【正文】 渝洲新城商業(yè)營銷策劃 渝洲新城（商業(yè)部分）營銷策劃1. 渝洲新城（商業(yè)部分）創(chuàng)新營銷體系的建立 五金專業(yè)市場與重慶市商業(yè)地產(chǎn)大勢與機會點分析 重慶市商業(yè)地產(chǎn)市場大勢l 重慶商業(yè)物業(yè)開發(fā)量增長迅速，2003年商業(yè)用房面積開發(fā)量達到350萬平方米，增幅達到30%。l 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多許多品牌住宅開發(fā)企業(yè)開始涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，比如龍湖置業(yè)、協(xié)信集團、渝高集團、珠江置業(yè)等，使得商業(yè)地產(chǎn)競爭越演越烈。l 各商業(yè)中心區(qū)逐漸形成，多核平衡的城市結(jié)構(gòu)已見雛形現(xiàn)在重慶商業(yè)中心已經(jīng)分為了渝中區(qū)有解放碑、江北有觀音橋、沙坪壩有三峽廣場、楊家坪也有自己的步行街，多組團、多核心的城市商圈已經(jīng)形成。l 本地及外地商業(yè)機構(gòu)積極在重慶擴張分店，顯得商業(yè)泡沫嚴重由于多核商圈的構(gòu)成，使得各個商家不得不到處擴張，假如重慶只有解放碑商圈，那么重百只需要開一家，而現(xiàn)在為了擴大市場占有率，每個區(qū)域都要開一家，這樣一來，占有率上去了，但自身由于規(guī)模、投資過大，風(fēng)險很高，泡沫就出現(xiàn)了。l 部分商業(yè)物業(yè)規(guī)劃失當(dāng)，空置量增大2001年商業(yè)營業(yè)用房空置量為160萬平方米，2002年達到200萬平方米，這些營業(yè)用房的空置，對新建的商業(yè)物業(yè)銷售帶來了壓力。 本案機會點分析l 本案定位于專業(yè)市場，避開了競爭激烈的零售業(yè)l 依托于現(xiàn)在的渝州交易城，成熟的經(jīng)商環(huán)境得到消費者的認可，商業(yè)市場前景看好。l 本案五金專業(yè)市場的定位，填補了重慶五金市場的空白。l 五金行業(yè)隨著城市建設(shè)的發(fā)展，還將有很大的市場需求。l 引進專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，有助于提升項目專業(yè)品牌。l 整合各個專業(yè)資源，共同打造本案經(jīng)營市場，才能取得良好的銷售業(yè)績。 外部資源整合，優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢的融合 本案的外部資源優(yōu)勢l 經(jīng)營環(huán)境優(yōu)勢渝州交易城，此為本案最大的外部資源環(huán)境，渝州交易城對周邊物業(yè)的帶動，在此不再重復(fù)分析，需要指出的是渝州交易城為本案目標(biāo)客戶群所帶來的商機及形成的商業(yè)互動氛圍是其他項目所不具備的。渝州交易城已經(jīng)為本案培育了成熟的市場經(jīng)營環(huán)境。l 交通優(yōu)勢本案交通豁達，交通連接渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，加強了與各區(qū)域的聯(lián)系，同時靠近成渝高速路入口，給予極大的方便及優(yōu)越感。l 政府資源本案定位還應(yīng)該爭取政府的支持，政府對本案的重視及定位的認可，必然會確定本案的升值潛力。 本案資源整合建議整合提升本案的顯性及隱性資源，我們建議：l 借勢渝州交易城，擴大市場號召力。l 貼近政府，聯(lián)合體現(xiàn)，提升本案定位的價值潛力。l 聯(lián)合專業(yè)的資訊機構(gòu)，為本案建立專業(yè)的推廣網(wǎng)站，實現(xiàn)網(wǎng)上交易平臺。l 利用自身優(yōu)勢，實施開發(fā)商與買家良性互動，凝聚商業(yè)氛圍。 五金專業(yè)市場最大價值的挖掘 借勢渝洲交易城渝州交易城這一不可復(fù)制的先天優(yōu)勢的充分利用，將很大程度決定本案價值能否最大化。渝州交易城占地150多畝，分為A、B、C三個區(qū)。其中，A區(qū)主要經(jīng)營五金標(biāo)件；B區(qū)主要經(jīng)營工磨量刃具五金市場；C區(qū)主要是農(nóng)貿(mào)舊貨市場及部分日用五金。從1992年建市以來，全國各類五金廠商家云集至此，形成了一個響喻重慶乃至西南的五金交易中心。在整個市場中，外地商家約占總商家數(shù)的70%。在重慶來講，具有不可復(fù)制和替代的地位。如何借勢渝州交易城全方位提升本案物業(yè)價值，最直接而有效的方法是建立本案與渝州交易城的共享平臺。 共享形象平臺通過各種宣傳（包括硬性、軟性、公共活動），在表達本案毗鄰渝州交易城的同時，暗示本案對比渝州交易城是升級版物業(yè)。五金專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，也會逐漸形成自己特有的五金文化，中國科技五金城的主題歌《烈火煉五金》的創(chuàng)作就說明了五金文化的建立。本案建議設(shè)立“五金會所”，從會所功能上體現(xiàn)五金文化，提供給經(jīng)營戶一個相對集中的交流平臺，拉動渝州交易城的客戶過來經(jīng)營。渝州交易城的客戶來自全國各地，流動性大，數(shù)量龐大，作為商人，決不會置“家門口”如此大的客流量而無動于衷，渝州交易城的客戶也是本案潛在的客戶群之一，同時也是本案有力的宣傳隊伍，充分將這部分資源利用起來，將收到事半功倍的效果。 五金專業(yè)市場與發(fā)展商市場聲望的構(gòu)筑 發(fā)展商品牌價值提升的必要性房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了原始型、粗放型的階段，本來房地產(chǎn)的競爭是實力的競爭，是規(guī)模的競爭，是品牌的競爭。一個開發(fā)企業(yè)如果沒有創(chuàng)新體系，沒有領(lǐng)先于行業(yè)的獨特理念，很難建立起自己的核心競爭力，也就很難再越來越激烈的市場競爭中爭得一席之地。一個項目的開發(fā)，除了利潤的最大化之外，如何最大可能地挖掘項目的附加值，開發(fā)出項目的品牌價值，并提升企業(yè)的品牌形象是開發(fā)商當(dāng)務(wù)之急。 本案品牌價值的潛力挖掘本案作為大規(guī)模五金專業(yè)市場，有著如區(qū)位、交通、環(huán)境、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面的先天資源，通過對外部環(huán)境資源的整合和內(nèi)部資源潛力的挖掘，必將對發(fā)展商的品牌優(yōu)勢帶來極大的提升。 操作思路在具體操作上，可以從以下幾個方面入手：l 借助政府及社會資源，在項目動工、開盤、推廣過程中，要爭取到政府的大力支持，積極推動社會輿論和媒體炒作，借勢提高項目和企業(yè)的知名度和美譽度。l 在核心概念體系中，致力于發(fā)展重慶市“五金專業(yè)市場第一品牌”，這一獨特的概念體系具有唯一性和稀缺性。l 通過產(chǎn)品的成功開發(fā)和推廣，在行業(yè)造成轟動性效應(yīng)，并實現(xiàn)發(fā)展商的利潤最大化。l 通過品牌連鎖經(jīng)營，擴大開發(fā)展商在行業(yè)內(nèi)的市場占有率和市場影響力。 五金專業(yè)市場價值的持續(xù)輸出 可持續(xù)經(jīng)營與戰(zhàn)略伏筆（1） 發(fā)展商的統(tǒng)一經(jīng)營計劃是投資型買家委托管理的前提；（2） 專業(yè)管理公司經(jīng)營管理的模式是本案最重要的賣點之一；（3） 本案的成功運作不僅帶來超額利潤，還有l(wèi) 重慶五金專業(yè)市場第一品牌l 成功的專業(yè)市場開發(fā)模式2 . 本案主要賣點薈萃及物業(yè)強勢弱勢分析與對策 本案強勢、弱勢分析 強勢l 優(yōu)越的地理位置l 通達的交通條件l 完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施l 完善的社會服務(wù)設(shè)施l 成熟的市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境l 政府與五金商會的支持l 本案的規(guī)模與專業(yè)市場的規(guī)劃l 先進的網(wǎng)絡(luò)交易平臺 弱勢l 周邊市場開發(fā)太早，相對本案顯得整體性不強l 本案是封閉商場，以后商家進入經(jīng)營成本高l 物流配送對于以后專業(yè)市場的經(jīng)營是難題 本案所采取的對策 捆綁銷售這是借勢的重點，是本案作為五金專業(yè)市場，發(fā)揮其附加值的重要手段，同時作為其營銷策略的核心原則就是與渝州交易城一起捆綁銷售。在營銷策略與推廣手法的運用：l 在推廣手法上注意強調(diào)運用本案毗鄰渝州交易城、配置高于渝州交易城的優(yōu)勢；l 聯(lián)系渝州交易城的經(jīng)營現(xiàn)狀對本案升值空間的強力支撐，在營銷方面強調(diào)本案有巨大的升值前景； 本案主要賣點薈萃n 賣點一：區(qū)域位置優(yōu)越；本案位于石橋鋪高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心，白馬凼循環(huán)道的西側(cè)，從地圖上看，石橋鋪地區(qū)才是重慶市的中心區(qū)域，并且本案區(qū)域緊連渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，位置優(yōu)勢十分明顯。n 賣點二：便利的交通條件；本案周邊道路有石新路（至新橋）、石小路（至沙坪壩小龍坎）、渝州路（至渝中區(qū)）、石楊路（至九龍坡楊家坪）、成渝高速路（至成都）等。n 賣點三：配套設(shè)施完善；本案周邊500米范圍內(nèi)，生活配套有：躍華超市、晨光百貨、新世紀(jì)百貨超市、石橋鋪國際商業(yè)城；醫(yī)院有：高新區(qū)人民醫(yī)院；酒店：勁力酒店、富麗大酒店；學(xué)校：111中學(xué)、石橋鋪小學(xué)；餐飲：南方花園飲食一條街；銀行：工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、重慶商業(yè)銀行、重慶農(nóng)村信用合作社等。n 賣點四：成熟的市場環(huán)境；本案毗鄰的渝州交易城，是一個建于1992年，匯聚全國各類五金商家，輻射重慶乃至西南的五金交易中心。n 賣點五：本案具有規(guī)模、檔次優(yōu)勢；本案商業(yè)建筑面積7萬多平方米，建有三層商業(yè)裙樓；規(guī)?；慕?jīng)營可以匯聚更多的五金品種、更完善的功能服務(wù)，方便消費者購物；同時本案的建設(shè)檔次也高于渝州交易城。n 賣點六：專為五金專業(yè)市場設(shè)計的商業(yè)裙樓；本案商業(yè)裙樓專為五金專業(yè)市場量身打造，商業(yè)裙樓內(nèi)設(shè)多部扶梯、貨梯，道路寬敞，可以布置下各種五金產(chǎn)品。n 賣點七：有專業(yè)商業(yè)管理公司經(jīng)營管理；本案計劃先期即引進專業(yè)的經(jīng)營管理公司參與經(jīng)營管理，提供市場可持續(xù)發(fā)展支撐，為廣大投資者營造良性發(fā)展的市場環(huán)境，大大提高了本案經(jīng)營的抗風(fēng)險能力。n 賣點八：具有文化特色的五金專業(yè)市場；本案設(shè)立五金會所，給在本案經(jīng)營的經(jīng)營戶提供交流場所，促進市場繁榮發(fā)展。n 賣點九：五金專業(yè)市場的第一品牌；本案整合各種資源，在全力打造產(chǎn)品的同時，也積極與市場接軌，培育市場經(jīng)營環(huán)境；整合本案區(qū)域、交通、規(guī)模、管理優(yōu)勢，力求塑造重慶五金行業(yè)第一品牌。n 賣點十：先進的網(wǎng)絡(luò)交易平臺；本案率先開通因特網(wǎng)在線交易平臺，加強五金交易效率，開闊市場空間，讓廣大經(jīng)營戶獲得更多的客戶資源和成交機會。3. 招商策劃 招商思路本案以出售經(jīng)營為主，租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報為目標(biāo)，針對本案區(qū)域“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的現(xiàn)狀，緊緊圍繞本案的經(jīng)營主題“五金商貿(mào)廣場”，將有號召力的品牌，名牌商戶引入商場作為牽頭商戶，對此商戶主要是以租賃為主，所以必須盡量將租賃條件放寬，讓其進駐，再利用品牌、名牌商戶的號召力吸引其他商戶。這是整個項目爭取最大投資回報的重點和難點，根據(jù)本案裙樓的建筑特點，我們針對性的提出相應(yīng)的招商建議。負二層：臨街商鋪，這一層臨街商鋪基本不愁賣，臨街可以全部賣給個體商戶、銀行或投資者。重點招商工業(yè)、工具、緊固件及設(shè)備五金。負一層：是本案招商的重點。重點招商衛(wèi)浴五金、廚房設(shè)備、不銹鋼制品及鎖具，同時兼顧產(chǎn)品展示、信息、辦公中心。一層：9號樓部分作為住宅的社區(qū)配套，從休閑、娛樂定位上比較靈活。4號樓部分可以定位為烹飪器具、民用五金。1號樓裙樓部分：超市、百貨。7號樓裙樓部分：高檔專賣店。 招商目標(biāo)工業(yè)五金類招商目標(biāo)名單：南海鴻運五金制品廠、上海上墊墊圈有限公司、無錫市仁豐標(biāo)準(zhǔn)件有限公司、匯恒五金有限公司、深圳市輝盛達實業(yè)有限公司、廣州市鳳強鋼絲繩塑具有限公司、溫州鹿城華業(yè)五金制品、寧波君華金屬制品有限公司、青島海都五金制品有限公司、南海市力鑫五金廠、富陽奔象五金廠、江陰市萬順鋁業(yè)有限公司、深圳市依森五金制品有限公司、深圳市一鑫精密五金有限公司、香港藝鋒集團、深圳市精欣精密五金制品廠、東莞代威塑膠五金手柄制品廠、東莞華豐五金橡塑制品廠、北京天云利臣五金機電公司、Accuride雅固拉、寧波永誠五金機械有限公司、宏裕五金標(biāo)準(zhǔn)件有限公司、通州市海河鋼絲制品有限公司、坨里馬家溝村五金綜合加工廠、安旺五金制品廠、霸州宏發(fā)五金廠、北京圣雷特緊固件有限公司、滄州大成機電產(chǎn)品制造有限責(zé)任公司、常熟市標(biāo)準(zhǔn)件廠、常熟市福達金屬制件有限公司、超鋒五金制品有限公司、慈溪市三江五金機電有限公司、慈溪市天元鎮(zhèn)達標(biāo)合金工具廠、東臺市裕寧五金廠、東莞市偉達五金制品廠、肥城華美機械有限公司、高密市華龍五金制品有限公司、高密市天力五金制品有限公司、海鹽旭日五金制造有限公司、鶴山市址山四九五金拉絲廠、河北省南皮縣通利五金沖壓公司、黃驊金海五金制品有限公司、江都市鳳市電信器材廠、江都市榮達五金廠、江蘇省海門市山河五金標(biāo)準(zhǔn)件有限公司、九龍五金深圳市康元會電器有限公司上海分公司、蓬萊晨光五金工業(yè)有限公司、南皮縣恒祥五金廠、南皮縣冀興五金配件有限公司、南皮縣消防通訊器材廠、南皮興達五金沖壓件廠、樂清市火炬電力金具有限公司、臨沂三源五金制品有限公司、寧波市鄞州嵩城五金機械廠、青島海旭五金制品有限公司、青島順興五金廠、山東省臨