【正文】 紹或廣告宣傳的影響 潮流時(shí)尚 ◆絕大部分喜歡看時(shí) 尚類報(bào)刊，關(guān)注潮流時(shí)尚 ◆喜歡新奇產(chǎn)品 休閑方式 ◆約占 62%的人經(jīng)常出外休閑 ◆休閑方式以購物、 KTV 為主 ◆約 92%的人士選擇經(jīng)常性外出休閑 ◆在市區(qū)的休閑方式以餐飲、酒吧、 KTV 為主 ◆經(jīng)常去錢柜、麥樂迪、工體等 KTV 唱歌，大多是麥樂迪，因開業(yè)較早 ◆經(jīng)常去健身院，健身在北京越來越火 ◆出租車 15 元車程以內(nèi)最合適 意見 ◆沒有太大意見 ◆消費(fèi)場所較分散，消費(fèi)選擇不多沒有一個(gè)可讓人流連忘返的場所 總結(jié)分析 ? 經(jīng)常外出消費(fèi)且最具消費(fèi)力的是中高檔的消費(fèi)者，即北京中產(chǎn)階層 ? 本項(xiàng)目應(yīng)鎖定中產(chǎn)階層為主 導(dǎo)，以他們的行為、模式來提供各類不同的服務(wù)和商業(yè) ? 因此，北京中產(chǎn)階層的狀況、消費(fèi)需求和趨向中本項(xiàng)目的商業(yè)布局的重要考慮因素 4． 北京市民消費(fèi)力概 —— 北京中產(chǎn)階層概況 中國改革開發(fā) 20 多年，隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國家中產(chǎn)階層日趨壯大。傳統(tǒng)商業(yè)格局和規(guī)劃 中高檔類：如賽特、太平洋百貨、莊勝崇光、豐聯(lián)等，此類商業(yè)太多經(jīng)營欠佳，部分甚至漸轉(zhuǎn)向中檔類，如太平洋百貨、世都百貨、時(shí)代廣場等 圖書 立，小型服裝精 品店等較多） 總結(jié)分析 ※ 北京市大型購物商業(yè)主要分三類： 豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)普通居民 餐飲 22， 000 多平米 交通方便 普通消費(fèi)者 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 周邊小型商業(yè)多 購物娛樂餐飲 地上 5 層 交通便利 公主墳立交橋側(cè) 寫字樓高級(jí)雇員 中高檔次 十萬余種商品 22， 000 平米 中關(guān)村高科技園中心 中高檔商場 雙安商場 綜合式服務(wù) 休閑美食 36， 050 平米 高科技園區(qū)核心 普通大眾型商場 海淀區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 當(dāng)代商場 溜冰、射箭、健身 工藝品及黃金珠寶 108， 000 平米 流動(dòng)人口最多 日本大型百貨集團(tuán) 崇文區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 新世界百貨商場 中高檔 宣武區(qū)最大商場，貨種多 百貨 84， 000 平米 莊勝廣場 餐飲 30， 000 平米 北樓 5 層 復(fù)興門地鐵口 中低檔 西單購物中心以食品、 百貨、服裝為主 地上 12 層是西單購物中心 吸引了不少年輕的消費(fèi)者，因地處西單，外地消費(fèi)者也較多 西單購物中心 華威商場 健身、酒吧、 KTV 流行服飾 地上 2 層 西單地鐵口北面 以中檔商品為主，小商品齊全 30， 000 平米 地下 1 層 西單地鐵口北面 中高檔 25， 000 平米 地下 2 層 西單 百貨 4 層 游客 世都百貨商場 高檔次 精品服裝 5 個(gè)不同風(fēng)格商場 東長安街 國際、國內(nèi)名牌 辦公設(shè)施 百貨 地上 5 層 亮馬河畔 寫字樓、酒店、公寓人群 百貨 47， 000 平米 地下三層 工體路 中檔次商場 美食廣場、珠寶、藥店 百貨 地下 1 層 交通樞紐 “寫字樓族群“ 藍(lán)島大廈 國內(nèi)外名牌 咖啡廳 16， 000 平米 建外 朝陽門 國貿(mào)商圈中 高檔次消費(fèi)群，知名跨國公司和國內(nèi)公司高級(jí)白領(lǐng) 餐飲、銀行、美容 名牌時(shí)裝 地上 1 層 CBD 中心區(qū) 高級(jí)雇員，海內(nèi)外人士群體 嘉里中心商城 精致、高品位、領(lǐng)率時(shí)代風(fēng)格 禮品玩具 國際精品服裝 地下 2 層 建國門外大街 與國貿(mào)、東方、豐聯(lián)等屬一級(jí)購物場所 積累大批慣性消費(fèi)者 13， 000 平米 百貨 地上 5 層 長安街 周邊開發(fā)者（如香江集團(tuán)、 SOHO 中國、華遠(yuǎn)等）的雄心勃勃，給本區(qū)域帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?，亦給本項(xiàng)目帶來了巨大的市場壓力 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 61 頁 華遠(yuǎn)集團(tuán)在藍(lán)島對(duì)面開發(fā) 30 萬平方米建筑面積的“尚都國際”，一期建筑面積約 10 萬平方米，擁有商業(yè)、辦公、餐飲、及游泳池、會(huì)所等商務(wù)休閑設(shè)施 ※ 周邊環(huán)境的相 輔性和競爭性 勿容質(zhì)疑，CBD 區(qū)域的未來代表著北京及全國的新商務(wù)，新商業(yè)的形象。 ※ 中央商務(wù)區(qū)（ CBD） 以眾多商務(wù)寫字樓匯聚為特點(diǎn)，例 如： CBD 商圈、朝外商圈、金融街商圈、中關(guān)村商圈、燕莎商圈、賽特商圈、東長安街商圈、亞運(yùn)村商圈、西二環(huán)商圈、公主墳商圈、南部商圈等； CBD 及周邊區(qū)域更是朝陽區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。朝陽區(qū)大型商場眾多，另外還分布著數(shù)個(gè)特色市場和娛樂區(qū)域，如三里屯、秀水、雅寶路等，逐漸形成整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，較之其它區(qū)域，具有慣性匯聚的優(yōu)勢。宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛，人流較多 總結(jié)分析 ※ 北京主要的商業(yè)區(qū) 宜家北京 亞運(yùn)村附近 周圍聚集眾多科研院所和高新技術(shù)企業(yè) 雙安商場 海淀區(qū)中關(guān)村一帶 以大眾消費(fèi)為主 交通方便，既是地鐵出口，也是南北、東西公交線路的交匯點(diǎn) 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 西部地區(qū) 復(fù)興門地鐵站 崇光百貨主要銷售港、日品牌，屬中高檔，促銷手段較多，較受白領(lǐng)歡迎 麗晶購物中心預(yù)計(jì)明年 4 月開業(yè) 宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場 燕莎、國貿(mào)、嘉里屬高檔類 燕莎、太平洋百貨、藍(lán)島、豐聯(lián)、嘉里、國貿(mào) 吸引十多歲青年、中老年、外地旅游者及低工薪階層人流 東部城區(qū) 手機(jī)、電腦、電訊產(chǎn)品商場 多低檔心潮小商 場 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 61 頁 中心、華威大廈、中友百貨、西單賽特等 8 家大型商場 富傳統(tǒng)感情 西單 西城區(qū)中心 客流量大，旅游者集中的地方 東方廣場、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場等 南向北全長約800 米 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的定位和模式是北京目前商業(yè)中的先行者，先行者是需要領(lǐng)導(dǎo)和帶動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。就北京商場的未來發(fā)展模式及需求、與有關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)餓合作機(jī)會(huì)等，與主要及策略性媒體、潛力租戶、企業(yè)、商品、代理商進(jìn)行的洽談和討論 調(diào)查的目的是了解目前北京的商業(yè)模式和消費(fèi)習(xí)慣，但并非跟隨北京、消費(fèi)者現(xiàn)時(shí)在傳統(tǒng)市場中的一般習(xí)慣，我們希望了解他們的潛在需求，尋找他們對(duì)新模式的接受程度。北京市民消費(fèi)力概況 北京主要大型購物商場概況 作為各項(xiàng)構(gòu)思策略 部分理論依據(jù)，包括： 各個(gè)獨(dú)立租戶亦可配合整體運(yùn)作，與項(xiàng)目整體形成互動(dòng)、互相推廣、長期運(yùn)作的效應(yīng)。這種新商業(yè) 形態(tài)與目前北京甚至國內(nèi)的購物式商場有截然不同的設(shè)計(jì)和定位、管理模式和招商方式。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 61 頁 目 錄 前言 第一節(jié) 市場調(diào)查 北京綜合商業(yè)區(qū)概況 北京主要大型購物商場概況 北京室民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨勢 北京市民消費(fèi)力概況 —— 北京中產(chǎn)階層概況 調(diào)查分析綜合總結(jié) 與目標(biāo)合作伙伴的洽談和討論 第二節(jié) 布局思維 布局基本思維 布局機(jī)動(dòng)和目的 布局基礎(chǔ) 布局特式及“主動(dòng)拉動(dòng)”概念 1 場地環(huán)境因素 1 布局概述 12． 1 南區(qū) —— 國際時(shí)尚休閑區(qū) 12． 2 中心區(qū) —— 娛樂動(dòng)感區(qū) 12． 3 北區(qū)域 —— 過渡期的臨時(shí)時(shí)尚生活中心 第三節(jié) 布局內(nèi)容 1 布局內(nèi)容 1 商業(yè)布局份量分配 1 地庫 1 地上一層 1 地上二層 1 地上三層 1 地上四層 地上五層 2銷售與租賃 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 61 頁 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 61 頁 前言 北京朝陽區(qū)【世貿(mào) 2 期】項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目），占地 4 公頃，含大型綜合商業(yè)區(qū)域及住宅區(qū)，其中購物零售的商業(yè)部分逾 6 萬平方米樓面面積，是本項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，需要在競爭積激烈的北京商業(yè)中建立地位，才能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 經(jīng)過多番論證，達(dá)致的共識(shí)，是要?jiǎng)?chuàng)立獨(dú)有的風(fēng)格；大前提是要走在社會(huì)發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費(fèi)者，創(chuàng)造并滿足因社會(huì)環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新需求。 落實(shí)的總體方向，是發(fā)展以下的時(shí)尚生活模式 ： ※ 一個(gè)活動(dòng)不息的集時(shí)尚、潮流、康怡、體育、活動(dòng)的休閑購物中心 ※ 帶領(lǐng)全北京市的時(shí)尚生活中心 ※ 潮流先行者 ※ 大型活動(dòng)中心 ※ 多元化購物、活動(dòng)互動(dòng)的樂園 ※ 餐飲娛樂中心 ※ 文化藝術(shù)匯聚氛圍 ※ 體驗(yàn)文化場地 【世貿(mào)】項(xiàng)目應(yīng)是有一個(gè)類似迪士尼主題公園的樂園，來訪游客可以在這里玩樂，休閑和購物因此在設(shè)施上，我們亦須有別于一般商場，要配合各類文化娛樂、康體潮流的活動(dòng)，這些活動(dòng)包括： ※ 露天音樂會(huì) ※ 體育競技賽 ※ 各類演藝活動(dòng) ※ 潮流活動(dòng) ※ 時(shí)尚派對(duì) ※ 時(shí)裝表演 ※ 藝術(shù)展示 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 61 頁 ※ 行為藝術(shù) ※ 自由表演空間 此份建議報(bào)告有別于一般的商業(yè)布局文案，不僅僅是將一些商業(yè)元素進(jìn)行分類和擺放，最重要的是充分考慮到整個(gè)項(xiàng)目未來的長期宣傳、推廣和運(yùn)營，是一個(gè)具帶動(dòng)性的商業(yè)布局方案，亦即每類商業(yè)元素都要與整個(gè)項(xiàng)目互動(dòng)。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 61 頁 第 一 節(jié) 市 場 調(diào) 查 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 61 頁 第一節(jié)：市場調(diào)查 在制定這報(bào)告前，分別進(jìn)行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。北京主要綜合商業(yè)區(qū)概況 北京市民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨向 綜合總結(jié) —— 傳統(tǒng)商業(yè)、各類代表性人士目前的購物消費(fèi)習(xí)慣及需求 因?yàn)橄M(fèi)者現(xiàn)時(shí)所喜愛的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏鄣?，他們?消費(fèi)需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動(dòng)。 1． 北京綜合商業(yè)區(qū)概況 地點(diǎn) 位置 商業(yè)設(shè)施 特色 王府井 北京唯一步行商業(yè)街 周邊交通方便 曾為北京商場的標(biāo)志 西單商場、西單購物 南側(cè)首都時(shí)代廣場 攤位式市集 朝陽區(qū)，主要為 CBD 區(qū)域及周邊 除嘉里、國貿(mào)彼此連接，其他都保持一定距離 豐聯(lián)、賽特屬中高檔類 南部地區(qū) 宣武區(qū)莊勝崇光百貨； 崇文區(qū)新世界百貨 新世界商場分南北兩部分，一部分銷售