深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-05-28 20:50 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 深圳寶安沙井項目初步分析綱要 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目 錄 前言 ???????????????????????????????? 3 第一章、 項目分析 ????????????????????????? .4 一、 項目基本資料 ???????????????????????? 4 二、 沙井市場分析 ???????????????????????? 4 三、 項目 SWOT 分析 ??????????????????????? .7 第二章、 物業(yè)發(fā)展建議 ??????????????????????? .8 一、 項目總體規(guī)劃建議 ???????? ?????????????? 8 二、 開發(fā)思路 ?????????????????????????? 9 三、 開發(fā)理念與定位 ?????????????????????? .10 四、 總體規(guī)劃建議 ??????????????????????? .12 第三章、 各分項定位與規(guī)劃設(shè)計建議 ????????????????? 14 一、 商業(yè)定位 ????????????????????????? .14 第四章、 營銷工作思路 ??????????????????????? 19 一、本案銷售策略 ???????????????????????? 19 二、本案銷售預(yù)計 ?? ?????????????????????? 20 三、招商工作思路 ???????????????????????? 20 第五章、 相關(guān)工作開展計劃 ????????????????????? 24 結(jié)束語 ?????????????????????????????? .26 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前 言 本任務(wù)書旨在從沙井中心區(qū)組團(tuán)發(fā)展、未來市場態(tài)勢、企業(yè)運營層面界定的項目開發(fā)目標(biāo)和定位出發(fā)，對物業(yè)形態(tài)、物業(yè)組合、物業(yè)比例、格局、產(chǎn)品等方面提出規(guī)劃設(shè)計的要求和建議，在規(guī)劃布局、建筑表現(xiàn)、空間營造等規(guī)劃專業(yè)層面留足廣闊的空間給規(guī) 劃設(shè)計單位，希望他們能夠充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)長、想象力和創(chuàng)造力，共同打造具有地標(biāo)性的優(yōu)質(zhì)的城市中心綜合體，成為城市中心的亮點項目，最大限度提升物業(yè)價值。 本工作任務(wù)計劃書分為要求和建議部分： 要求部分 界定規(guī)劃設(shè)計工作的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和具體要求； 建議部分 提供九天機(jī)構(gòu)的構(gòu)想，建議部分提出的物業(yè)格局、布局等盡供規(guī)劃設(shè)計單位參考，規(guī)劃設(shè)計單位可在既定的物業(yè)定位和配比基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的想象空間，創(chuàng)新出新的格局、布局。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一章 項目分析 一、項目基本資料 ◆位 置：深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn) ◆項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地總面積： 9995 ㎡ 容積率： R ≤ （暫定） 總占地面積（約）： 49975 ㎡ 地塊位于沙井城市邊緣地帶，南臨南環(huán)路，東臨民福路，與鎮(zhèn)中心及新城區(qū)均有一定距離，與鏈接深圳的寶安大道約 1km，占地面積 9995 ㎡，早期規(guī)劃總建筑面積 44337 ㎡，為三棟多業(yè)態(tài)物業(yè)。 二、沙井市場分析 區(qū)域概況 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 A、沙井新城，交通發(fā)達(dá) 沙井街道交通便利，海陸空四通八達(dá)。深圳國際機(jī)場距沙井僅 8 公里；廣深公路和廣深珠高速公路橫貫街道內(nèi)并設(shè)有中轉(zhuǎn)站，由街道內(nèi)通往廣深公路的三條25 米 寬標(biāo)準(zhǔn)水泥路暢通無阻，環(huán)鎮(zhèn)路和連接各居委會的水泥路寬闊平坦；建有250 噸級碼頭，水路可直達(dá)深圳、蛇口、珠海、中山、廣州及港澳地區(qū)，當(dāng)天即可往返。 B、制造業(yè)基地，前景可觀 沙井鎮(zhèn)位于深圳市寶安區(qū)西北部，面積 60 平方公里，按照深圳市衛(wèi)星新城發(fā)展規(guī)劃，沙井及附近的福永、松崗等鎮(zhèn)的核心城區(qū)將被規(guī)劃建設(shè)成沙井新城，在深圳諸多的衛(wèi)星城中發(fā)展成為現(xiàn)代制造業(yè)新城。 沙井鎮(zhèn) 人口 總數(shù) 70 萬 (其中常住人戶籍人口 萬 )。沙井在過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對工業(yè)比較重視，工業(yè)產(chǎn)值占全鎮(zhèn)總產(chǎn)值的比重超過 85%，工業(yè)出口在深圳居首位， 2001 年全鎮(zhèn)擁有 1150 多家工廠，幾乎都是外資企業(yè)，銀行存款達(dá)到30 億元人民幣。 沙井制造業(yè)基地為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，吸引了多方投資客，其中不乏來自香港、臺灣、日本、美國、德國、印度尼西亞以及韓國等國家和地區(qū)的投資方。 C、第三產(chǎn)業(yè)黯淡、散點分布 區(qū)域發(fā)展 A、從市場供應(yīng)來看： 沙井房地產(chǎn)市場剛起步，住房供應(yīng)量不大，且以小產(chǎn)權(quán)房為主，但增長趨勢較為明顯； B、從開發(fā)規(guī)模來看： 都是小規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，較少有大的社區(qū)概念； C、從環(huán)境資源配套來看： 沙井城市環(huán)境配套還比較粗放；但中心都市 化城區(qū)已漸形成； D、從市場消費需求來看： 隨著城鎮(zhèn)人口的急劇增加和大工業(yè)園區(qū)的投資建立，高品質(zhì)住宅已在千呼萬喚之中，目前沙井鎮(zhèn) 60 平方公里的土地上，工廠上千家， 70 萬總?cè)丝谥袝鹤∪丝诰陀?65 萬之多，港澳同胞多達(dá) 5 萬，市場渴望環(huán)境優(yōu)美大社區(qū)的需求依然明 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 顯； E、從市場需求客戶來看： 主要為沙井工業(yè)區(qū)及周邊工廠中高層企業(yè)管理人員、技術(shù)骨干，同時沙井本地居民的年輕一族、私營業(yè)主、港澳人士及政府公務(wù)員也是項目部分客戶來源； F、從戶型面積需求來看： 以中小戶型工公寓為主，以酒店式公寓為輔 ； G、從競爭態(tài)勢 來看： 一些深圳品牌發(fā)展商先后試水，然而受到本地大量小產(chǎn)權(quán)房的價格戰(zhàn)的伏擊，一直未能形成深圳其他區(qū)域爆炒態(tài)勢。二十八十定律將在一定時間內(nèi)持續(xù)； H、從地塊差異性來看： 由于沙井新老城區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展都不充分，中高消費群私車普及和區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的薄弱導(dǎo)致了地塊價值差異相對較??； I、從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看： 制造業(yè)沉淀的基礎(chǔ)導(dǎo)致中產(chǎn)階級的逐步形成和穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)人群為其主體，第三產(chǎn)業(yè)亟待升級，區(qū)域性、方便性的中
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