【正文】 蜀自古飄酒香。有世界上最早的白酒酒坊。青城四絕之 “洞天乳酒” 為四絕之首，具有 1200余年歷史，通過道家傳統(tǒng)方略釀造，經(jīng)過道家文化千年浸潤，成為養(yǎng)生名酒。 2023年 5月 20日， “ 蜀繡 ”經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)列入第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?蜀繡、蜀錦 專賣 ?蜀繡展示 ?蜀繡文化 展示 ?蜀繡制作 展示 第 16頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 ?道教與養(yǎng)生文化 文化商業(yè)脈絡(luò) 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?養(yǎng)生館 ?道教紀(jì)念品 ?太極表演 ?養(yǎng)生樂堂 ?易學(xué)展覽 ?易學(xué)與命理 延年益壽，乃至長生不老、長生不死，是人類自我意識蘇醒以來世代相傳的一種理想和追求。正因為道教把人的生命看得寶貴，所以主張人應(yīng)當(dāng)竭力愛護生命，集漢民族不死信仰和養(yǎng)生術(shù)大成的道教，確信 “ 我命由我不由天 ” ，一直在執(zhí)著地追求不死之道。 第 17頁 一、項目的認(rèn)識和觀點 ?商業(yè)體量 總建面約 23000㎡ 項目基本概況 ?區(qū)位概況 青城山門戶： 青城山前山門，快鐵總站旁 ?交通概況 2條主干線 +1條城際快鐵 ?物業(yè)形態(tài) 川西民居風(fēng)格，商業(yè)步行街 +四合院 +教堂 +濱水商業(yè)街 。必定附加展現(xiàn)本土的精神風(fēng)貌、發(fā)展歷史、人文積淀的其他功能，我們認(rèn)為長樂坊所要求的體現(xiàn)的商業(yè)價值如下： 項目商業(yè)思考 一、項目的認(rèn)識和觀點 第 20頁 根據(jù)旅游商業(yè)特性和項目所屬區(qū)域，項目商業(yè)區(qū)歸納現(xiàn)代時尚、本土特色元素，打造一 個充滿強磁效應(yīng)的商業(yè)特區(qū)，成為青城山 —— 都江堰一大商業(yè)亮點和旅游消費目的地： 集養(yǎng)生休閑、特色購物與文化展示功能于一體的特色商業(yè)街 (區(qū) ) 文化展示 養(yǎng)生休閑 特色購物 商業(yè)定位 二、項目概念規(guī)劃 總體 定位 第 21頁 二、項目概念規(guī)劃 主題 定位 長樂坊時尚養(yǎng)生生活街區(qū) ?它是一個文化中心，擁有著 “ 萬年青城 ” 和 “ 千年道教 ” 文化精髓； ?它是一個養(yǎng)生中心，浸染著道教養(yǎng)生精華； ?它是一個會客中心，扼守著青城山門戶； ?它是一個生活中心，承擔(dān)著居民和游客的高品位的精致生活需求； ?它是一個時尚中心，匯聚著 “ 耍都 ” 的現(xiàn)代潮流時尚精品； ?它是一個美食中心，匯集中華養(yǎng)生特色美食于一體； ?它是一個休閑娛樂中心，承載著休閑、商務(wù)為一體的高檔休閑娛樂； 第 22頁 二、項目概念規(guī)劃 品質(zhì) 定位 ?根據(jù)周邊商業(yè)現(xiàn)狀與周邊居住人群，結(jié)合文化旅游商業(yè)項目特色，我們建議： 本項目定位于 中高端 商業(yè)將有利于項目商業(yè)的長足發(fā)展。 A E D C 物業(yè)價值的提升性： 強化優(yōu)勢區(qū)域的商業(yè)價值、提升弱勢區(qū)域的商業(yè)價值，以促進項目整體物業(yè)價值。 功能組合的和諧性： 適合于旅游區(qū)商業(yè)屬性； 延續(xù)青城山商業(yè)文化脈絡(luò)； 滿足項目自身及周邊人群的日常消費；業(yè) 態(tài)之間的互補性、促進性； 商業(yè)環(huán)境的舒適性： 將青城山文化特色融于商業(yè)氛圍，不僅僅創(chuàng)造一個高質(zhì)量、高品位、高效益、高情趣的商業(yè)環(huán)境，更是創(chuàng)造、引領(lǐng)一種全新的人文 “ 長樂坊 ” 商業(yè)模式。 第 25頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?五縱四橫 田字格狀 動線 2:商業(yè)主通道 動線 1:商業(yè)主動脈 動線 3:商業(yè)展示線 動線 4:商業(yè)連通線 動線 5:商業(yè)邊沿線 ?尋找動靜和商業(yè)價值脈絡(luò) 第 26頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 動線 2:商業(yè)主通道 動線 1:商業(yè)主動脈 動線 3:商業(yè)展示線 動線 4:商業(yè)連通線 動線 5:商業(yè)邊沿線 1 核心節(jié)點 :1/2/3 主要節(jié)點 :1/2/3/4/5 次要節(jié)點 :1/2/3/4/5 1 1 1 3 2 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 ?尋找人流匯聚點和商業(yè)價值 第 27頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?項目商業(yè)價值評價 ?商業(yè)總體量： 22946 ㎡ 黃金區(qū) 白銀區(qū) 草根區(qū) 第 28頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 A:原味青城 B:體驗青城 D:夜色青城 C:文化青城 E:悠悠青城 F:養(yǎng)生青城 G:服務(wù)青城 ?項目商業(yè)分區(qū) A2 A1 B C D E F G 第 29頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— A:原味青城 以項目主入口廣場導(dǎo)入人流，以養(yǎng)生餐飲、特色文化餐飲為主要業(yè)態(tài)： 體現(xiàn)青城山養(yǎng)生文化； 體現(xiàn)其他特色文化餐飲。 A2 A1 A3 第 30頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— A:原味青城 第 31頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— B:體驗青城 以主要人流節(jié)點 2和次要人流節(jié)點 3將主動脈上人流強勢向縱深引入。 設(shè)置青城山特產(chǎn)、成都特產(chǎn)小商品、時尚購物、手工制作、工藝品及文化體驗式 類業(yè)態(tài)。 設(shè)置川酒展示 /專賣、蜀繡展示 /專賣、道教文化展示 /紀(jì)念品專賣類業(yè)態(tài)。 結(jié)合景觀水系，設(shè)置酒吧、 夜店類商業(yè)業(yè)態(tài)。設(shè)置以特色茶坊或咖啡為主，相對以悠閑類商業(yè)業(yè)態(tài)。 引入或培育青城山養(yǎng)生主題會館，打造高端養(yǎng)生主題商業(yè)。 第 39頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 方案一： 該區(qū)域設(shè)置以服務(wù)項目辦公人群、居住人群及周邊居住人群，引入生活配套服務(wù)類商業(yè) 諸如：超市、銀行、洗衣、醫(yī)衛(wèi)、美容美發(fā)。 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— G:服務(wù)青城 第 40頁 三、項目其他建議 景觀 營造 以青城山道教文化和都江堰水文化為主線，將川西建筑景觀特色融于其中，以浮雕、小品等形式呈現(xiàn)與街區(qū)每個角落，營造一個具有濃郁本土文化和特色的舒適性商業(yè)街區(qū)。 ?基于商業(yè)氛圍及商業(yè)特性建議免租期為 612個月以培育商業(yè)發(fā)展 ， 招商免租期內(nèi) 相關(guān)租金由貴司銷售回款補貼，并相應(yīng)承擔(dān)一定期限物業(yè)管理成本。 ?通過有計劃有步驟統(tǒng)一實施經(jīng)營方面的一些活動、促銷和宣傳，加大項目的 經(jīng)營靈活性，提升項目的知名度 。使項目商業(yè)能夠迅速的成熟起來，成為青城山一大商業(yè)亮點和消費目的地。 第 50頁 三、項目其他建議 運營 建議 委托運營： “ 委托高效專業(yè)運營團隊 迅速實現(xiàn)商業(yè)開業(yè) ” ?專業(yè)招商運營團隊能快速、精準(zhǔn)定位，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶； ?具有相當(dāng)豐富的商務(wù)談判經(jīng)驗，從而在談判中為項目招商取 得更大成績和效益； ?具有眾多的商業(yè)資源，能為項目招到優(yōu)質(zhì)、優(yōu)勢商家； ?具有豐富的市場管理經(jīng)驗，能高效管理商場經(jīng)營。 第 52頁 三、項目其他建議 收益 參考 五年收益參考： 收 益（ 元） 售價 18000/ ㎡ 售價 15000/ ㎡ 售價 12023 /㎡ 第一年 銷售達(dá) 60%（該年 60%收益） 247816800 206514000 165211200 第二年 銷售達(dá) 100%（該年 40%收益） 165211200 137676000 110140800 總計 413028000 344190000 275352023 銷售完成比 年 限