【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “康城麗灣 ” 前言 2020 年對房地產(chǎn)市場來說是房地產(chǎn)政策年，對于土地市場、房地產(chǎn)金融市場，國家采取了通過商品房信貸措施、稅收調(diào)節(jié)機(jī)制、住房補貼制度、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)等一系列措施，調(diào)控房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，規(guī)范城市動拆遷，發(fā)展二手房市場；嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款，加強(qiáng)住房貸款擔(dān)保體系將降低信貸風(fēng)險等等一系列的宏觀政策調(diào)控，在大家對樓市發(fā)展方向產(chǎn)生疑問的時候，國內(nèi)部分大城市的房價發(fā)生了較大的變化；截止到 2020 年 5月份，廣州、北京、深圳的高價房開始小幅回落，南京 、杭州等其他一線城市的房價停止了前兩年的大幅增長態(tài)勢，二手樓市場也明顯縮量；商品房的售價及銷售面積呈現(xiàn)雙增長，但總體增幅較去年均出現(xiàn)回落；表明房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了輕微的變化，同時相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的影響導(dǎo)致持幣觀望的情緒在蔓延。 （一） 2020年南京房地產(chǎn)市場回顧 供求結(jié)構(gòu)比例失衡，需求強(qiáng)勁 全年商品房市場供需比例為 ： 1，供給相對不足；全年市場總?cè)萘繛?1400 萬平方米，其中商品房的市場容量為 850萬平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購房需求占市場容量的 %， 居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至 2020 年底投資需求比例達(dá)到 24%，全年的比例為 17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。 房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺 2020年房地產(chǎn)投資為 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 %。但竣工面積僅為 ，同比下降了 10%，加上期房供給上市銷售面積為 598 萬平方米。盡管 2020 年土地供應(yīng)達(dá)到 658 公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會 很快形成供給，而 02年土地供給僅為 173 公頃， 01 年土地供給為 27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長較慢。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)達(dá)到 萬件，同比增長 %,交易面積為 430萬平方米，均超過商品房。 2020 年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升 最低漲幅 14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲 23%，各片區(qū)漲幅平均為 1000 元 /平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近商品房的價格。 商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于 求情況 盡管商品房整體市場供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。特別是價格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡狀況比較明顯，中低價位商品房供不應(yīng)求，而 5000 元 /平方米以上的商品房整體供過于求。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。 商品房建設(shè)成本不斷上升，商品房均價和商品住宅均價超過 4000 元 /平方米 作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長很快，已占商品房售價的一半， 2020 年土地出讓平均價格達(dá)到 281 萬元 /畝，同比上漲 %。建筑原材料價格如鋼 材、水泥、石子等材料價格上升 20%40%不等。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。 居統(tǒng)計，到年底南京商品房均價達(dá)到 4537 元 /平方米，商品住宅均價為 4378 元 /平方米，在全國各主要城市中排名前列。 （二） 2020 年上半年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及后市預(yù)判 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從微觀市場表現(xiàn)來看，截止到 6 月份止，商品房供應(yīng)量增長較快，商品房供求出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，達(dá)到 ：1；但沒有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，區(qū)域性供求關(guān)系不均衡表現(xiàn)明顯。如江寧板塊、河西板塊，以及即將放量的 江北市場上市量明顯擴(kuò)大，城中、城東板塊供應(yīng)量明顯減少。市場供應(yīng)量到下半年會更加放量， 2020年全年實際出讓面積 614． 4公頃，為前三年面積總和的 2． 93 倍；大部分將會集中在明后年上市。 從宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)來看，下半年南京市房價繼續(xù)上漲可能性較大，但漲幅趨緩。國家在宏觀政策上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范調(diào)整，是為了規(guī)避風(fēng)險，防止泡末；總體政策面還是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的；從消費走向來說，住宅標(biāo)準(zhǔn)提高與家庭大件耐用消費增長、商品房消費增長直接帶動其它行業(yè)增長趨勢明顯，特別表現(xiàn)在居民二次置業(yè)的比例大范圍增加；從 城市發(fā)展階段性規(guī)劃來說，舊城改造導(dǎo)致拆遷量加大，住宅人均面積達(dá)到小康化標(biāo)準(zhǔn)等都對商品房上市量及房價上升有正面的影響。 房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)化與多元化時代到來。市民購房越來越重視產(chǎn)品品質(zhì)，對建筑質(zhì)量，物業(yè)管理、開發(fā)商品牌要求也越來越高；和前兩年的房地產(chǎn)的市場發(fā)展比較，產(chǎn)品的細(xì)分更加明晰，各類產(chǎn)品的檔次也明顯拉開，板塊區(qū)域之間的市場定位也逐漸清晰。 第一部分 市場研究 本項目地處浦口珠江鎮(zhèn)，結(jié)合南京房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況，我們將研究的重點放在江北板塊，對江北區(qū)域板塊進(jìn)行研究，對比本項目在區(qū)域板塊中的地位 進(jìn)行研究。 珠江鎮(zhèn)是浦口區(qū)政府所在地，位于長江北岸，與六朝古都南京隔江相望。全鎮(zhèn)總面積 192 平方公里，總?cè)丝?8． 5 萬余人，年人均收入 元。是南京市最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，是浦口政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 其綜合經(jīng)濟(jì)實力在南京市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列 29強(qiáng)之內(nèi)。 珠江鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，南臨長江，北與著名的國家級森林公園老山風(fēng)景區(qū)接壤。轄區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美，四季飄香，一代草圣林散之紀(jì)念館、南京化工大學(xué)等三所大專院校座落境內(nèi)，可謂人杰地靈，山青水秀，物華天寶，被譽為 “金陵后花園 ”。 一、未來 5 年浦口珠江鎮(zhèn)的市場需求量有多大 根據(jù)南京市政府 2020 年遠(yuǎn)景規(guī)劃，浦口 珠江新市區(qū)成為城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展一個增長級。浦口珠江新市區(qū)將承擔(dān)吸收來自北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口的功能。為促進(jìn)新市區(qū)城市綜合職能的實現(xiàn)以及都市范圍的形成，規(guī)劃珠江鎮(zhèn)設(shè)立次區(qū)域中心，新市區(qū)的遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)模按 50 萬人口以上預(yù)留。以小康標(biāo)準(zhǔn)人均居住建筑面積 24平方米計，按浦口珠江鎮(zhèn) 6 年遠(yuǎn)景規(guī)劃到 2020 年人口到 50萬，加上現(xiàn)有居民改善住居條件，總需求量約為 1000 萬平方米，在 6 年內(nèi)完成，平均每年需建設(shè)總建筑面積為 160 萬平方米左右。 二、目前江北的市場供應(yīng)情況 今年 1 月至 4 月份，浦口區(qū)商品房銷售 面積達(dá) 67 萬平方米，比去年全年的交易量還要大。目前在浦口區(qū)內(nèi)注冊的房地產(chǎn)企業(yè)有 89家之多，在建項目 41個，預(yù)計今年商品房開工面積在 250 萬平方米左右，年內(nèi)銷售面積大約在 160 萬平方米左右。在江北的幾個超級大盤如：威尼斯水城、大華新城、明發(fā)濱江新城、恒輝翡翠城、快樂之城等即將上市之機(jī)，；截止到 2020 年 7 月 7日止，珠江鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)營性土地共掛牌或拍賣出 平方米，按平均容積率 計算，共可向市場供應(yīng)約 700萬平方米；與此同時，整個浦口區(qū)的房價直線上升，今年 1 月到 4 月份的價格增幅同比增長了 39． 2％，個別地理位置優(yōu)越的樓盤房價增幅達(dá)到了 150％。 2020 年 5 月份，老江浦的房價只有 1200 元／平方米，去年 5 月份老浦口的房價為 1500 元／平方米，但是目前，新浦口區(qū)范圍內(nèi)的平均房價已經(jīng)竄到了 2850元／平方米，區(qū)政府對面的小多層、小多層、小高層還賣到了 3200 元／平方米，老浦口區(qū)的均價也在3100 元／平方米。一些位置較好的門面房最高賣到了 14000 元／平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、江北的發(fā)展態(tài)勢如何 2020 年以前要完成長江三橋的建設(shè)，積極推進(jìn)結(jié)合軌道交通的緯七路過江通道和京滬高速鐵路過江通道建設(shè)，為江北新市區(qū)的進(jìn)一步 發(fā)展改善外部環(huán)境，江北新市區(qū)近期重點在加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)和各項配套設(shè)施建設(shè)、形成相對自我完善的服務(wù)功能。浦口 珠江新市區(qū)作為南京的次區(qū)域中心，相對獨立區(qū)域綜合服務(wù)功能的新市區(qū)。鼓勵發(fā)展生活居住、商貿(mào)流通、綜合服務(wù)、文化體育、旅游休閑度假等第三產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無（輕）污染加工工業(yè)。禁止發(fā)展污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。 進(jìn)入六月后，南京江北樓市出現(xiàn)了與去年底及今年三四月都不盡相同的平靜，與江北樓市多月來一直走高相比，眼下卻在多方面呈現(xiàn)出趨緩跡象，一方面受銀行、房管部門、國家調(diào)控政策影響，另一方面江北自身市場狀況也是產(chǎn)生以上跡 象的原因之一。主要表現(xiàn)如下： 銷售進(jìn)度放緩 “沒房賣 ”是一段時間以來，熱賣房源的一道景象，時下，雖然旭日華庭、華僑城、恒輝 翡翠城、金泉 泰來苑、碧云山莊等階段性項目推出已有一段時間，但整個江北都已不存在無房售的情況，到哪都有房買已是現(xiàn)在江北樓盤供應(yīng)量充足的一個寫照。從另一個方面講，以往 “搶房 ”般的銷售進(jìn)度并不是一個正常的銷售速度，目前銷售速度的放緩也是市場趨于理性的必然。 價格拉升放緩 江北樓盤價格一年來上漲了近 100％，相對江北地區(qū)整個消費能力看，這種漲幅使得消費群體逐漸縮小。從江 北樓盤本身來看，其品質(zhì)不斷提高，但這與市區(qū)樓盤比沒有優(yōu)勢，從環(huán)境看，江北樓盤得山水造化但卻不只是江北獨有，而生活配套則不是江北的優(yōu)勢，價格成為江北樓盤目前唯一的優(yōu)勢。但不斷拉升的房價顯然表現(xiàn)得過于急躁，我們認(rèn)為，江北的發(fā)展與房價的上漲幅度遠(yuǎn)不成比例，從而不斷削減了從市區(qū)來的購房者的消費欲望。 近階段，一些即將開盤的項目在價格策略上已表現(xiàn)得慎重，而其中原因之一也因為江北上市的大規(guī)模放量，樓盤之間競爭加劇，價格已成為影響成交率的重要因素。 購房隊伍擴(kuò)張放緩 從江北樓盤銷售成交率可以看到，本地購房群 體占了相當(dāng)一部分，隨著樓盤銷售的持續(xù)，本地購房群體結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，而市區(qū)購房者蜂擁的勢頭趨于放緩，這一點恰恰是江北許多樓盤開發(fā)商所擔(dān)心的，因為在本地消費能力有限，購房人群萎縮的同時，來自市區(qū)的購房者能夠起到頂梁柱的作用，在江北樓市尚不能找到更多新的起初的賣點情況下，來自市區(qū)的消費者群體也有逐步萎縮的可能。購房者逐步分散有江北大量樓盤的推出，釋放了消費的集聚效應(yīng)，但從更深層次分析，導(dǎo)致這一情況的出現(xiàn)還有著更多的原因，如相關(guān)政策對住宅投資的影響，地區(qū)發(fā)展后勁的狀況，房地產(chǎn)二級市場有價無市的影響等等。 江北樓市 遠(yuǎn)景看好 從長遠(yuǎn)看，江北規(guī)劃利好不斷，過江通道打通只是時間問題，樓市的發(fā)展空間很大。但從開發(fā)商經(jīng)營角度出發(fā)，由于在資金、市場等因素影響下，短期內(nèi)開發(fā)經(jīng)營思路的調(diào)整已成為江北開發(fā)商近期面臨的課題。如果這些問題能夠正確解決，江北樓市的遠(yuǎn)景還是光明的。 四、目前江北的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否完善 產(chǎn)品細(xì)分不明確； 考察江北目前面市的個案，主要產(chǎn)品有洋房，別墅、普通公寓，住宅產(chǎn)品沒有絕對的空白，但從區(qū)域產(chǎn)品的角度來看，有一定的產(chǎn)品出現(xiàn)了供小于求的狀況；產(chǎn)品之間沒有拉開明顯的距離；并且產(chǎn)品檔次普遍不高；對市區(qū)改善居住條 件的消費者來說，沒有太多的吸引力；在目前的這兩種產(chǎn)品中，別墅類產(chǎn)品主要集中在碧云山莊等項目，以及個別樓盤的邊角區(qū)域，沒有形成氣候，這也跟江北的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，此類產(chǎn)品要吸引更多的市區(qū)客源，還要提高產(chǎn)品檔次，改善社區(qū)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總體環(huán)境；公寓類產(chǎn)品主要戶型面積集中在 80160 平方米之間，主力面積為 120160 平方米之間，這與本區(qū)域購房客群對戶型面積要求為 80120 平米的要求有較大的去入，從目前各個樓盤銷售的情況來看，基本上也是集中在此區(qū)間，兩房集中在 80平米左右，三房的套型面積集中在 120平方米左右； 項目整體配套設(shè)施不完善；目前在售珠江針樓盤的配套停留在平面的景觀綠化上，立體的景觀綠化很少考慮到物業(yè)管理的水平有待提高，社區(qū)的會所建設(shè)滯后，相關(guān)設(shè)施及公共設(shè)施較少； 五、市場是否存在產(chǎn)品缺位 通過將該區(qū)域產(chǎn)品與南京市區(qū)產(chǎn)品的比較以及結(jié)合我們對區(qū)域市場的調(diào)查可以看出： 8095平方米 2 房 2 廳以及 120 平方米 3 房 2廳 2 衛(wèi)的套型上市量較小，而此類產(chǎn)品卻比較容易被消費者接受。 增加項目中配套設(shè)施的數(shù)量以及配套設(shè)施的