世聯(lián)深圳市麗陽(yáng)天下商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格策略報(bào)告(23頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-08-25 10:15 本頁(yè)面
【正文】 謹(jǐn)呈：深圳市宏浩實(shí)業(yè)有限公司 麗陽(yáng)天下價(jià)格策略報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn)麗陽(yáng)天下項(xiàng)目組 2020年 03月 07日 目 錄 第一章 銷售策略 第二章 實(shí)收均價(jià)的確定 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)差 第四章 實(shí)收均價(jià)試算區(qū)段分析 第五章 付款方式與平均折扣 第六章 實(shí)收均價(jià)達(dá)成步驟 附件 第一章 銷售策略 —— 價(jià)格策略確定的前提 一、市場(chǎng)形勢(shì) VIP 卡情況 ? 至 2020 年 3 月 3 日，項(xiàng)目累計(jì)銷售 VIP 卡 252 張，預(yù)計(jì)在 4 月初選房時(shí)可以達(dá)到350 張左右。按照 40%左右的成交率，成交在 150 套左右。 ? 目前 VIP 卡客戶的意向均為低樓層單位，對(duì)價(jià)格的期望值較高。 ? 意向戶型主要以一房一廳和兩房單位為主。 各戶型意向比例 戶型 戶型分類比例 單身公寓 18% 1 房 1 廳 50% 2 房 2 廳 32% 總計(jì) 100% 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 締馨苑： 400 余套，已封頂；在本項(xiàng)目之前 2 周開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，目前共成交 60 套左右；所有房號(hào)目前已全部推出； 合正佳園： 600 余套，目前工程進(jìn)度至 12 層左右，預(yù)計(jì) 4 月底公開(kāi)發(fā)售； 濱基雅園： 500 余套，目前工程進(jìn)度至 20 層左右，春交會(huì)前后將推向市場(chǎng)。 締馨苑的提前推廣，濱基雅 園及合正佳園步步緊追，項(xiàng)目銷售將面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知。而在 4 月份項(xiàng)目開(kāi)盤期間，合正佳園及濱基雅園則尚未推出，為項(xiàng)目的銷售也提供了一個(gè)短暫的空間。 二、銷售策略 理性入市，首先突破低樓層，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)推廣前提前出貨，迅速掀起銷售高潮，緩解后期競(jìng)爭(zhēng)壓力； 現(xiàn)時(shí)的情況是：客戶在一個(gè)小的區(qū)域市場(chǎng)中面臨眾多選擇，一旦流失，就會(huì)成為其他樓盤的客戶。與其在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中再去爭(zhēng)奪客戶，不如在競(jìng)爭(zhēng)之前提前消化。 隨現(xiàn)場(chǎng)展示條件的改善逐步提價(jià)，掀起一路小高潮，確保最終實(shí)收均價(jià)超過(guò)核心均價(jià)。 低價(jià)入市的同時(shí) ，縮小樓層差，避免高低樓層銷售的兩極分化，緩解高層房號(hào)的銷售壓力，實(shí)現(xiàn)中、高樓層的均衡銷售。 第二章 實(shí)收均價(jià)的確定 一、實(shí)收均價(jià)確定的方法及前提條件 （一）實(shí)收均價(jià)的確定方法 —— 市場(chǎng)比較法 1）選出決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的環(huán)境、交通、配套、戶型等 13 大項(xiàng) 40 余小項(xiàng)因素，列出各因素對(duì)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的影響因素（權(quán)重）； 2）對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤和市場(chǎng)同類型物業(yè)進(jìn)行調(diào)查； 3）確定各參考樓盤的比較權(quán)重； 4）通過(guò)綜合打分確定項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)（區(qū)間）。 （二） 實(shí)收均價(jià)確定的前提條件 以目前在售的可比樓盤為基本參照體系 ，未考慮將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。 銷售條件及項(xiàng)目特點(diǎn)的展示到位 ? 樣板房、售樓處展示到位； ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝及外圍導(dǎo)示系統(tǒng)到位； ? 環(huán)境工程展示到位； ? 架空層活動(dòng)空間展示到位； ? 銷售資料展示到位； ? 銷售推廣力度符合市場(chǎng)需求。 在財(cái)務(wù)運(yùn)作上對(duì)資金回籠的速度無(wú)特別限制要求 二、參考樓盤的選定 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)區(qū)域性特點(diǎn)，現(xiàn)選定與本項(xiàng)目同區(qū)域同質(zhì)樓盤、同區(qū)域相似產(chǎn)品及目標(biāo)客戶相同或相近的樓盤、相近區(qū)域同質(zhì)樓盤作為本項(xiàng)目定價(jià)的參考，以求做到定價(jià)準(zhǔn)確。 ? 同區(qū)域同質(zhì)樓盤：締馨園 ? 同區(qū)域相似產(chǎn)品、目標(biāo)客戶 相同或相近的樓盤： 新新家園（ 76 平米二房一廳戶型） 東方雅苑（ 68 平米二房二廳戶型） 豪 園 居（ 76 平米二房二廳戶型） 綠景新苑（ 85 平米二房二廳戶型） ? 相近區(qū)域同質(zhì)樓盤：彩天名苑 各參考樓盤的權(quán)重 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 實(shí)收均價(jià)（不含裝修） 締馨園 45% 6300 元 /平米 彩天名苑 15% 6800 元 /平米 東方雅園 10% 7000 元
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1