【正文】 可聽取有關(guān)人士的意見，對該估價綜合值進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定，作為最終的估價結(jié)果。房地產(chǎn)估價的結(jié)果只能有一個，因為房地產(chǎn)的估價額在一定條件下是客觀而唯一的。一個前提是：估價人員應(yīng)深刻理解并能正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等估價方法及這些估價方法的綜合運用。俗話說“百聞不如一見”，這句話用在房地產(chǎn)估價中是很貼切的。⑵不同估價方法所側(cè)重的資料市場比較法 主要有：①比較案例情況資料，包括：交易價格、交易時間、交易情況、當(dāng)時市場行情等；②比較案例區(qū)域因素資料，包括：商服繁華程度、交通條件（如道路通達度、交通便捷度）、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況（如供水、供電、供氣等）、公用設(shè)施配套狀況（如醫(yī)院、學(xué)校、金融機構(gòu)、文體娛樂設(shè)施等）、環(huán)境狀況（如污染程度、綠化率等）。隨著估價業(yè)務(wù)的開展，估價資料日益增多，要按資料類型、性質(zhì)進行整理并歸檔。房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面：⑴對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟資料、城市規(guī)劃資料等。明確價值類型價值類型和估價時點一樣，從本質(zhì)上講不是有委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。在同樣條件下，估價時點越具體，要求估價的精度越高，估價的難度也越大。明確估價時點估價時點是指決定房地產(chǎn)價格的具體時間點。房地產(chǎn)按實體存在形態(tài)分析，無非是單純的土地、土地與建筑物整體、附有建筑物的土地、單純的建筑物這四種。二、受理估價委托無論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，估價方與委托估價方一般都有一個業(yè)務(wù)接洽的過程，在此過程中，估價方要就估價的基本事項以及估價收費問題與委托估價方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。對于這些市場性估價機構(gòu)，在機構(gòu)信譽與特色尚未確立的情況下，主動爭取是他們最重要的估價業(yè)務(wù)來源。自獲取估價業(yè)務(wù)至完成估價后的資料歸檔為止，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行：⑴獲取估價業(yè)務(wù)；⑵受理估價委托；⑶擬定估價作業(yè)方案；⑷搜集、整理估價所需資料；⑸實地查勘估價對象；⑹選定估價方法計算；⑺確定估價結(jié)果；⑻撰寫估價報告；⑼估價資料歸檔。透過房地產(chǎn)估價程序，可以看到房地產(chǎn)估價的全過程，了解到房地產(chǎn)估價中各項具體工作之間的內(nèi)在聯(lián)系性。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和房地產(chǎn)估價制度的實施，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展也很迅速，包括土地和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在內(nèi)，已擁有了一定數(shù)量的市場性估價機構(gòu)，房地產(chǎn)估價市場的競爭正在加大并將趨于激烈。如我國土地使用權(quán)出讓價格的評估，具有明顯的政府行為，一般需指定專門的估價機構(gòu)。①物質(zhì)實體狀況通過詢問等方式了解估價對象房地產(chǎn)的物質(zhì)實體狀況。估價人員要向委估方索取描述估價對象房地產(chǎn)基本狀況的資料，如坐落位置、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)狀況（擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，若是使用權(quán)，使用年限多長，已使用了多少年，還剩多少年）等。一般來說，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的日期詳細，通常要具體到日。一般房地產(chǎn)估價項目的作業(yè)日期為10—15個工作日。估價資料的收集與整理并不是當(dāng)有估價項目時才進行，而是估價機構(gòu)和估價人員長期而持續(xù)的一項工作，尤其是宏觀因素和區(qū)域因素方面的資料更是如此。對于數(shù)據(jù)不全以及虛假或錯誤的房地產(chǎn)估價資料，要及時安排補充調(diào)查，或予以完善，或予以更正、剔除；第二，整理后的資料應(yīng)保持統(tǒng)一性。如土地級別與基準(zhǔn)地價資料、房屋重置成本資料、區(qū)域因素資料、微觀因素資料等。由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或當(dāng)事人提供的情況，難以做到具體、準(zhǔn)確地把握估價對象。當(dāng)然，這里需具備一個前提和六個要求。第二、求出估價綜合值。因為影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，估價人員不能拘泥于用某些計算公式得出的結(jié)果，還需要依靠自己的專業(yè)經(jīng)驗及對房地產(chǎn)市場行情的理解來把握