【文章內(nèi)容簡介】 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 本區(qū)域因靠近停車場，人流相對較為弱勢，故需要自身品牌性和業(yè)態(tài)獨特性較強且能創(chuàng)造較高物業(yè)品牌價值的商業(yè)作支撐。 設(shè)置川酒展示 /專賣、蜀繡展示 /專賣、道教文化展示 /紀(jì)念品專賣類業(yè)態(tài)。 第 34頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 第 35頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 本區(qū)域因區(qū)位相對偏僻，人流更加弱勢， 極需要 自身品牌性和業(yè)態(tài)自身吸引力較強，同時滿足青城山游客夜生活之需的商業(yè)來提高區(qū)域物業(yè)價值。 結(jié)合景觀水系，設(shè)置酒吧、 夜店類商業(yè)業(yè)態(tài)。 第 36頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 第 37頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— E:悠悠青城 本區(qū)域因區(qū)位相對獨立，商業(yè)體量相對較小，且靠近主要人流動脈及主要人流節(jié)點 2。設(shè)置以特色茶坊或咖啡為主，相對以悠閑類商業(yè)業(yè)態(tài)。 第 38頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— F:養(yǎng)生青城 本區(qū)域因物業(yè)形態(tài)及區(qū)位條件，設(shè)置以彰顯青城山養(yǎng)生文化為重點，以品牌養(yǎng)生類商業(yè)為主、兼并商務(wù)功能業(yè)態(tài)。 引入或培育青城山養(yǎng)生主題會館，打造高端養(yǎng)生主題商業(yè)。 如：青城山玄真堂養(yǎng)生、同仁堂養(yǎng)生。 第 39頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 方案一： 該區(qū)域設(shè)置以服務(wù)項目辦公人群、居住人群及周邊居住人群，引入生活配套服務(wù)類商業(yè) 諸如：超市、銀行、洗衣、醫(yī)衛(wèi)、美容美發(fā)。 方案二： 讓青城山游客停下來，在感受大自然和道教文化之后，輕松玩一下，引入電玩城類娛樂業(yè)態(tài)。 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— G:服務(wù)青城 第 40頁 三、項目其他建議 景觀 營造 以青城山道教文化和都江堰水文化為主線，將川西建筑景觀特色融于其中，以浮雕、小品等形式呈現(xiàn)與街區(qū)每個角落，營造一個具有濃郁本土文化和特色的舒適性商業(yè)街區(qū)。 第 41頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 基于前期我司未就項目周邊商業(yè)環(huán)境及相對項目作詳盡市場調(diào)研，故運用項目對應(yīng)住宅售價作參考，結(jié)合項目商業(yè)自身特點，擬定項目商業(yè)售價體系： 項 目 權(quán) 重分析 住宅售價推比法 各體 塊 售價 值 項 目基準(zhǔn)售價 值 定價影響因素 因素權(quán)重 參考價格評定 體塊區(qū)位 單位面積 人流動線 第 42頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： ?HOHO社物業(yè)銷售價格體系（大概）分為三個層級： 高層級： 15000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =12500元 /㎡ 中層級： 12023元 /㎡至 13000元 /㎡（占比較大） 2500元 /㎡（裝修） =9500元 /㎡至 10500元 /㎡ 低層級： 9000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =6500元 /㎡ ?綜合得出基準(zhǔn)價參考值 10000元 /㎡； ?一般性社區(qū)住宅、商業(yè)銷售比為 1： — 1： ?基于區(qū)位、人流量、商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度等商業(yè)發(fā)展制約 因素考慮結(jié)合我司經(jīng)驗預(yù)判，項目住宅、商業(yè)售價比為 1： 住宅售價推比法是通過對住宅售價區(qū)間差價作出商業(yè)估算基準(zhǔn)價參考值，并參考一般性社區(qū)住宅與商業(yè)售價比，得出基準(zhǔn)權(quán)重系數(shù)參考值，最終得出項目整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價： 整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價： 15000元 /㎡ 基準(zhǔn)系數(shù)： 第 43頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 項目單位基準(zhǔn)價：按照項目基準(zhǔn)參考價，根據(jù)單位定價考量因素作權(quán)重系數(shù)修訂得出單位基準(zhǔn)價， 計算公式：單位基準(zhǔn)價 =（項目基準(zhǔn)系數(shù) +權(quán)重系數(shù)） x 基準(zhǔn)價參考值 單位定價主要考量因素（暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積）： ?（ +） x10000=18000項目單位價格區(qū)間 （ ） x10000=12023 即 :項目物業(yè)最高基準(zhǔn)價為 18000元 /㎡； 最低基準(zhǔn)價為 12023元 /㎡； ?各單位實際價格（略） 單位基準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重因素 分值 單位實際權(quán)重系數(shù) 單位實際權(quán)重系數(shù) 人流到達(dá)性 10% 10% 物業(yè)條件（樓層） 10% 10% 開間與進(jìn)深 10% 10% 合計加分 + 第 44頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 租金定價基于項目售價按一般性商業(yè)物業(yè)投資回報率反推： 市場商業(yè)物業(yè)年投資回報率為： 5%12%； ?項目商業(yè)物業(yè)年基準(zhǔn)投資回報率基于區(qū)位、人流量、商業(yè)體量、 商業(yè)成熟度等因素考慮并結(jié)合我司經(jīng)驗預(yù)判為： 7% 即： 14年期平均每平米每 月租金基準(zhǔn)價為 87元 /㎡ /月 計算公式： 每平米每 月租金 租金 =基準(zhǔn)價物業(yè)銷售基準(zhǔn)價 ?按最高銷售價和最低銷售價 ,推算項目 14年期平均每平米月租金基準(zhǔn)價區(qū)間 為： 105元 /㎡ 月租金基準(zhǔn)區(qū)間 70元 /㎡ 第 45頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： 年 限 項 目 提 升 比 例 值 第一年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 75% 第二年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 55% 第三年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 35% 第四年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 15% 第五年 基準(zhǔn)租金（平衡物業(yè)售價 14年期投資月回報水平） 第六年 在上年水平上提升 4% 第七年 在上年水平上提升 4% 第八年 在上年水平上提升 4% 第九年 在上年水平上提升 4% 第十年 在上年水平上提升 4% 第十一年 在上年水平上提升 4% 第十二年 在上年水平上提升 4% 第十三年 在上年水平上提升 4% 第十四年 在上年水平上提升 4% ?影響因素：商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度、免租期、租金折讓、租金提升、出租率 ?前五年為商業(yè)培育期 ； ?14年期租金折讓與提升策略 （項目各單位具體租金定價略）： 首年月租金價格區(qū)間： 最高租金為： 26元 /㎡ /月 基準(zhǔn)租金為： 21元 /㎡ /月 最低租金為： 17元 /㎡ /月 第 46頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?階段計劃及目標(biāo) ?計劃依據(jù)： A、根據(jù)項目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 ?推廣策略： 略 時間節(jié)點 階段招商目標(biāo) 蓄水期 完成招商相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 進(jìn)行各業(yè)態(tài)主力店招商工作（ A\C\D區(qū)主力店部分） 強招期 完成主力店招商、全場招商 （完成 A\C\D區(qū)主力店部分、啟動 B\E\F\G區(qū)招商） 主力店進(jìn)場裝修、完成總體招商 60%以上 高潮期 部分商家試營業(yè)、完成總體招商 70%以上 持續(xù)期 剩余部分招商及商戶調(diào)整 A2 A1 B C D E F G 第 47頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?階段計劃及目標(biāo) ?計劃依據(jù)： A、根據(jù)項目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 時間節(jié)點 階段銷售目標(biāo) 蓄水期 完成銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 完成銷售量達(dá) 40%（主推 A1\C\D區(qū)） 強銷期 完成銷售量達(dá) 50%（主推 A2E\B\F區(qū)） 完成銷售量達(dá) 60% 高潮期 完成銷售量達(dá) 85%以上 持續(xù)期 剩余部分銷售 A2 A1 B C D E F G 第 48頁 三、項目其他建議 租售 建議 ?通過系統(tǒng)化