【正文】 合理價格， 之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。 房地產(chǎn)分割、合并估價 房地產(chǎn)分割、合并估價應(yīng)注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。 房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 保險價值應(yīng)是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標(biāo)的 的價值。此時土 地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。 以營利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金 中 所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》、《中華人 民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個 別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的 未來變動趨勢。 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： 1 建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格 之日起計； 2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 3 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； 4 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 5 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán) 出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而 結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。 注：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn) 相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時 ，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式 ，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。RM＋（ 1－ M） RE ……………… （ ） 式中 R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正 ?？陀^的租金。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。? 1 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管 理費、保險費和稅金。 個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價對象的類似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年； 3 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3 預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 建筑物重建價格 reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價 對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 成本法 cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客 觀合理價格或價值的方法。 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市 場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不 具有排它性。 房地產(chǎn)估價應(yīng)獨立、客觀、公正。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房 地產(chǎn)估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實際工 作者的 意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港 、臺灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深 入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房地產(chǎn) 估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實際工作者 的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺 灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會（ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值 進(jìn)行估算和判定的活動。 類似房地產(chǎn) similar property 與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同 或相近的房地產(chǎn)。 潛在毛收入 potential gross ine 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 經(jīng)濟上的折舊 economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價 值。 估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu) 劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象 的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對 估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn) 行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 注： 1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日 期時的市場匯率中間 價計算。 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套 設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。 每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過 20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。若保證合 法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理 等費用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限 ，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 其他有規(guī)則的變動情形。RL＋ B 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年 不 變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式： AO－ VB 求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可 采用下列公式求?。? 1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： t V ＝ C －（ C － S） ……………… （ － 1） N 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： 2 V ＝ C（ 1 － ） t … …………… （ － 2） N 3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： V ＝ C q ……………… （ － 3） 式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元 /m2）； C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元 /m2）； S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值（元，元 /m2）； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 假設(shè)開發(fā)法 運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2 選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3 估計開發(fā)建設(shè)期； 4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā) 房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； 6 進(jìn)行具體計算。 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。 土地使用權(quán)出讓價格評估 土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中 華人民共和國土地管理法》、《中華人 民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其 轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理 規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將 房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和 收益的份額部分的價值。 房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價 值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。 拆遷估價，應(yīng)依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 合并估價應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價。 企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地 產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋 找并排除出現(xiàn)差異的原因。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。 5 估價人員已（或沒有）對估價對象進(jìn)行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了 實地查勘的估價人員的姓名。 估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不 得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 6 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助 者的姓名）。