【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 復(fù)式＋ 50元 /㎡＋￥ 。） 類型 總銷套數(shù) 總銷面積（㎡） 預(yù)計(jì)銷售總額（元） 內(nèi)部預(yù)計(jì)銷售額（元） 預(yù)計(jì)銷售總額 20%（元） 花園洋房 136 ￥ 29’ 351’ ￥ 14’ 675’ ￥ 5’ 870’ 聯(lián)排別墅 37 8538． 12 ￥ 21’ 345’ ￥ 10’ 672’ ￥ 4’ 269’ 獨(dú)立別墅 20 4963． 40 ￥ 14’ 890’ ￥ 7’ 445’ ￥ 2’ 978’ 合計(jì) 196 ￥ 65’ 586’ ￥ 32’ 793’ ￥ 13’ 117’ ? 以上價(jià)格均為新港公司提供內(nèi)部認(rèn)購(gòu)最低折后 紅線價(jià) （即單位基礎(chǔ)均價(jià)）； ? 上述預(yù)計(jì)銷量已超出新港公司初期投資回收額 （未計(jì)花園面積） ，當(dāng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 達(dá)到預(yù)計(jì)銷售總額 20%即開(kāi)始漲價(jià)，漲幅 2個(gè)點(diǎn)； ? 享受第一批優(yōu)惠 94折的范圍控制在預(yù)計(jì)銷售總額的 10%，享受第二批優(yōu)惠 96 折的范圍控制在預(yù)計(jì)銷售總額的 10%20%； ? 建議聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE） 折后基礎(chǔ)均價(jià)下調(diào) 200元 /㎡； ? 為此，建議新港公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可用 捌佰萬(wàn)元 的銷售額來(lái)降低認(rèn)購(gòu)門檻，以達(dá)聚人氣之目的。聯(lián)派別數(shù)號(hào)按沿湖分置由西南延展環(huán)湖呈順時(shí)針旋轉(zhuǎn)。 該單元系數(shù)是以花園洋房結(jié)合 A 區(qū)整體規(guī)劃而客觀分析出來(lái)的，因每幢樓的位置有異，其具體的單元定價(jià)會(huì)根據(jù)周邊因素的影響而相應(yīng)調(diào)整。整個(gè)地塊沿三角湖呈啞鈴狀南北展開(kāi)，湖岸線長(zhǎng) 4000 米，地形較破碎，地勢(shì)基本 平坦，最大高差 7 米。 5) 確定 F 系數(shù)。其中 U 為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨即確定。 3) 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在 pd 的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（ S 系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià) ps，即 ps=pd*(1177。 B），其中 pa為基礎(chǔ)均價(jià)。 D)*(1177。 3) D 系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 2) 端數(shù) 定價(jià)法： 一種典型的心理定價(jià)法。 3) 設(shè)計(jì)規(guī)劃：一期工程沿新民河、三角湖分置別墅，區(qū)內(nèi)花園洋房組團(tuán)，明確功能區(qū)分，并對(duì)湖形成由低到高的觀景層次。 ? 景觀價(jià)值分析 ? 3號(hào)樓西北方向三角湖、游艇碼頭、江漢大學(xué) D系數(shù) =10； ? 2號(hào)樓區(qū)中心花園有親情歸屬感， D系數(shù) =； ? 1號(hào)樓區(qū)外視野廣闊，遠(yuǎn)景如體育中心、南太子 湖、三角湖度假村，無(wú)親情歸屬有拋離感 D系數(shù) =9； ? 制定價(jià)目表（見(jiàn)附表一、附表二） 根據(jù)總體均價(jià)、單元系數(shù)、樓層價(jià)差、定價(jià)法則等方面，綜合運(yùn)用科學(xué)、合理的方法，制定出花園洋房的單位價(jià)格： 最高價(jià)為 : ￥ /㎡ （￥ ） /標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為： ￥ /㎡。 。 花園洋房單元價(jià)格計(jì)算公式： 單元價(jià)格 =基礎(chǔ)均價(jià) Pa單元系數(shù)樓層價(jià)差 ※ 最后由定價(jià)法則進(jìn)行調(diào)整 別墅 /聯(lián)排別墅 ? 確定單元系數(shù) 別墅的單元系數(shù)是根據(jù)單元的位置、朝向、景觀、噪音等因素綜合評(píng)估得分制定，但由于別墅的位置價(jià)差為基礎(chǔ)，所已我們須根據(jù)位置價(jià)差來(lái)劃分單元區(qū)域列出單元系數(shù)綜合評(píng)估得分表：（見(jiàn)表二、表三） 注： 別墅單元數(shù)號(hào)按沿湖分置由東北延展環(huán)湖呈逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。 4) 戶型分析： (略 ) 方案 ： 我們可以操作了 花園洋房 ? 確立單元系數(shù)（見(jiàn)表一） 單元系數(shù)是根據(jù)單元的朝向、采光、通風(fēng)、景觀、間隔、樓層等因素綜合評(píng)估得分制定，現(xiàn)列出評(píng)估得分表如下： 注： 房間編號(hào)是從每幢樓的東北角的單元開(kāi)始 由東北向西南延伸。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 4 頁(yè) 共 16 頁(yè) ? 差異性價(jià)格系數(shù)資源分析： 1) 基地現(xiàn)狀：基地位于武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西臨三角湖，東靠 318 國(guó)道，新近落成的江漢大學(xué)與之隔湖相望，全市最大的體育 中心和最好的中學(xué)外語(yǔ)學(xué)校在周邊。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 F) 5) 考慮到其它隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（ U 系數(shù)）確定最終的定價(jià) Pu，即 pu=pn*U。 D)。 2) 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（ D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià) pd,即 pd=pb*(1177。 S)*(1177。 4) S 系數(shù)通常為 5%— 15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。 3000 元的價(jià)格定為 2900 元，使人注意到 3000 元和 2900 元之間的差距，留下生刻印 象。沿湖棧 道、散步道、游艇碼頭、環(huán)境精品、建筑設(shè)計(jì)等意在營(yíng)造 50 萬(wàn)平米的現(xiàn)代風(fēng)情的意大利湖畔小鎮(zhèn)。 最低價(jià)為： ￥ /㎡ (￥ ) /標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為： ￥