房地產(chǎn)估價技術報告(更新版)
【正文】 光、熱帶雨林和奇景薈萃的溶洞、石林等自然綜合資源，又因其多姿多彩的民族風情、歷史悠久的文物古跡等眾多人文綜合資源，使其成為國內著名的綜合勝地，并蜚聲于世界。東川自古就有“天南銅都”之美譽，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時，稱為“京銅”、“云銅”。房地產(chǎn)估價技術報告一、個別因素分析：委估房地產(chǎn)位于東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村(原糖廠院內)，東川工業(yè)園區(qū)碧谷鎮(zhèn)凱通路岔路口附近，距離東川區(qū)政府約2．5公里，距離東川火車站約3公里，宗地四至為：宗地東臨凱通路延長線、南臨老糖廠宿舍區(qū)、西臨云南奧宇鋅業(yè)有限公司、北臨東川工業(yè)園區(qū)土地。區(qū)政府所在地距昆明距離1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。四、再就業(yè)特區(qū)的新增建設用地有償使用費，除30％上繳中央財政外，其余定向用于東川區(qū)的土地開發(fā)整理和復墾項目。東川準軌鐵路支線連接貴昆線，全長81公里。實施項目191個，新開工項目144個，全社會固定資產(chǎn)投資完成31．5億元，增長40％；金融機構各項存款余額為51億元，比年初增長18％；各項貸款余額達2 5億元，比年初增長30．4％。其計算公式為：待估宗地價格=比較案例價格(待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù))(待估宗地價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價指數(shù))(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))(待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素指數(shù))比較案例情況說明表比較因素待估宗地案例一案例二案例三位置東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村東川區(qū)銅都鎮(zhèn)東川工業(yè)園區(qū)東川工業(yè)園區(qū)土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易日期交易情況正常正常正常正常土地使用年限505050交易類型出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素與原料消費市場的位置關系較好較好較好較好道路狀況較好較好一般較好道路通達度距離主干道小于100米臨主干道臨支路臨次干道交通運輸設施完備度完備完備較完備較完備基礎設施供給及其費用較好較好較好較好產(chǎn)業(yè)集聚度好好好好自然條件較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無污染管制無無無無個別因素地形與地勢較好較好較差較好地質與水文條件較好較好較好較好宗地面積適中較好適中較好鄰接道路的寬度等級及通達性較好好一般較好與干路及主要交通運輸設施的位置關系較近臨主干道一般較近基礎設施通達與供給度較好好一般較近土地使用限制無無無無確定調整系數(shù)：(1)交易情況修正待估宗地與比較實例均為正常的市場交易價格，無異常情況，故不需做交易情況修正。3 =420．08元／㎡ 本次估價取整為：420元／㎡(6)計算估價對象土地的總價估價對象土地總價=估價對象土地面積估價對象土地評估單價 =㎡420元／㎡ =用重置成本法求取委估對象建筑物的價值重置成本法是采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。①成本法求取房屋建筑物價格：工程直接費參照用云南省多項類似結構的房屋耗材、工時、機械計取直接費值。6 0萬元+67．60萬元=2 00．2 0萬元七、估價結果確定：根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結合市場狀況，確定估價對象于估價時點在完好狀態(tài)下的評估價值為：房地合一總價：￥200．2 0萬元(大寫：人民幣貳佰萬零貳仟元整)委估房地產(chǎn)評估價值明細表房屋所有權人產(chǎn)權證號房屋坐落房屋結構建筑面積㎡單價（元/㎡）總價（萬元）云南長宇清真食品有限公司昆明市房權證東川區(qū)字第00951504號東川區(qū)越位析街社區(qū)（原糖廠院內）一幢磚混782昆明市房權證東川區(qū)字第00951502號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內）五幢磚木600昆明市房權證東川區(qū)字第00951506號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內）二幢磚混782昆明市房權證東川區(qū)字第00951507號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內）六幢磚混782土地東國用（2006）第000892號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村銅都鎮(zhèn)II級工業(yè)用地420合 計——昆明云潤房地產(chǎn)評估有限公司 2010年08月10日 18
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