【正文】 地點：工地現(xiàn)場。 參考文字：純商務(wù)辦公間 —— PUREOFFICESPACE 光谷 ②廣告戰(zhàn)略 集中優(yōu)勢媒體，做到整體覆蓋的效果；同時針對競爭對手的情況，展開不同側(cè)面的攻勢，壓倒競爭對手；保證銷售的順利進(jìn)行。 空間分散自如，大小隨意選擇， 的層高更令其他寫字樓望 “層 ”莫及，這樣可以吸引各種層次的投資者。 價格優(yōu)勢： 對于投資客來說，最關(guān)心的是價值、升值空間和投資回報問題，再其次才開始考慮樓盤的整體素質(zhì)，因此，項目前期導(dǎo)入市場的價格不能太高， 3600 元 /㎡的低價比較合適，這樣可以營造出一種項目高質(zhì)低價的良好形象。中小企業(yè)今后的發(fā)展模式將是一些中小企業(yè)互相聯(lián)合，凝集彼此的力量與大型企業(yè)一爭高下，而在光谷 ③生態(tài)辦公、綠色辦公 在設(shè)計結(jié)合了可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保生態(tài)開發(fā)理念，其構(gòu)造具有低耗、節(jié)能、健康、高效、環(huán)保之功能， 具有生態(tài)化、智能化的特點，希望成為現(xiàn)代意識的高新科技、先進(jìn)企業(yè)及科技核心研發(fā)機(jī)構(gòu)的理想辦公場所。 如何針對項目純生態(tài) 寫字樓”的定位和“光谷本項目大堂面積不能少于 350 平方米；在功能上可以劃分為商務(wù)功能和休閑功能；在公共前臺，要裝飾 LOGO 背景墻，藝術(shù)天花吊頂及燈飾。 、模型展示、洽談區(qū)、展示區(qū)、銀行按揭咨詢處等。（附 LOGO 設(shè)計于后，以 IT 國際案名為例，見附件四，其余設(shè)計將在正式著手項目后奉出） 售樓部的包裝 要以展現(xiàn)“光谷本項目的價格我司認(rèn)為可以靈活制定，即在期房時期以 3600 元 /平方米左右均價開展內(nèi)部認(rèn)購，等項目完工時，均價上升到3800——4000 元 /平方米。 可以肯定的是，中小企業(yè)將是市場購買的主要力量，當(dāng)然一些大單位、大企業(yè)也會占到一定的比 例。炫智區(qū)：武漢首家 4E 寫字樓（智能化 ELECTRONIC，生態(tài)化 ECOLOGICAL，經(jīng)濟(jì)化 ECONOMICAL，效率化 EFFICIENCAL）。炫智區(qū)：決勝財富，唯有 智慧； ③光谷先鋒：知本，即“知識資本”，現(xiàn)代社會是一個知識經(jīng)濟(jì)時代，智力密集是高科技企業(yè)的一個重要特征，特別是在光谷區(qū)域，高科技企業(yè)云集，智力密集層度更高，而知識作為高科技企業(yè)的核心資源和價值創(chuàng)造的主導(dǎo)因素，取到了重大的作用，知識分子在追求物質(zhì)財 富的同時伴隨還有一種更高的自我追求，而“知本先鋒”的案名既肯定了知識在高科技企業(yè)中的巨大作用，也通過“先鋒”一詞給予了知識分子極大的榮譽感和滿足感。炫智區(qū)：光谷體現(xiàn)地域，讓人一看案名就知道其地理位置，炫：炫耀；智：智慧，光谷先鋒 IT 國際：中國 項目所在的地理位置及項目所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、商業(yè)規(guī)劃情況，已經(jīng)決定了其售價 —— 高檔次；作為寫字樓物業(yè)，純寫字樓是永恒的主旋律，它可以減少信息成本、 交通成本、交易費用，可以共享配套實施，而項目的整體規(guī)劃方案也是定位于此；現(xiàn)代人對健康的要求很高，健康的辦公環(huán)境已經(jīng)成為上班族非常關(guān)心的問題，考慮到項目作為純寫字樓高達(dá) %的綠化，我們于是將本項目定位于高檔純生態(tài)寫字樓。 ⑦超 米層高，流動空間，絲毫不顯壓抑； ⑧自身 %的綠化率， 3 樓、 14 樓空中花園，為寫字樓項目所罕見。 第二部分：項目分析 項目概況 項目位于光谷 CBD 珞瑜路魯巷段，本案周圍已經(jīng)建成了幾個同類寫字樓項目，如：武漢數(shù)碼港、華樂商務(wù)中心、湖北信息科技產(chǎn)業(yè)大廈，市場競爭激烈。 現(xiàn)其市場均價為 4200 元 /㎡，物業(yè)管理費用為 元 /㎡，從租售的情況來觀察不是很理想。 在價格方面，均價約為 4000元 /㎡，物業(yè)管理費用為 4元 /㎡，并給予客戶 折的優(yōu)惠，市場反映較好。武漢華樂物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積 40000余平方米，建筑高度近 100 米，總 30 層（含地下 2 層），每層樓高 。 ① SBI 創(chuàng)業(yè)街 SBI 是 “產(chǎn)權(quán)科技企業(yè)孵化器 ”的英文縮寫， SBI 創(chuàng)業(yè)街是科技企業(yè)孵化器發(fā)展到一定階段的一種典型拓展方式，它由武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東信路，與華中科技大學(xué)，中國地質(zhì)大學(xué)為鄰，和長飛光纖、烽火通訊比肩，可謂占據(jù)光谷核心商務(wù)圈。有資料顯示，現(xiàn)已有千余家企業(yè)在此從事高新技術(shù)的研究、開發(fā)和生產(chǎn)，這些企業(yè)對寫字樓的需求量也開始加大，加速了光谷片區(qū)的寫字樓市場的蓬勃發(fā)展，如今已經(jīng)形成了光谷領(lǐng)軍武漢整個寫字樓市場的局面。武漢在結(jié)構(gòu)方面，如今的寫字樓多采用框架式結(jié)構(gòu)，面積可以拆散自如，改變了原來的單一的大戶型主導(dǎo)產(chǎn)品的弊端，在設(shè)計上也體現(xiàn)出了新的特征，特別是在外觀上使寫字樓看上去更純正，在大堂的設(shè)計裝修上也更顯宏偉大氣。 商住樓占據(jù)大壁江山 無疑，商住樓成了現(xiàn)階段開發(fā)的熱點，在新推出的寫字樓物業(yè)中，商住樓的比例高、數(shù)量大， 在 2020 年推出的商住樓就達(dá)到 20 余個武昌的楚天都市花園、櫻花大廈、凱旋門廣場、凱旋門國際大酒店，漢口的元辰國際、漢華大廈、時代天驕、新世紀(jì)中心等，其火爆的主要原因是由新經(jīng)濟(jì)時期的特殊情況決定的。因為租售火爆，同時伴隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，寫字樓市場重新開始活躍起來。 武漢得天獨厚，優(yōu)越的地理優(yōu)勢、豐富的水脈資源、深厚的文化底蘊，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等，無不展示其大家氣度和攝人魅力。 ，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商 購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設(shè)點經(jīng)營； 進(jìn)入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 人 日游 限在 10月 10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 ：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。 ：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。12=4667 元 五年還返該客戶金額為： 56000 5=280000元 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實際為： 280000280000=0元 該客戶貸款金額為： 560000247。具體實施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金約 55元 /M2，管理費為 /M2，現(xiàn)實行 “ 租轉(zhuǎn)售 ” ，售價為 5600元 /M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下： 該寫字樓原銷售總價為： 100M2 7000元 /M2=700000元 該寫字樓現(xiàn)銷售總價為： 100M2 5600元 /M2=560000元 免該客 戶物管費金額為： 100M2 /M2 12 2=30000元 該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個月付清當(dāng)年款額 10%，即 56800元 該客戶貸款額為： 56000 50%=28000元 該客戶每月供款額為：（ 280000 10000） 129 38≈3623 元（以 住房貸款利率計算） 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623元 ，比租樓要 5500元之交 1877 元，一年少交 22524元，減去每年所交的 10％即 56000元，客戶一年僅多交 33476元，五年多交 167380元，八年后就可擁有該寫字樓。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率 10％的返租方案，針對具體客戶實施如下。 付款方式策略 3． 1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。以盡量銷售略差的寫字間。 IT 行業(yè)， IT 行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化 IT 行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實力強的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。因此，只有從軟件方面強調(diào)其與眾不同，如知名物 管公司管理，星級服務(wù)，可為買家免費提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品 展示會的場所等。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。 。但本身質(zhì)素未全部到位。對于投資客來講，最關(guān)心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。 六、推廣策略 本項目推廣四大障礙點 。（具體方案在促銷策略里面詳述）； 自用型買家 35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。 目標(biāo)客戶群定位 境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) 業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、 IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。 + 項目市場推廣定位 根據(jù)上述市場定位，我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。 ，盡管原因很多，但從業(yè)績來講， 應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出 雙倍的努力。 ，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為 地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。 ，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于 租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。 ，即缺乏整體包裝， 又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充 分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活 優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介， 軟件方面可塑性相當(dāng)大。 實用率： 69％ 外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺藍(lán)色玻璃 內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 A 座共 6部電梯 內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 優(yōu)惠政策： 三、項目分析 項目理解 項目名稱：中商廣場 地點：武昌區(qū)中南路 占地面積： 6700M2 建筑面積： 規(guī)劃：由 A、 B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成 樓高： 180米 樓層： A座 49層 B座 38層（均含地下二層） 功能：地下一、二層為 停車場 地上 16層為購物中心 地上 79層為飲食娛樂、休閑、健身中心 地上 1049層為寫字樓 實用率： 62％ 室內(nèi)交通：寫字樓 11部美國奧的斯高速豪華直升客梯， 2部 專用消防電梯，另設(shè)步梯通道 3條，寬 室外交通： 46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長途客運站、武昌 火車站、到武漢客運港和天河機(jī)場均有直達(dá)車 智能化：中商廣場具備 5A功能，即自動化管理系統(tǒng)（ BAS）、 自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ ACS）、消防自動化系統(tǒng) （ FAS）、通訊自動化系統(tǒng)（ CAS）、辦公自動化系統(tǒng) （ OAS） 空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機(jī) 組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng) 增氧系統(tǒng) 消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報 警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第 2 36 層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 2部 直升全程消防專用電梯 供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路 10KV高壓變電， 24小 時供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以 供主要設(shè)備的緊急啟動 停車場：地下兩層共 180多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系 統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù) 外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色 玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾 內(nèi)裝修：豪華 大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用 高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套 裝修。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競 爭對手為亞貿(mào)廣場。 月之間，入住狀況則兩極分化， 以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在 90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在 40％以下。 要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識武漢。寫字樓的蕭條直至 98 年底。 二、市場分析 二、 寫字樓市場調(diào)查與 分析 沒有一個深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水 ?? 在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標(biāo)最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。應(yīng)該說，具備多種功能的綜合性寫字樓物業(yè)在天河北一帶具有一定的市場空間。但同時要看到的是，這幾區(qū)域雖有一定的發(fā)展優(yōu)勢，但因?qū)懽謽堑奈飿I(yè)分布較散，且均有其區(qū)域的主要功能（如東風(fēng)路和解放路是廣州縱橫兩條的交通主干道，而白云路一帶和地鐵一號線沿線則有較強的商住氣氛），特別對白云路一帶個地段而言，尚需視乎政府規(guī)劃、政策、市場大環(huán)境等因素，才有可能形成較強的商務(wù)氣氛。 天河北和環(huán)市中兩個熱門地段均分別集中了市內(nèi)較多的甲級寫字樓，并已形成相當(dāng)成熟的商務(wù)氛圍。從目前的寫字樓市場格局來看，是以天河北、環(huán)市中兩地區(qū)為主要集中地段。 費用預(yù)算； 20960 元 20203 30 《 錢江 晚報 》四 分之 一通 欄。 500 字的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠 的政 策優(yōu) 勢， 配套 優(yōu)勢 ，交 通 優(yōu) 勢 ，廣 告優(yōu) 勢， 挖掘 目標(biāo) 客戶 。 費用預(yù)算； 22960 元 20203 13 《 錢江 晚報 》二 分之 一通 欄，《紹 興日 報》 報眼 ， 500 字 的招 商啟 事。 （四）具體媒體投放計劃 20202 23 在 中國 廠房 網(wǎng)、裕興 在線 發(fā)布 寫字樓 、廠 房出