【正文】 宅樓建設(shè) 2）寫字樓建設(shè) 經(jīng)營 1）住宅樓銷售 2）寫字樓出租 根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下： （ 1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價格為 5000 元 /m2，銷售稅費為銷售價格6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為 120 元 /m2（可出租面積占建筑面積的70%），并且按照年租金收入的 30%交納押金，出租空置率為 20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的 30%計，銀行存款年利率為 3%，報酬率為 10%。 (1+10%)3＝ （萬元） 3． 地價款＝ 247。 （ 3）除地價款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金 在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入 50%且在年度內(nèi)均勻支出。請在答題紙上作答） 1．某出租的寫字樓，使用面積為 3000m2，收益年限為 45 年，空置率為 20%，未來 3 年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為 360 元、 400 元、 330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積 36 元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的 25%。（ ） 11．運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下 降的，且各期上升或 下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（ ） 2．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房 地產(chǎn)風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。 A．開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期 B．開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況來說，又可分 為前期和建造期 C．開發(fā)期的終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期的 起點相同 D．經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 20 頁 E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期 11．長期趨勢法包括（ ）等方法。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時， 若土地報酬率為 8％，則下列表述中正確的有（ ）。 A．撰寫估價報告 B．審核估價報告 C．出具估價報告 D．估價資料歸檔 35．下列表述中不正確的是（ ）。另 據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價 的比重分別是 15％、 60％、 25％，該在建 MS 在估價時點的完 M 程度是（ ）。 A． 3275 元／ m2 B． 3287 元／ m2 C． 3402 元／ m2 D． 4375 元／ m2’ 24．某出租的房地產(chǎn)的年租金收人為 10 萬元，年出租總費用為 1 萬元。 A． 1067 元／ m2 B． 1070 元／ m2 C． 1087 元／ m2 D． 1141 元／ m2 18．某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 46 年，該建筑物經(jīng)濟壽命為 50 年，殘值率為 2％，用直線法計算該建筑物的成 新率為（ ）。若改為直接比較 判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。若按折現(xiàn)率 10％和風險補償值 100 元／ m2 計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（ ）。 A． 1667 元／ m2： B． 1765 元／ m2 C． 1875 元／ m2 D． 2000 元／ m2 3．某宗土地面積 2000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率 3，建筑密度 30％。該套住宅每平方米建筑面 積的價格為（ ）。 A． 78 萬元 B． 882 萬元 C． 1210 萬元 D． 1272 萬元 7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為 5000 元／ m2 ，現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500 元／ m2。 A． 44％ B． 50％ C ． 67％ D． 94％ 13．按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低 2％； 而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高 5％。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開 發(fā)成本的 4％計，管理費率和開 發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為（ ）?，F(xiàn) 假定報酬率為 9％，該宗房地產(chǎn) 40 年上地使用權(quán)條件下的價格最接近于 （ ）。 A． 368 萬元 B． 552 萬元 C． 561 萬元 D． 920 萬元 28．某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫 2000 m2，總預(yù) 算為 400 萬元，估價時，建 筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成 50％，設(shè)備安裝工程尚未進行。 A． 1％ B． l． 5％ C． 2％ D． 2． 5％ 34．防范估價風險的最后一道防線是（ ）。乙地塊土地年價為 820 元／ m2，容積率為 2． 4， 土地使用年限為 70 年。 A．房地產(chǎn)改擴建費用 B．抵押貸款還本付息額 C．房屋設(shè)備折舊費 D．所得稅 E．房屋裝修折舊費 10．下列表述中，正確的有（ ）。不答不得分 l，判斷錯誤扣 1 分，本題 總分最多扣至零分） 1．本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意， 2020 年 11 月 4 日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估 價師與香港測量師 資格互認協(xié)議書。（ ） 10．預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 38 萬元，此后每年的凈收益將在上一年 的基礎(chǔ)上減少 3 萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為 12 年。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。 （ 2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓 1800 元 /m2，寫字樓 2800 元 /m2，管理費用為開發(fā)成本的 5%。 (1+3%)＝ （萬元） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 20 頁