【正文】 心輕工大廈金鐘大廈工商大廈歐江大廈 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 29 頁 + 5% + x 5% = US$ 通過市場價(jià)格比較法，本案租金定位為： US$銷售價(jià)格確定 由于目前市場上甲級(jí)涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價(jià)格定位上，中原通過對(duì)周邊個(gè)案租金價(jià)格的比較，獲得本案的平均租賃價(jià)格，在依據(jù)目前市場上銷售、租賃價(jià)格的一般關(guān)系，從而得出銷售價(jià)格。 = E: 怡甸大廈 247。 = C：亞太企業(yè)中心 247。 目 標(biāo) 客 戶 定 位 從區(qū)域?qū)懽謽莾?nèi)行業(yè)分布情況來看，徐家匯周邊的寫字樓入住的行業(yè)以企業(yè)管 理機(jī)構(gòu)為主，所以，中原將本案客戶依據(jù)兩種情況分別定為如下： 企業(yè)性質(zhì) 國內(nèi)外知名企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu) 行業(yè)分類 IT、電子信息、電信、金融、貿(mào)易、法律等行業(yè) 鎖定目標(biāo)客戶 7 .5 %4 .7 % 4 .7 %8 .5 %7 4 .5 %0 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %4 0 .0 %5 0 .0 %6 0 .0 %7 0 .0 %8 0 .0 %金融保險(xiǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 社會(huì)服務(wù)業(yè) 綜合技術(shù)服務(wù) 企業(yè)管理機(jī)構(gòu)徐家匯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 29 頁 注重相對(duì)較有吸引力的價(jià)格； 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達(dá)到65%~70%； 辦公空間要具有延展性，先進(jìn)企業(yè)發(fā)展較快，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩； 合適的地理位置，臨近交通路線或地鐵、商業(yè)區(qū)、星級(jí)酒店等，這樣對(duì)客戶往來可以提供方便； 大樓 的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣容易給客戶留下好的印象； 較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套； 價(jià) 格 定 位 租售價(jià)格確定 租賃價(jià)格： US$ 銷售價(jià)格： US$1700/m2 或 RMB14000 元 /m2 價(jià)格定位支持： 支持一：市場價(jià)格比較法 周邊個(gè)案銷售價(jià)格比較 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 29 頁 比較價(jià)格定位 A：伊泰利大廈 247。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價(jià)格相對(duì)于商圈內(nèi)的租金價(jià)格低 20%左右，所以，徐家匯商圈內(nèi)寫字樓的租金價(jià)格直接關(guān)系到本案最終租金價(jià)格和銷售價(jià)格的確定。 所以，中原認(rèn)為：在提高物業(yè)品 質(zhì)同時(shí)，可以充分利用中原的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場的敏銳以及先進(jìn)的營銷理念對(duì)本物業(yè)進(jìn)行包裝于推廣，將其優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個(gè)高檔寫字樓。中原以期通過本報(bào)告能令產(chǎn)品的規(guī)劃更好地為營銷服務(wù)，從而使產(chǎn)品特色鮮明，更具典范效應(yīng)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 29 頁 序 寫字樓市場的活躍是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要晴雨表，上海寫字樓的發(fā)展亦印證了這一事實(shí) . 1999 年《財(cái)富》論壇、 2001 年 APEC會(huì)議、 2020 年世博會(huì)等這些極具影響的國際性經(jīng)濟(jì)集會(huì)也將其會(huì)場設(shè)在上海 …… 種種跡象表明， 經(jīng)過近 10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟(jì)地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。同時(shí)也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作事先提點(diǎn)。 定位依據(jù) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 29 頁 優(yōu)勢(shì)分析 地段公共交通線路繁多，出行非常便捷； 周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全，辦公配套條件較好； 由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場提供生存空間； 本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間； 開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，其品牌優(yōu)勢(shì)在未來的市場推廣中會(huì)起到很積極作用； 劣勢(shì)分析 本區(qū)域的寫字樓入住率相對(duì)于徐家匯商圈周邊寫 字樓較低，是因?yàn)楸緟^(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢(shì)可言，要吸引大公司的入住必須在營建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高； 本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以國內(nèi)外大公司對(duì)本案的接受度可能會(huì)不是很高，如何提高本案對(duì)打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點(diǎn)； 從目前的寫字樓市場來看，作為 5A 級(jí)甲級(jí)涉外寫字樓一般只租不售，因?yàn)槿绻N售的話，可能會(huì)導(dǎo)致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入??； 中國最龐大的資料庫下載 由于 本案建設(shè)周期較長，導(dǎo)致市場形象不好； 市場分析 本區(qū)域是上海傳統(tǒng)的西部高尚居住地段，而徐家匯商圈中匯金、匯聯(lián)、港匯、美羅城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構(gòu)成上海西部最熱鬧的次商業(yè)中心，其直接影響到寫字樓的分布于租金價(jià)格。 市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 上海寫字樓整體市場回暖，甲級(jí)寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加； 甲級(jí)寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降； 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會(huì)飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來的 2020 年 — 2020 年將會(huì)有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前 開發(fā)時(shí)機(jī)，盡快入市，在最短的時(shí)間內(nèi)快速去化，獲得利潤的最大化。 = G: 美羅大廈 247。 = I: 輕工大廈 247。 = K: 工商大廈 247。 從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字 樓的投資回報(bào)周期為 10—15 年，即每年的投資回報(bào)率為： %—10%。 目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在 15%—25%之間。 保證固定投資回報(bào)出售 在寫字樓銷售的一般方法的基礎(chǔ)上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如 4年總共 20%固定投資回報(bào)率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說較大。（銷售達(dá)90%） 清盤階段： 單位價(jià) 格下浮 500元，成交價(jià)格為 14000元 / M2。即客戶支付 10 萬元購房押金，剩余的房款（首付款）部分必須在 18－ 24 個(gè)月內(nèi)付清，未能按時(shí)付清，視為違約， 10 萬元押金不再返還。根據(jù)銷售案場的信息收集，其反饋可能會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)的 調(diào)整與優(yōu)化有一定的指導(dǎo)作用，合理的銷售控制使方案調(diào)整更具可行性，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。 開盤在即之新聞發(fā)布會(huì)舉辦。 客戶信息積累與跟蹤。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過頻繁的見報(bào)率（基本上是每周 1 次的見報(bào)率）來強(qiáng)化客戶對(duì)本案的熟悉度，以及相應(yīng)的炒作獲得市場認(rèn)可，加之一些