房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(存儲版)
【正文】 00元／㎡(3)計算估價對象房屋的總價 根據(jù)對該建筑的實地詳細勘察，并向有關(guān)管理人員詢問該建筑的相關(guān)情況參照“房屋完損評定標準”分項確定建筑的現(xiàn)場勘查成新率。理論成新率=（14/30）100%=%③現(xiàn)場勘查成新率采用打分法確定：磚木結(jié)構(gòu)重置單價取整為：682元／平方米 ②成新率的確定計算理論成新率=(1一已使用年限／設(shè)計規(guī)定使用年限)100％，由于委估房屋為磚木結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，建筑設(shè)計經(jīng)濟耐用年限為30年，至評估基準日已使用年限為4年。①成本法求取房屋建筑物價格：工程直接費參照用云南省多項類似結(jié)構(gòu)的房屋耗材、工時、機械計取直接費值。根據(jù)昆明市東川區(qū)國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年東川區(qū)土地交易價格與去年同期相比價格沒有發(fā)生較大變化，尤其是工業(yè)用地今年上半年來交易價格 變化幅度不大，因此本次估價期日和各交易案例交易時的地價指數(shù)可不作修正。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值使用。東川自古就有“云南銅都”之美譽，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時，稱為“京銅”、“云銅”。實際居住人口，已達到58 3萬人，其中城市人口292萬人，交通及居住條件還需要進一步加強，客觀上使昆明的土地長期需求看好。 2004年4月l 3日，省委、省政府決定建立東川再就業(yè)特區(qū)，以特殊的優(yōu)惠政策吸引資金、人才、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)項目，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)群，充分實現(xiàn)工業(yè)興區(qū)。 ㎡，形狀呈長方形，地形規(guī)整，土地開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)外達到“五通一平”(通給水、通排水、通電、通信、通路及宗地內(nèi)場地平整)，為東川區(qū)銅都鎮(zhèn)II級工業(yè)用地。二、區(qū)域因素分析東川是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口30．2萬，國土面積1858．79平方公里，東鄰會澤，南接尋甸，西連祿勸，北與四川省會東縣隔金沙江相望。二、再就業(yè)特區(qū)的建設(shè)用地審批納入城市建設(shè)統(tǒng)一管理，省、市國土資源部門在用地指標、用地審批方面給予優(yōu)先安排，并由專人負責落實，免收征地管理費。東川區(qū)位于云南省東北部，是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口302萬，國土面積1，858平方公里，境內(nèi)最高海拔4，344米，最低海拔695米，東與會澤縣相鄰，西與祿勸縣接壤，南與昆明尋甸相連，北與四川省：會東縣隔金沙江想望。2009年，全區(qū)預(yù)計實現(xiàn)生產(chǎn)總值31．5億元，增長11．3％，其中第一產(chǎn)業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值3．6億元，增長6．3％；第二產(chǎn)業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值2 0．4億元，增長1 4．8％；第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值7．5億元，增長2．3％。具體計算過程為：首先用市場比較法求取別墅土地的價值，然后用重置成本法求取建筑物的價值，兩者相加得出委估房屋房地合一的價值。比較因素條件指數(shù)和修正計算表比較因素估價對象案例一案例二案例三交易價格（元/平方米）待估445390410土地用途100100100100交易日期100100100100交易情況100100100100土地使用年限100100100100產(chǎn)易類型100100100100區(qū)域因素與原料消費市場的位置關(guān)系100100100100道路狀況10010099100道路通達度10010199100交通運輸設(shè)施完備度1001009999基礎(chǔ)設(shè)施供給及其費用100100100100產(chǎn)業(yè)集聚度100100100100規(guī)劃限制100100100100污染管制100100100100個別因素地形與地勢10010098100地質(zhì)與水文條件100100100100宗地面積100101100101鄰接道路的寬度等級及通達性10010110099與干路及主要交通運輔設(shè)放的位置關(guān)系10010199100基礎(chǔ)設(shè)施通達與供給1001019999土地使用限制100100100100待估宗地比準價格（元/平方米）(4)求取比準價格比準價格=實例交易單價交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)土地用途調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)個因素調(diào)整系數(shù)(見上表)(5)計算土地評估單價通過對可比實例價格進行調(diào)整，本次估價確定采用A、B、c三個可。 理論成新率=(1—4／4 0)1 00％=9 0％ ③現(xiàn)場勘查成新率采用打分法確定：根據(jù)對該建筑的實地詳細勘察，并向有關(guān)管理人員詢問該建筑的相關(guān)情況參照“房屋完損評定標準”分項確定建筑的現(xiàn)場勘查成新率。磚木廠成新率計算表序號分項標準分評
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