲明： 1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所 折合的人民幣價格） （十一）估價人員（列出所有參加 本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本 人簽名、蓋章） （十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日） （十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年 月日止，也可表達為多長年限，如一年） 估價技術(shù)報告： （標題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 （一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素） （三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、 現(xiàn)在和可 預(yù)見的未來） （四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用） （五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由） （六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由） 附件： （標題：）附件 估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片 ，項目有關(guān)批準文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu) 的資格證明等。紙張大小應(yīng)采用 A4 紙規(guī)格。 3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事 人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 9 職業(yè)道德 估價人員和估價機構(gòu)不得作任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。 2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論 ，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 8 估價報告 估價報告應(yīng)做到下列幾點： 1 全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資 料應(yīng)齊全、配套； 2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客 觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3 準確性：用語應(yīng)力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的 事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響 ； 4 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價 中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資 料應(yīng)在科學鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的 資料來說明情況和表達觀點。 房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。 房地 產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標準為原則確定其客觀