【正文】 的交易。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。5 估價(jià)方法 估價(jià)方法選用 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 明確估價(jià)目的；2 明確估價(jià)對(duì)象；3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 估價(jià)報(bào)告 appraisal report全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書(shū)面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 operating expenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。 最高最佳使用 highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。目 次1 總 則 52 術(shù) 語(yǔ) 53 估價(jià)原則 34 估價(jià)程序 45 估價(jià)方法 5 估價(jià)方法選用 5 市場(chǎng)比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 11 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 126 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 13 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 13 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 13 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 15 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 16 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 16 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 167 估價(jià)結(jié)果 168 估價(jià)報(bào)告 179 職業(yè)道德 18附錄A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 19規(guī)范用詞用語(yǔ)說(shuō)明 22附：條文說(shuō)明 231 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。47 / 48中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范Code for Real Estate AppraisalGB/T 502911999主管部門(mén)：中華人民共和國(guó)建設(shè)部批準(zhǔn)部門(mén)：中華人民共和國(guó)建設(shè)部施行日期： 年6月1日中 國(guó) 建 筑 工 業(yè) 出 版 社1999 北 京前 言國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1998]244號(hào)《一九九八年工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號(hào)《關(guān)于委托制訂房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成。本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國(guó)、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長(zhǎng)春、楊于北、楊國(guó)誠(chéng)、沈彥京、康小蕓、田耀東。 估價(jià)目的 appraisal purpose估價(jià)結(jié)果的期望用途。 同一供求圈 parable search area與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 有效毛收入 effective gross ine由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 估價(jià)結(jié)果 conclusion of value關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。4 估價(jià)程序 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)；2 擬定估價(jià)作業(yè)方案；3 搜集估價(jià)所需資料；4 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；5 選定估價(jià)方法計(jì)算；6 確定估價(jià)結(jié)果；7 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；8 估價(jià)資料歸檔。 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。 市場(chǎng)比較法 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集交易實(shí)例；2 選取可比實(shí)例；3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 進(jìn)行交易情況修正；5 進(jìn)行交易日期修正；6 進(jìn)行區(qū)域因素修正；7 進(jìn)行個(gè)別因素修正；8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：1 市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。RB ………………（）式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)；RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)；L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）；B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％），L＋B＝100％。RBVL ＝ ………………（－1）RL當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VL 建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。注：無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。 依照規(guī)定，拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購(gòu)買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購(gòu)買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查：1 計(jì)算過(guò)程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 是否符合估價(jià)原則；5 公式選用是否恰當(dāng)；6 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：1 估價(jià)項(xiàng)目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4 估價(jià)對(duì)象；5 估價(jià)目的；6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7 價(jià)值定義；8 估價(jià)依據(jù)；9 估價(jià)原則；10 估價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過(guò)程；11 估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；12 估價(jià)作業(yè)日期；13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；14 估價(jià)人員；15 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；16 估價(jià)的假設(shè)和限制條件；17 附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。6 沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。7 （其他需要聲明的事項(xiàng)）參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件：（標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告：（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所）（二）估價(jià)方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）（三）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)