某公司商業(yè)項目提報(編輯修改稿)
2025-01-25 12:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 比重為： ? 酒店商務(wù)區(qū)： 通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn) ， 跨塘鎮(zhèn)的餐飲業(yè)的比重為 %，而中高檔餐飲業(yè)則處于市場真空狀態(tài) ， 旅游業(yè)也幾乎是空白 。 結(jié)合項目的建筑規(guī)劃 ， 我司將其中的 A幢定位于酒店商務(wù)區(qū) 。 一層和二層可用作中高檔酒店 ， 滿足當?shù)卣?、 企業(yè)主管 、 私營業(yè)主及中高收入者需求 ， 三層和四層作為賓館 ， 用以滿足外地商務(wù)人員等居住需要 。 ? ? 休閑娛樂區(qū)： 目前跨塘商業(yè)市場上的休閑 、 娛樂類產(chǎn)品極為匱乏 ， 咖啡廳 、 茶吧等休閑產(chǎn)品極少 ， 而娛樂產(chǎn)品也只有網(wǎng)吧一種 。 跨塘產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的機電加工及電子產(chǎn)業(yè)占有很大比重 ， 這些企業(yè)大多是年輕的生產(chǎn)操作工人 。 作為外來者 ， 這些人社會關(guān)系簡單 ， 他們需要一個交流的平臺和娛樂的場所 。 另為對于缺乏休閑娛樂場所的當?shù)氐哪贻p人來說 ， 這類產(chǎn)品對他們也有很大的吸引力 。 因此 ， 我司將 D幢的三層 、 四層及 C幢三層定位休閑娛樂區(qū) ， 其中三層用作電動城及網(wǎng)吧 ， 四層用作 KTV及包廂等 。 C幢三層作為咖啡廳 、 茶吧等 。 ? 服飾專賣區(qū)： 跨塘目前的經(jīng)營的服裝檔次都很低 ， 并且在所占比重也很低大為 %左右 ， 遠不能當?shù)厝藗兊男枰?， 為此 ， 將 C幢二層定位于以服飾 、 鞋類及品牌專賣為主的服飾專賣區(qū) 。 D幢二層可作書店 、 文化用品及辦公用品等 ,部分可作服裝 。 在引進服裝類產(chǎn)品時 ， 要與跨南路實行錯位經(jīng)營 ， 并且要進行產(chǎn)品細分 ， 適當增加女鞋等產(chǎn)品比例 ， 填補市場空白 。 底層綜合區(qū)： 該區(qū)主要引進以下業(yè)態(tài)：銀行 、 便利店 、 超市 、 特色快餐 、 美容美發(fā) 、 婚紗攝影 、 藥店 、 通訊 、 鐘表 、 票務(wù) 、 鮮花 、 煙酒 、西餅店 、 音響制品 、 化妝品 、 冷飲店及修理店等 。 露天適當位置可設(shè)置兒童娛樂場 。 “租、售”一體化策略 [利益平衡模型 ] 核心利益點： 賺取經(jīng)營利潤 賺取租金 樹立經(jīng)營品牌 核心利益點： 售價是利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵 銷售率高 、 不沉淀利潤 順利開業(yè)經(jīng)營 ， 保證后續(xù)開發(fā) 核心利益點： 投資保障 升值空間及穩(wěn)定回報 核心利益點： 選址 商場能否做旺 低租金 ， 放水養(yǎng)魚 強有力的商業(yè)經(jīng)營管理 管理公司 發(fā)展商 租賃者 （商家） 投資者 （買家） 租金補貼 投資回報 租金 銷售款 對于投資者：月供 ≤ 月投資回報，首期款 ≤ 一次性投資承受能力，回報穩(wěn)定安全 對于租賃者：經(jīng)營利潤＞＞租金，低租金進場 對于發(fā)展商：售樓款 =成本（包含推廣成本） +較好的利潤 +租金補貼 對于經(jīng)營管理公司：租金 +管理費 +租金補貼 =投資回報 +公司運作費用 +合理利潤 [利益平衡模型滿足的核心經(jīng)濟利益關(guān)系 ] ? 項目面臨的重要問題： ? 有鑒于本案將分兩批推出，一期出售、二期出租。因此，一期的操作對二期有著巨大的影響。我司認為，在進行項目一期操作過程中，有兩點是必須做到的： ? 一、項目銷售一定要成功。 ? 二、項目出租經(jīng)營一定要成功。 ? 這兩點是項目二期成功操作的基礎(chǔ)，我司的租售一體化策略便是針對這個問題進行的針對性策略，通過一期的租售，對二期操作起直接的促進作用。 ? 在制訂這個策略的過程中，我司將一些商業(yè)操作模式進行了分析，以期找出一種最適合本案的策略。 銷售方式舉例及優(yōu)劣勢分析： (1) 直銷 ? 直銷是銷售人員直接與目標客戶聯(lián)絡(luò)，與目標客戶實行面對面、一對一的推銷方法，在項目的目標客戶極其鮮明的情形下，采用直銷是最直接、最有效、也是推廣成本最低的行銷手法。實施直銷辦法的關(guān)鍵是要能夠準確地找出項目的目標客戶群體，有針對性地進行銷售，否則就會變成毫無意義的盲目性銷售行動。 若主力店實力雄厚，并愿意購買商鋪，采用這種銷售方式。 優(yōu)劣勢分析： 對于大多數(shù)開發(fā)商來講 ， 直銷都是可遇而不可求的 。 商業(yè)行業(yè)比較注重資產(chǎn)的良好流動性 ， 一般不會采取直接購買的方式取得經(jīng)營權(quán) 。 但是 ，對于升值潛力大的
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