【文章內(nèi)容簡介】 投資、經(jīng)營與對售后服務(wù)的疑慮。 經(jīng)營支持就現(xiàn)今的消費(fèi)與商業(yè)市場而言，提高商業(yè)經(jīng)營的競爭機(jī)制已是勢在必行，有效連接商品廠家與消費(fèi)者的共同需要，培育渝洲新城五金商貿(mào)廣場的商業(yè)影響與輻射能力，以達(dá)到互利與共榮。 商業(yè)未來發(fā)展的形勢需求消費(fèi)市場的不斷變化，商業(yè)市場競爭力的增強(qiáng)與成熟，導(dǎo)致未來商業(yè)經(jīng)營將形成成為一個(gè)新的格局。因而完善與成熟商業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制與相應(yīng)的手段是關(guān)系渝洲新城五金商貿(mào)廣場對生存與發(fā)展，也是關(guān)系各商鋪業(yè)主的經(jīng)營利益的重要因素。5. 招商推廣 推廣思路由于本案建設(shè)時(shí)間比較長，因此商業(yè)推廣應(yīng)該結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度，我們先將思路整理如下：2005年5月~8月針對性的尋找五金主力店，五金大型經(jīng)銷商，名牌廠家達(dá)到掌握進(jìn)駐商城的第一批（使商場經(jīng)營穩(wěn)定下來）客戶2005年8月~10月全面推廣，以主力商家?guī)?dòng)吸引小商家或小經(jīng)營戶達(dá)到掌握進(jìn)駐商場的零散客戶（使商場經(jīng)營活起來）2005年10月~2006年3月深度推廣，吸納零散客戶及投資者將持觀望態(tài)度的目標(biāo)客戶吸引過來2006年5月租售工作完畢，準(zhǔn)備開業(yè) 本案招商推廣工作計(jì)劃第一階段：2005年5月到8月，地面進(jìn)攻（點(diǎn)）五金主力店、大的經(jīng)銷商引進(jìn)工作重點(diǎn)工作安排尋找五金主力店、大型經(jīng)銷商五金主力店、大型經(jīng)銷商的選擇、聯(lián)系、合作的洽談廣告設(shè)計(jì)宣傳單張（夾報(bào)）、報(bào)紙稿的平面設(shè)計(jì)戶外廣告、電視廣告戶外廣告、電視廣告設(shè)計(jì)現(xiàn)場包裝由匯豐國聯(lián)、開發(fā)商、廣告公司共同完成所有平面資料制作由開發(fā)商委托印刷單位完成第二階段：2005年8月到10月全面出擊（面）五金品牌商家、小的經(jīng)銷商引進(jìn)工作重點(diǎn)工作安排尋找五金品牌商家選擇五金品牌商家，聯(lián)系客戶，以傳真、直郵的形式介紹項(xiàng)目并洽談（廠商—區(qū)域經(jīng)銷商—目標(biāo)客戶）樹立本案五金交易品牌，全面發(fā)掘潛在客戶以電視、電臺、報(bào)紙廣告作全面宣傳對五金品牌客戶進(jìn)行跟進(jìn)工作、對零散客戶進(jìn)行跟進(jìn)工作第三階段：2005年10月到2006年3月打響經(jīng)營品牌，促進(jìn)租售工作全面完成工作重點(diǎn)工作安排新的目標(biāo)客戶發(fā)掘，零散客戶的跟進(jìn)五金主力店進(jìn)場五金品牌店、區(qū)域經(jīng)銷商進(jìn)場吸引潛在客戶進(jìn)場經(jīng)營品牌的提升新聞繕稿的形式宣傳6. 渝洲新城——五金商貿(mào)廣場營銷策略 營銷總體思路鑒于本案是商住樓具有特殊性，其住宅為小戶型物業(yè)，商場裙樓借勢渝洲交易城定位為五金專業(yè)市場，在本案在拆遷過程中，從許多買家都要求購買商鋪的情況來看，本案已經(jīng)獲得周邊客戶認(rèn)可，所以在商場操作過程中：l 借助渝州交易城的現(xiàn)有市場，擴(kuò)大客戶資源，節(jié)約推廣成本。l 借助住宅推廣的影響力，建議CIS系統(tǒng)互相關(guān)聯(lián)，取得一舉兩得的效果，從而達(dá)到互相利用和互相推動(dòng)的作用。 先造環(huán)境再銷售在商業(yè)開始銷售前，通過對售樓部的裝修，加強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)氣氛，搶奪客戶的眼球，以達(dá)到宣傳和推廣的作用。 塑造物業(yè)的品牌形象其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過VI系統(tǒng)形成強(qiáng)烈的視覺沖擊力的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場，從表面的感知階段過渡到內(nèi)在感知階段。要擁有市場就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌，這是在未來持續(xù)經(jīng)營過程中必不可少的一部分，也是未來物業(yè)保值、升值的必備要素。 強(qiáng)化后期物業(yè)管理一是讓經(jīng)營者放心，二是讓住與商的真正結(jié)合，真正促進(jìn)，互相不受到影響和干擾，創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，創(chuàng)造住宅物業(yè)。 突現(xiàn)本案商業(yè)特色對于商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)格并不是關(guān)鍵問題，關(guān)鍵是持續(xù)經(jīng)營問題。所以本案推廣過程中，除了本案的特點(diǎn)、賣點(diǎn)反復(fù)推介，給公眾留下深刻的印象，同時(shí)還要為經(jīng)營者作推介，使大眾消費(fèi)者認(rèn)知、認(rèn)同本案商業(yè)部分及商業(yè)部分所經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目命名根據(jù)本案商業(yè)部分的經(jīng)營定位，同時(shí)又對周邊渝州交易城的延續(xù)與提升，建議取一個(gè)易理解、易記憶的商業(yè)物業(yè)案名：渝洲新城——渝洲五金商貿(mào)廣場 營銷策略本案主要目標(biāo)是出售大部分產(chǎn)權(quán)、輔助出租經(jīng)營，在營銷方面從以下幾點(diǎn)考慮：n 大力宣傳本案五金市場的規(guī)模檔次，并逐漸向一站式五金購物、市場采購靠攏，擴(kuò)大市場占有率。n 在對商場與住宅的定位要做到家喻戶曉，并且在宣傳中保持策略的一致性。n 重點(diǎn)突出本案的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境配套優(yōu)勢。n 通過各種活動(dòng)，引導(dǎo)人流，并使人們逐步克服“買下不買上”的心理慣性。n 抓住主要客戶群，隨時(shí)寄送有關(guān)本案的資料。n 物業(yè)管理不可忽視，有條件最好引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營管理公司。n 價(jià)格策略低調(diào)入市，先聲奪人。首先占領(lǐng)市場，擴(kuò)大社會影響，提高企業(yè)和物業(yè)的影響力，滾動(dòng)發(fā)展達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，或采用按揭或其他更靈活的付款方式，并以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格吸納主力店進(jìn)駐。做旺市場，持續(xù)經(jīng)營是首要目的，也是物業(yè)升值的必要保障。 本案目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客戶分析現(xiàn)時(shí)的商鋪市場、私人購鋪的比例持續(xù)穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)團(tuán)體購買實(shí)力逐漸萎縮，投機(jī)炒作之風(fēng)仍然存在，但投資保值的比例不斷上升。綜合以上分析及本案實(shí)際情況，本案主要面對銷售對象：l 經(jīng)濟(jì)條件相對寬裕，收入較高，并希望將手頭資金用作投資保值的買家；l 以自主經(jīng)營為主的買家；l 已經(jīng)擁有或租有商鋪的業(yè)主；l 本案及周邊住戶，可經(jīng)營、可投資。 價(jià)格定位及策略 可類比項(xiàng)目市場租售價(jià)格渝海七星家具城地址：渝中區(qū)七星崗租售具體價(jià)格: 75元/平方米/月（建筑面積均價(jià)）租售方式: 分零物管費(fèi)用: 原來是8元/平方米/月，現(xiàn)在合在租金中商家每月的支出: 除租金外，水電費(fèi)用招商方式: 招商會、廣告、招商函鋪面分割方式: 按照客戶要求最小鋪面面積: 50平方米最大鋪面面積: 200平方米鋪面的分割: 開敞樓層分布: 1－3層價(jià)格差（樓層價(jià)格差）: 最大價(jià)差（5－10元/平方米/月）停車場面積: 停車費(fèi)用: 2－3元/小時(shí)目前招商情況: 97％業(yè)態(tài)分布: 所有樓層均經(jīng)營家具功能分布: 每層樓均設(shè)置客戶休息區(qū)、衛(wèi)生間商家目前對商場的反映: 經(jīng)營比較好商場硬件設(shè)施（電梯、扶梯等）：3部電梯、4部扶梯家佳璽地址：渝中區(qū)七星崗租售具體價(jià)格: 60元/平方米/月（建筑面積均價(jià)）租售方式: 分零物管費(fèi)用: 原來是8元/平方米/月，現(xiàn)在合在租金中商家每月的支出: 除租金外，水電費(fèi)用招商方式: 招商會、廣告、招商函鋪面分割方式: 按照客戶要求最小鋪面面積: 最大鋪面面積: 鋪面的分割: 開敞樓層分布: －9—— －1層價(jià)格差（樓層價(jià)格差）: 最大價(jià)差5－10元/平方米/月停車場面積: 37780平方米停車費(fèi)用: 2－3元/小時(shí)目前招商情況: 目前只有1樓在營業(yè)，其它部分在5月1日開業(yè)業(yè)態(tài)分布: 2樓衛(wèi)浴、潔具；3樓建材、板材；4樓家裝設(shè)計(jì)、商務(wù)中心；5樓五金、鎖具、漆等；7樓燈具、燈飾；8樓家居布藝；9樓家具裝飾功能分布: 每層樓均設(shè)置衛(wèi)生間商家目前對商場的反映: 經(jīng)營良好商場硬件設(shè)施（電梯、扶梯等）：9部電梯、2部扶梯得意裝飾城地址：渝中區(qū)較場口租售具體價(jià)格: －1樓 140元/平方米/月（凈使用面積）1樓內(nèi)圈一級商鋪 200元/平方米/月（建筑面積）4樓內(nèi)圈商鋪 70元/平方米/月（建筑面積）7樓 30元/平方米/月（建筑面積）總體價(jià)格是根據(jù)位置、租用面積、租用時(shí)間而定，一般是比較低的價(jià)格吸引商家進(jìn)入，然后按照當(dāng)前的租金，今后每年上升5％。租售方式: 分零物管費(fèi)用: －1樓15元/平方米/月（凈使用面積）包干 1－7樓 7元/平方米/月（建筑面積）商家每月的支出: －1樓物管費(fèi)全部包干 1－7樓另支付水、電、空調(diào)分?jǐn)傉猩谭绞? 招商會、廣告、招商函鋪面分割方式: 按照客戶要求最小鋪面面積: 10平方米最大鋪面面積: 400平方米鋪面的分割: 開敞樓層分布: －1—— 7層價(jià)格差（樓層價(jià)格差）:價(jià)差比較大，主要是根據(jù)位置，面積大小停車場面積: 30000平方米停車費(fèi)用: 3—5元/小時(shí)目前招商情況: 100％業(yè)態(tài)分布: －1樓五金；1樓潔具、墻紙；2樓鎖具、墻紙；3樓地板、地磚；4樓布藝、油漆、飾品；5樓燈飾；7樓家裝設(shè)計(jì)功能分布: 每層樓均設(shè)置衛(wèi)生間、客戶休息區(qū)，另得意寫字樓可為商家提供大型會議室等會務(wù)服務(wù)商家目前對商場的反映: 認(rèn)為是目前重慶最好的建材裝飾市場，基本上是一個(gè)商家退出，幾個(gè)商家爭相進(jìn)入。但是商家也有反應(yīng)租金比較貴，要求降低租金。商場硬件設(shè)施（電梯、扶梯等）：2部電梯、3部扶梯中天裝飾廣場地址：渝中區(qū)七星崗租售具體價(jià)格: 1樓 168元/平方米/月（凈使用面積）2樓138元/平方米/月（凈使用面積）4樓 96元/平方米/月（建筑面積）租售方式: 分零物管費(fèi)用: （建筑面積）商家每月的支出: 另支付水、電、空調(diào)分?jǐn)傉猩谭绞? 招商會、廣告、招商函鋪面分割方式: 按照客戶要求最小鋪面面積: 20平方米最大鋪面面積: 200平方米鋪面的分割: 開敞樓層分布: 1－4層價(jià)格差（樓層價(jià)格差）:30元/平方米/月左右停車場面積: 3000多平方米（屬皇嘉酒店管理）停車費(fèi)用: 2—3元/小時(shí)目前招商情況: 100％業(yè)態(tài)分布: 1樓燈飾；2樓潔具、五金地板；3樓布藝、墻紙、涂料；4樓家裝設(shè)計(jì)功能分布: 每層樓均設(shè)置衛(wèi)生間、客戶休息區(qū)，商家目前對商場的反映: 基本滿意商場硬件設(shè)施（電梯、扶梯等）：2部電梯、2部扶梯渝州交易城租金價(jià)格區(qū)間比例數(shù)量700～1200元%281200～1600元%201600～2200元%162200元以上%14 價(jià)格策略 定價(jià)策略根據(jù)市場調(diào)查，目標(biāo)客戶擬接受經(jīng)營鋪面的租金單價(jià)租金單價(jià)比例數(shù)量20元/m2以下%1020～30元/m2%2130～40元/m2%2040～50元/m2%950～60元/m2%860元/m2以上%7拒絕回答%7擬購買臨街鋪面的單價(jià)購買單價(jià)比例數(shù)量10000元/m2以下%2112000～15000元/m2%1215000～18000元/m2%1318000～20000元/m2%522000～25000元/m2%325000～28000元/m2%528000～30000元/m2%230000元/m2以上%1拒絕回答%20擬購買非臨街鋪面的單價(jià)購買單價(jià)比例數(shù)量5000元/m2以下%335000～5500元/m2%155500～6000元/m2%46000～6500元/m2%26500～7000元/m2%07000～7500元/m2%07500～8000元/m2%08000元/m2以上%0拒絕回答%28因此匯豐國聯(lián)建議本案的銷售均價(jià)為：2F建面銷售均價(jià)：15000元/㎡—18000元/㎡1F建面銷售均價(jià)：5000元/㎡—8000元/㎡1F建面銷售均價(jià)：12000元/㎡—15000元/㎡本案的出租均價(jià)為：2F租金：140元/㎡—160元/