【正文】 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 產品分析 一、 區(qū)域內板塊分析 江北板塊形成于 2020 年上半年，樓盤的總體品質差距不大，目前基本上是五大板塊構成了江北的市場；現(xiàn)分析如下： （一）泰山鎮(zhèn)板塊 板塊特點：位于江北中心地帶，配套設施比較成熟，屬丘陵地形，境內多小型山岡。 增加項目中配套設施的數(shù)量以及配套設施的功能，提高產品檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果這些問題能夠正確解決，江北樓市的遠景還是光明的。 江北樓市 遠景看好 從長遠看，江北規(guī)劃利好不斷，過江通道打通只是時間問題，樓市的發(fā)展空間很大。 購房隊伍擴張放緩 從江北樓盤銷售成交率可以看到，本地購房群 體占了相當一部分，隨著樓盤銷售的持續(xù)，本地購房群體結構平穩(wěn)，而市區(qū)購房者蜂擁的勢頭趨于放緩，這一點恰恰是江北許多樓盤開發(fā)商所擔心的，因為在本地消費能力有限，購房人群萎縮的同時，來自市區(qū)的購房者能夠起到頂梁柱的作用，在江北樓市尚不能找到更多新的起初的賣點情況下，來自市區(qū)的消費者群體也有逐步萎縮的可能。但不斷拉升的房價顯然表現(xiàn)得過于急躁，我們認為，江北的發(fā)展與房價的上漲幅度遠不成比例，從而不斷削減了從市區(qū)來的購房者的消費欲望。 價格拉升放緩 江北樓盤價格一年來上漲了近 100％，相對江北地區(qū)整個消費能力看，這種漲幅使得消費群體逐漸縮小。泰來苑、碧云山莊等階段性項目推出已有一段時間，但整個江北都已不存在無房售的情況，到哪都有房買已是現(xiàn)在江北樓盤供應量充足的一個寫照。主要表現(xiàn)如下： 銷售進度放緩 “沒房賣 ”是一段時間以來，熱賣房源的一道景象，時下，雖然旭日華庭、華僑城、恒輝 禁止發(fā)展污染嚴重的產業(yè)。浦口 珠江新市區(qū)作為南京的次區(qū)域中心，相對獨立區(qū)域綜合服務功能的新市區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一些位置較好的門面房最高賣到了 14000 元／平方米。在江北的幾個超級大盤如：威尼斯水城、大華新城、明發(fā)濱江新城、恒輝翡翠城、快樂之城等即將上市之機，；截止到 2020 年 7 月 7日止，珠江鎮(zhèn)商業(yè)經營性土地共掛牌或拍賣出 平方米，按平均容積率 計算，共可向市場供應約 700萬平方米；與此同時，整個浦口區(qū)的房價直線上升，今年 1 月到 4 月份的價格增幅同比增長了 39． 2％，個別地理位置優(yōu)越的樓盤房價增幅達到了 150％。 二、目前江北的市場供應情況 今年 1 月至 4 月份，浦口區(qū)商品房銷售 面積達 67 萬平方米，比去年全年的交易量還要大。為促進新市區(qū)城市綜合職能的實現(xiàn)以及都市范圍的形成，規(guī)劃珠江鎮(zhèn)設立次區(qū)域中心，新市區(qū)的遠景發(fā)展規(guī)模按 50 萬人口以上預留。 一、未來 5 年浦口珠江鎮(zhèn)的市場需求量有多大 根據(jù)南京市政府 2020 年遠景規(guī)劃，浦口 珠江新市區(qū)成為城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展一個增長級。 珠江鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，南臨長江，北與著名的國家級森林公園老山風景區(qū)接壤。是南京市最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，是浦口政治、經濟、文化中心。 珠江鎮(zhèn)是浦口區(qū)政府所在地，位于長江北岸，與六朝古都南京隔江相望。市民購房越來越重視產品品質，對建筑質量，物業(yè)管理、開發(fā)商品牌要求也越來越高；和前兩年的房地產的市場發(fā)展比較，產品的細分更加明晰，各類產品的檔次也明顯拉開，板塊區(qū)域之間的市場定位也逐漸清晰。國家在宏觀政策上對房地產市場進行規(guī)范調整，是為了規(guī)避風險，防止泡末；總體政策面還是鼓勵房地產業(yè)的繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的；從消費走向來說，住宅標準提高與家庭大件耐用消費增長、商品房消費增長直接帶動其它行業(yè)增長趨勢明顯，特別表現(xiàn)在居民二次置業(yè)的比例大范圍增加；從 城市發(fā)展階段性規(guī)劃來說，舊城改造導致拆遷量加大，住宅人均面積達到小康化標準等都對商品房上市量及房價上升有正面的影響。市場供應量到下半年會更加放量， 2020年全年實際出讓面積 614． 4公頃，為前三年面積總和的 2． 93 倍；大部分將會集中在明后年上市。 從微觀市場表現(xiàn)來看，截止到 6 月份止，商品房供應量增長較快，商品房供求出現(xiàn)轉折點，達到 ：1；但沒有發(fā)生根本性轉折，區(qū)域性供求關系不均衡表現(xiàn)明顯。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二） 2020 年上半年南京房地產市場發(fā)展情況及后市預判 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。建筑原材料價格如鋼 材、水泥、石子等材料價格上升 20%40%不等。片區(qū)結構中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。 商品房總體供不應求外，存在結構性供過于 求情況 盡管商品房整體市場供應不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結構性不平衡狀況。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)達到 萬件，同比增長 %,交易面積為 430萬平方米，均超過商品房。但竣工面積僅為 ，同比下降了 10%，加上期房供給上市銷售面積為 598 萬平方米。在需求構成中，拆遷購房需求占市場容量的 %， 居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至 2020 年底投資需求比例達到 24%，全年的比例為 17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關系波動以及整個房地產市場穩(wěn)定的因素。 “康城麗灣 ” 前言 2020 年對房地產市場來說是房地產政策年，對于土地市場、房地產金融市場，國家采取了通過商品房信貸措施、稅收調節(jié)機制、住房補貼制度、經濟適用房的建設等一系列措施，調控房地產市場的供應量及供應結構，加大普通商品房及經濟適用房的供應，規(guī)范城市動拆遷，發(fā)展二手房市場；嚴控房地產開發(fā)企業(yè)銀行貸款，加強住房貸款擔保體系將降低信貸風險等等一系列的宏觀政策調控，在大家對樓市發(fā)展方向產生疑問的時候，國內部分大城市的房價發(fā)生了較大的變化；截止到 2020 年 5月份，廣州、北京、深圳的高價房開始小幅回落，南京 、杭州等其他一線城市的房價停止了前兩年的大幅增長態(tài)勢，二手樓市場也明顯縮量；商品房的售價及銷售面積呈現(xiàn)雙增長，但總體增幅較去年均出現(xiàn)回落；表明房地產供求結構發(fā)生了輕微的變化，同時相關政策對房地產市場的影響導致持幣觀望的情緒在蔓延。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （一） 2020年南京房地產市場回顧 供求結構比例失衡，需求強勁 全年商品房市場供需比例為 ： 1，供給相對不足；全年市場總容量為 1400 萬平方米，其中商品房的市場容量為 850萬平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米。 房地產投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺 2020年房地產投資為 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 %。盡管 2020 年土地供應達到 658 公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會 很快形成供給，而 02年土地供給僅為 173 公頃， 01 年土地供給為 27公頃，受到土地的約束使商品房供應速度增長較慢。 2020 年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升 最低漲幅 14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲 23%，各片區(qū)漲幅平均為 1000 元 /平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近商品房的價格。特別是價格層次需求結構不平衡狀況比較明顯，中低價位商品房供不應求，而 5000 元 /平方米以上的商品房整體供過于求。 商品房建設成本不斷上升，商品房均價和商品住宅均價超過 4000 元 /平方米 作為商品房成本的主要構成土地的成本增長很快，已占商品房售價的一半， 2020 年土地出讓平均價格達到 281 萬元 /畝，同比上漲 %。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。 居統(tǒng)計，到年底南京商品房均價達到 4537 元 /平方米，商品住宅均價為 4378 元 /平方米，在全國各主要城市中排名前列。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如江寧板塊、河西板塊，以及即將放量的 江北市場上市量明顯擴大，城中、城東板塊供應量明顯減少。 從宏觀經濟表現(xiàn)來看，下半年南京市房價繼續(xù)上漲可能性較大，但漲幅趨緩。 房地產產品品質化與多元化時代到來。 第一部分 市場研究 本項目地處浦口珠江鎮(zhèn)，結合南京房地產市場整體發(fā)展情況，我們將研究的重點放在江北板塊，對江北區(qū)域板塊進行研究，對比本項目在區(qū)域板塊中的地位 進行研究。全鎮(zhèn)總面積 192 平方公里，總人口 8． 5 萬余人，年人均收入 元。 其綜合經濟實力在南京市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列 29強之內。轄區(qū)內風景優(yōu)美，四季飄香，一代草圣林散之紀念館、南京化工大學等三所大專院校座落境內，可謂人杰地靈，山青水秀，物華天寶，被譽為 “金陵后花園 ”。浦口珠江新市區(qū)將承擔吸收來自北部農村城鎮(zhèn)化人口的功能。以小康標準人均居住建筑面積 24平方米計，按浦口珠江鎮(zhèn) 6 年遠景規(guī)劃到 2020 年人口到 50萬，加上現(xiàn)有居民改善住居條件，總需求量約為 1000 萬平方米，在 6 年內完成，平均每年需建設總建筑面積為 160 萬平方米左右。目前在浦口區(qū)內注冊的房地產企業(yè)有 89家之多，在建項目 41個，預計今年商品房開工面積在 250 萬平方米左右，年內銷售面積大約在 160 萬平方米左右。 2020 年 5 月份，老江浦的房價只有 1200 元／平方米，去年 5 月份老浦口的房價為 1500 元／平方米，但是目前，新浦口區(qū)范圍內的平均房價已經竄到了 2850元／平方米，區(qū)政府對面的小多層、小多層、小高層還賣到了 3200 元／平方米，老浦口區(qū)的均價也在3100 元／平方米。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、江北的發(fā)展態(tài)勢如何 2020 年以前要完成長江三橋的建設，積極推進結合軌道交通的緯七路過江通道和京滬高速鐵路過江通道建設，為江北新市區(qū)的進一步 發(fā)展改善外部環(huán)境，江北新市區(qū)近期重點在加強基礎建設和各項配套設施建設、形成相對自我完善的服務功能。鼓勵發(fā)展生活居住、商貿流通、綜合服務、文化體育、旅游休閑度假等第三產業(yè)、高新技術產業(yè)和無（輕）污染加工工業(yè)。 進入六月后，南京江北樓市出現(xiàn)了與去年底及今年三四月都不盡相同的平靜，與江北樓市多月來一直走高相比，眼下卻在多方面呈現(xiàn)出趨緩跡象，一方面受銀行、房管部門、國家調控政策影響，另一方面江北自身市場狀況也是產生以上跡 象的原因之一。翡翠城、金泉 從另一個方面講，以往 “搶房 ”般的銷售進度并不是一個正常的銷售速度，目前銷售速度的放緩也是市場趨于理性的必然。從江 北樓盤本身來看，其品質不斷提高，但這與市區(qū)樓盤比沒有優(yōu)勢，從環(huán)境看，江北樓盤得山水造化但卻不只是江北獨有，而生活配套則不是江北的優(yōu)勢，價格成為江北樓盤目前唯一的優(yōu)勢。 近階段，一些即將開盤的項目在價格策略上已表現(xiàn)得慎重，而其中原因之一也因為江北上市的大規(guī)模放量，樓盤之間競爭加劇，價格已成為影響成交率的重要因素。購房者逐步分散有江北大量樓盤的推出，釋放了消費的集聚效應，但從更深層次分析，導致這一情況的出現(xiàn)還有著更多的原因，如相關政策對住宅投資的影響，地區(qū)發(fā)展后勁的狀況，房地產二級市場有價無市的影響等等。但從開發(fā)商經營角度出發(fā)，由于在資金、市場等因素影響下，短期內開發(fā)經營思路的調整已成為江北開發(fā)商近期面臨的課題。 四、目前江北的產品結構是否完善 產品細分不明確； 考察江北目前面市的個案，主要產品有洋房，別墅、普通公寓，住宅產品沒有絕對的空白，但從區(qū)域產品的角度來看，有一定的產品出現(xiàn)了供小于求的狀況；產品之間沒有拉開明顯的距離；并且產品檔次普遍不高；對市區(qū)改善居住條 件的消費者來說，沒有太多的吸引力；在目前的這兩種產品中，別墅類產品主要集中在碧云山莊等項目，以及個別樓盤的邊角區(qū)域，沒有形成氣候，這也跟江北的房地產市場發(fā)展狀況有關，此類產品要吸引更多的市區(qū)客源，還要提高產品檔次，改善社區(qū)的 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 總體環(huán)境；公寓類產品主要戶型面積集中在 80160 平方米之間，主力面積為 120160 平方米之間，這與本區(qū)域購房客群對戶型面積要求為 80120 平米的要求有較大的去入，從目前各個樓盤銷售的情況來看，基本上也是集中在此區(qū)間，兩房集中在 80平米左右，三房的套型面積集中在 120平方米左右； 項目整體配套設施不完善；目前在售珠江針樓盤的配套停留在平面的景觀綠化上，立體的景觀綠化