【文章內容簡介】 ...................................................59 第七部分 項目規(guī)劃與布局 ..............................................................................60 一、規(guī)劃原則 ............................................................................................................................................60 二、業(yè)態(tài)組合 ............................................................................................................................................60 三、業(yè)態(tài)功能規(guī)劃面積配比 ..................................................................................................................67 零售、餐飲、娛樂等功能總體按照 57： 23： 20比例設定 ..................................................67 功能詳細分配表 .................................................................................................................................67 四、商業(yè)空間規(guī)劃 ...................................................................................................................................68 3F 層： 12500 平方米 .......................................................................................69 4F 層： 13000 平方米 .......................................................................................70 第八部分 項目開發(fā)投資方案與回報模式 ......................................................71 購物中心的開業(yè)理 念 ........................................................................................................................71 開發(fā)目標 ..............................................................................................................................................71 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 4 頁 共 84 頁 操作模式 ..............................................................................................................................................72 第 九 部分 招商推廣概要 ................................................................................73 一、戰(zhàn)略思想 ............................................................................................................................................73 二、招商原則 ............................................................................................................................................73 三、招商策略 ............................................................................................................................................74 四、招商步驟 ............................................................................................................................................75 五、營銷推廣戰(zhàn)略（要點） ..................................................................................................................75 七、招商推進計劃與流程 ......................................................................................................................77 第 十 部分 本項目的租金測定 ..........................................................................79 第 十一 部分項目運營綱要 ..............................................................................80 一、管理基本理念 ...................................................................................................................................80 二、營銷策略（要點） ..........................................................................................................................80 第十 二 部分 項目管理規(guī)劃 ..............................................................................82 一、決策協調機構： ...............................................................................................................................82 二、項目組機構設臵 ...............................................................................................................................82 三、招商團隊 ............................................................................................................................................82 四、招商質量控制辦法 ..........................................................................................................................82 第十 三 部分 項目投資、經營績效分析（概算） ........................................84 （另案專題） ....................................................................................................84 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 5 頁 共 84 頁 第 一 部分 市場 背景 研究 一、合肥 總體 概況 區(qū)位 —— 合肥地處中國中原地區(qū)，安徽省中部， 長江淮河之間，巢湖之濱，通過肥河通江達海，具有城東啟西，連接中原，貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。 合肥地處泛長三角經濟圈，是中西部距東部沿海地區(qū)最近的省會城市。以合肥為圓心，半徑 500公里范圍內涵蓋 7 省 1 市 億人口和上海、南京、武漢、杭州等重要大城市，經濟發(fā)展快，消費能力強，市場潛力大。 交通 —— 合肥是 全國重要的區(qū)域交通樞紐城市， 6 條高速公路和 8條鐵路 (合蚌、合淮、合寧、合蕪、合武、合西、合九、合安 )在此交匯，合武、合寧高速鐵路開通后，合肥到南京只需 45 分鐘，到上海、武漢只要 2 個多小時。 4E 級新橋國際機 場、合肥新港則正在規(guī)劃 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 6 頁 共 84 頁 建設，“通江達海”指日可待。 二 、合肥社會經濟指標影響分析 國內生產總值 GDP 資料來源：合肥市統(tǒng)計公報 2020 年合肥市實現生產總值 億元，同比增長 %，增速位居全國省會城市第二位，城市綜合實力也躍居全國百強城市第 21位， 人均 gdp3853 美元， 按照十一五規(guī)劃，到“十一五”末， gdp要達到 2100 億元，年均增長 18%；人均 gdp 達到 5000 美元，遠遠高于全國的平均水平。 合肥進入居民收入快速增加，消費快速升級的時期。 〃 國內外研究表明，加速人均 GDP超過 3000美元最明顯的特點是消費結構升級，居民消費從485 589 853 1073 1334 02468101214161820020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020 2020GDP 增長率 中部各省會城市人均G D P 比較0202004000060000人均G D P人均GD P 29018 29395 39772 37686 33432 33000合肥 南昌 武漢 太原 長沙 鄭州 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 7 頁 共 84 頁 “衣食”轉向“住行”，私家車擁有率上升，臵換住宅或擁有第二套住房成為普遍的沖動。 〃 按照世行的標準衡量，合肥一只腳已跨入中等收入的門檻（ 2996－9265 美元）。從經濟發(fā)展階段理論角度看，合肥已進入工業(yè)化加速階段，將由此實現工業(yè)化中期到后期的轉變；以發(fā)展經濟學的視角觀察，表明合肥迎來了持續(xù)的經濟高增長時期，即經濟起飛期。這個時期的合肥呈現出區(qū)別于以往發(fā)展過程的兩個鮮明特征：一是人均 GDP 大幅提升，二是工業(yè)經濟規(guī)模加速擴大。其中，最直觀的表現就是城市規(guī)模的擴張。 GDP 的構成 合肥的服務業(yè)保持了較快的發(fā)展， 但仍然存在明顯的不足 ： 近年來，服務業(yè)的增速一直低于 GDP 的增速，一方面反映經濟結構不合理，服務業(yè)成為制約合肥發(fā)展中心城市的主因。 地區(qū)比較而言，合肥的服務業(yè)處于中部六省省會城市的中下游，與國內發(fā)達城市 都市相比，服務業(yè) 發(fā)展水平 仍有較大的差距 ，同時也有較大的 發(fā)展空間。 資料來源： 合肥 統(tǒng)計公報 1 3 .30% 1 6 .20% 1 6 .90% 1 7 .50% 1 8 .10% 1 3 .80% 1 4 .50% 16% 1 3 .70% 1 3 .80% %%%%%%%%%%%2020 2020 2020 2020 2020GDP 服務業(yè) 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 8 頁 共 84 頁 社會消費品零售額