【正文】 龍崗商業(yè)地產(chǎn)分析作者：日期：龍崗商業(yè)地產(chǎn)分析【目錄】第一章 概況第二章 龍崗商業(yè)發(fā)展軌跡第一節(jié) 從南到北蔓延第二節(jié) 兩頭高中間低第三節(jié) 龍城發(fā)展脈絡(luò)第三章 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征第一節(jié) 龍崗中心城街道辦商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大第二節(jié) 純商業(yè)主要分布第三節(jié) 各區(qū)商業(yè)2001－1005年9月預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)第四章 商業(yè)地產(chǎn)供求狀態(tài)第一節(jié) 歷年供需分析第二節(jié) 存在問題第五章 銷售價(jià)格分析第一節(jié) 銷售均價(jià)1萬第二節(jié) 橫崗街道辦銷售均價(jià)最高第三節(jié) 各街道辦歷年均價(jià)漲幅第四節(jié) 從售價(jià)看商業(yè)興旺第六章 純商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的比較第一節(jié) 供需狀態(tài)第二節(jié) 兩類商業(yè)銷售均價(jià)持平第三節(jié) 純商業(yè)、社區(qū)商業(yè)銷售“龍虎榜”第七章 經(jīng)營狀態(tài)第八章 商業(yè)旺區(qū)的培育與預(yù)測(cè)第一章 概 況根據(jù)深圳市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（1993年－2010年），深圳商業(yè)到2010年的總體發(fā)展目標(biāo)是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟(jì)成份的作用，把深圳逐步建設(shè)成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購物廣場(chǎng)、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級(jí)市場(chǎng)、連鎖店為基礎(chǔ)，個(gè)體商業(yè)為補(bǔ)充，保稅市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)，會(huì)展中心等高層次市場(chǎng)組織形式為發(fā)展方向、溝通國內(nèi)市場(chǎng)、萬商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把深圳營造成為國內(nèi)外游客和深圳市民的“購物天堂”。而龍崗，按照《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，龍崗區(qū)未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位為深圳重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深圳輻射粵東北地區(qū)重要的城市地區(qū)。發(fā)展目標(biāo)為：深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的現(xiàn)代工業(yè)基地；深圳市國際旅游度假中心、濱海文化、客家文化的傳播中心；深圳市新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。當(dāng)前35年，龍崗區(qū)將融資近1000億元，建設(shè)140多個(gè)重大項(xiàng)目。目前，全區(qū)的工作重點(diǎn)之一是道路建設(shè)。按照市政規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2010年，龍崗中心區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到100億元、年財(cái)政收入超10億元，且龍崗中心城作為市內(nèi)與東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的交通樞紐，將在戰(zhàn)略上發(fā)揮越來越重要的商業(yè)助動(dòng)作用，并在未來逐步形成規(guī)模，增強(qiáng)輻射功能和商圈凝聚力。換言之，龍崗的商業(yè)機(jī)遇在旅游、工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)正在和即將大步發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，規(guī)模業(yè)態(tài)各異的商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)遍布龍崗,連鎖經(jīng)營和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系已初具規(guī)模，大型連鎖商業(yè)為主的零售、餐飲業(yè)巨頭強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)36625個(gè)，總營業(yè)面積超過300萬平方米，其中營業(yè)面積在3000平方米以上的大中型商場(chǎng)有46個(gè)，總營業(yè)面積超過50萬平方米；營業(yè)面積在1萬平方米以上的商場(chǎng)有27個(gè)，包括華潤萬家、天虹、沃爾瑪、新一佳等國內(nèi)外知名零售企業(yè)。目前全區(qū)已形成以連鎖經(jīng)營為主,超市、百貨店、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)等多業(yè)態(tài)并舉的商業(yè)發(fā)展格局。同時(shí)，從2002年開始，世貿(mào)中心、新龍崗商業(yè)中心、龍盈泰商業(yè)廣場(chǎng)、五洲風(fēng)情mall、華南mall、萬鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)大勢(shì)興起，加上社區(qū)商業(yè)的繁榮，形成一股新鮮的深圳北上商業(yè)力量，龍崗近年來的商業(yè)批售面積都具深圳前列。地鐵商業(yè)將成為不可忽視的商業(yè)力量，“3號(hào)線規(guī)劃中的21個(gè)站點(diǎn)有14個(gè)在龍崗轄區(qū)，站點(diǎn)周邊500米的腹地為高強(qiáng)度商業(yè)開發(fā)區(qū)域，按照目前每個(gè)站點(diǎn)規(guī)劃控制23平方公里的要求，未來僅站點(diǎn)周邊的城市更新面積就將超過30平方公里，這些區(qū)域?qū)⒅辽倬奂?0萬人口（規(guī)劃每站點(diǎn)周邊5萬人口）。依托地鐵沿線的改造，以車站為核心，周邊物業(yè)開發(fā)形成大量的人流疏散、休閑、購物場(chǎng)所，龍崗區(qū)將形成若干各具特色的繁榮商圈?！钡诙?龍崗商業(yè)發(fā)展軌跡第一節(jié) 從南到北蔓延龍崗商業(yè)起步布吉，在模糊“界限”中，從南向北延伸。布吉是龍崗改革開放的前沿陣地，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以鄧小平南巡講話為標(biāo)志，分為前后兩個(gè)時(shí)期：1992年前的10多年是布吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展的打基礎(chǔ)時(shí)期，1992年后布吉經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。其商業(yè)也隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速繁榮。國際國內(nèi)著名商業(yè)巨頭沃爾瑪、新一佳、天虹、華潤萬家、順電等紛紛進(jìn)駐布吉，改寫了布吉商業(yè)布局，加之社區(qū)商鋪的急遽增加，現(xiàn)已形成了大、中、小型商家配套，及8000家個(gè)體戶為補(bǔ)充的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。2003年，同比增長(zhǎng)29%。業(yè)內(nèi)也有種稱謂是“布吉商圈”，主要指布吉的老街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)以及商業(yè)巨頭為核心的周圍商業(yè)。值得提及的是，大芬油畫村已經(jīng)形成了以油畫生產(chǎn)、交易一條龍的商業(yè)旺區(qū)，吸引了國際國內(nèi)人士慕名前往，商業(yè)交易非常繁華。橫崗以比鄰布吉、眼鏡等行業(yè)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)開發(fā)社區(qū)商鋪履增等優(yōu)勢(shì)，商業(yè)較中心城更早發(fā)展，其中，橫崗的眼鏡業(yè)占到了全球市場(chǎng)的一半，每年達(dá)到幾億副，產(chǎn)品百分之九十出口到歐洲，占了歐洲市場(chǎng)的百分之七十，僅眼鏡廠，橫崗就有三百多家，另外，橫崗的家具、玻璃、印刷產(chǎn)品都頗有享譽(yù)。龍崗的兩家四星級(jí)酒店君逸酒店和圣德堡酒店龐居橫崗也為商業(yè)的發(fā)展做了些許貢獻(xiàn)。龍崗街道辦在歷史上乃著名的商埠，商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)早，近年，大型純商業(yè)如五洲風(fēng)情mall、新龍崗商業(yè)中心、龍盈泰商業(yè)中心、深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)、萬鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)、楚豐商業(yè)廣場(chǎng)、東方茶都等屢屢興起，被譽(yù)為“龍崗鎮(zhèn)商業(yè)圈”，深圳天虹、國際商場(chǎng)、福臨百貨、九洲百貨、人人購物商場(chǎng)街等大型商貿(mào)興旺，龍興、龍昌、龍平等商業(yè)大街繁榮熱鬧；第二工業(yè)區(qū)舊城改造片區(qū)逐步成為商業(yè)中心旺區(qū)，初具規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)形成；轄區(qū)內(nèi)10條商業(yè)大街將陸續(xù)建成。尤其是沿深惠公路老鎮(zhèn)五洲風(fēng)情mall一帶，已有的商業(yè)規(guī)模不小，加之賽格電子廣場(chǎng)、萬眾電子城以及創(chuàng)富數(shù)碼城的聯(lián)動(dòng)，估計(jì)這里將產(chǎn)生龍崗最大的電子數(shù)碼商圈，這里也將成為最具潛力的核心商圈。中心城的商業(yè)從2001年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始，迅速形成以萬佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局。之前，中心城居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點(diǎn)。最為瘋狂的時(shí)期是2002年至2003年上半年，中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)交投極其活躍，大大超過了往年的投放量，各種大型百貨、超市紛紛進(jìn)駐，發(fā)展商投資商用物業(yè)的熱情空前高漲，龍崗世貿(mào)商城vs世貿(mào)百貨、萬佳百貨、龍興國際家居廣場(chǎng)vs好百年，愉園新苑vs天虹商場(chǎng)，新亞洲花園VS歲寶百貨，龍城商服物業(yè)非常搶手。但隨后出現(xiàn)的商業(yè)供應(yīng)過量和商業(yè)交易平淡的矛盾逐漸突出，即便2005年龍城商業(yè)供應(yīng)面積大為縮減，仍有20萬的空置待售面積。華南mall的繁榮經(jīng)營，帶動(dòng)了平湖物流業(yè)的發(fā)展，鮮活的商業(yè)，乃龍崗乃至整個(gè)深圳、華南的商業(yè)重碼。第二節(jié) 兩頭高中間低龍崗商業(yè)呈現(xiàn)兩頭高中間低的現(xiàn)象。兩頭高只南部的布吉和北邊的中心城、龍崗鎮(zhèn)，中間低指橫崗等地。從2001－2005商業(yè)批售面積看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到89萬，占龍崗總批準(zhǔn)預(yù)售面積的89％；從實(shí)際銷售來看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉銷售面積達(dá)到54萬，占龍崗總銷售面積的90％，基本與批準(zhǔn)預(yù)售的比例持平。從商業(yè)繁榮程度看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉無論從零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、從業(yè)人員的總數(shù)、大型商家的進(jìn)駐、品牌商業(yè)的推廣還是實(shí)際消費(fèi)水平、商業(yè)的品類，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉都是重頭戲。龍崗鎮(zhèn)中心城布吉近年批準(zhǔn)預(yù)售面積 m2 m2近年實(shí)際銷售面積 m2 m2 m2大型百貨蘇寧電器、國美電器、天虹商場(chǎng)、福臨萬眾電子市場(chǎng)、人人購物廣場(chǎng)、科迪宇手機(jī)超市新一佳、世貿(mào)萬佳百貨、天虹、好百年家居廣場(chǎng)新一佳、金鵬百貨、萬佳、天虹商場(chǎng)、大中華百貨商業(yè)類型