深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價策略書商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-05-28 20:14 本頁面
【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ “牽動一生的浪漫” 金色港灣 內(nèi)部認購定價策略 深圳市新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 策劃 /代理 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 2 頁 共 16 頁 基礎(chǔ) ： 我們已經(jīng)確定銷售均價 （新港公司提供） ? 花園洋房：￥ 1700 元 /㎡ ? 聯(lián)排別墅：￥ 2300 元 /㎡ ? 獨立別墅：￥ 3000 元 /㎡ 依據(jù)： 估計新港公司是運用 類比價值算數(shù)平均法 和 有效需求成本加價法 綜合分析確定，結(jié)合新港公司對“金色港灣”類比樓盤銷售情分析。 依據(jù) ： 我們是這樣定價 ? 采取差異性價格系數(shù)定價法 1) 根據(jù)日照采光系數(shù)（ B 系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價 pb，即 pb=pa*（ 1177。 B），其中 pa為基礎(chǔ)均價。 2) 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（ D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價 pd,即 pd=pb*(1177。 D)。 3) 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在 pd 的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（ S 系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 ps，即 ps=pd*(1177。 S)。 4) 在 ps 的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（ F 系數(shù)）確定不同樓層的價格 pn，即 pn=ps*（ 1177。 F） =pa*(1177。 B)*(1177。 D)*(1177。 S)*(1177。 F) 5) 考慮到其它隨機因素的存在（如單位附近有機房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機系數(shù)（ U 系數(shù)）確定最終的定價 Pu，即 pu=pn*U。其中 U 為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨即確定。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 3 頁 共 16 頁 ? 各種差異性價格系數(shù)的確定： 1) 確定基礎(chǔ)均價 pa，通常取中間樓層價格作為均價。 2) 確定 B 系數(shù)。其中東、南朝向單位采用 1＋ B；西、北朝向單位采用 1－ B。 本項目所有朝向均為雙向通向即：東西 =、西北東南 =南北 =、東北西南 =9。 3) D 系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 4) S 系數(shù)通常為 5%— 15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負值。 5) 確定 F 系數(shù)。其中均價樓層以上單位采 用 1＋ F，均價層以下單位采用 1－ F。 6) U 系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機因數(shù)包括設(shè)備的干擾、樓道電梯及人行的干擾等。 ? 定價基本法則： （需求導(dǎo)向型 / 競爭導(dǎo)向型） “這里主要采用需求導(dǎo)向型中的名聲價格定價法、端數(shù)價格定價法兩種心里定價法” 1) 名聲價格定價法：給可以表明持有者身份、地位的商品制定的價格； 高價格適用于使人產(chǎn)生檔次、高質(zhì)量的形象的可代表地位的標志性商品； 這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識的制定高價格，若降低價格，往往會等同于一般的商品，需求反而相對減少。 2) 端數(shù) 定價法： 一種典型的心理定價法。 3000 元的價格定為 2900 元，使人注意到 3000 元和 2900 元之間的差距，留下生刻印 象。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 4 頁 共 16 頁 ? 差異性價格系數(shù)資源分析： 1) 基地現(xiàn)狀：基地位于武漢市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨三角湖，東靠 318 國道，新近落成的江漢大學(xué)與之隔湖相望，全市最大的體育 中心和最好的中學(xué)外語學(xué)校在周邊。整個地塊沿三角湖呈啞鈴狀南北展開，湖岸線長 4000 米，地形較破碎，地勢基本 平坦，最大高差 7 米。 2) 自然條件：位于東經(jīng) 114176。 9ˊ ，北緯 30176。 29ˊ。屬副熱帶濕潤季風(fēng)氣候，雨量充沛，熱量豐富，無霜期長，四季分 明，全年主導(dǎo) 風(fēng)向為東北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)，西面三角湖為調(diào)節(jié)氣候的自然杠桿。 3) 設(shè)計規(guī)劃：一期工程沿新民河、三角湖分置別墅，區(qū)內(nèi)花園洋房組團，明確功能區(qū)分，并對湖形成由低
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