【正文】 作建議 第 54頁(yè) 全程策劃 《 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境調(diào)研及項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 》 《 項(xiàng)目銷售策略及價(jià)格體系 》 《 項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理方案 》 《 項(xiàng)目招商策略及執(zhí)行方案 》 區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)查；行業(yè)調(diào)查；項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)查；擬定業(yè)態(tài)調(diào)查等； 概念規(guī)劃；商業(yè)定位；業(yè)態(tài)定位；業(yè)態(tài)配比；主力店配比；動(dòng)線規(guī)劃；鋪面規(guī)劃等； 價(jià)格體系；銷售策略；銷售控制；優(yōu)惠措施；銷售與招商配合調(diào)整；銷售培訓(xùn)等； 招商策略；租金體系；優(yōu)惠措施；商源鎖定；招商測(cè)試；招商調(diào)整；整合招商等； 后期經(jīng)營(yíng)管理體系建立；近、中、遠(yuǎn)期打造思路；商業(yè)經(jīng)營(yíng)監(jiān)控體系；開(kāi)業(yè)方案等。 統(tǒng)一管理 ?商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理是保障一個(gè)項(xiàng)目能夠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)品牌的前提，統(tǒng)一管理不僅僅是對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)的統(tǒng)一管理，還在于對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)行為、經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)屬性進(jìn)行的統(tǒng)一管理，避免項(xiàng)目中出現(xiàn) 個(gè)別不協(xié)調(diào)的商業(yè)類型而破壞整個(gè)項(xiàng)目的形象檔次 、確保其它商業(yè)形態(tài)能夠和諧、健康的快速發(fā)展。 租售模式 根據(jù)貴司意見(jiàn)，商業(yè)屬于支撐現(xiàn)金流銷售物業(yè)，但基于項(xiàng)目 特殊性和貴司責(zé)任企業(yè)品牌效益考慮作如下建議： 第 49頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 運(yùn)營(yíng) 建議 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ?對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)打破傳統(tǒng)多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目中商家 各自為政、各自經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的狀況，將各個(gè)商家納入到整體的概念中 ，使其成為商業(yè)核心的一個(gè)組成部分，將這些零散的商家有機(jī)的組合在一起，使其成為組織之一。 方案二： 讓青城山游客停下來(lái)，在感受大自然和道教文化之后，輕松玩一下，引入電玩城類娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 第 38頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— F:養(yǎng)生青城 本區(qū)域因物業(yè)形態(tài)及區(qū)位條件，設(shè)置以彰顯青城山養(yǎng)生文化為重點(diǎn)，以品牌養(yǎng)生類商業(yè)為主、兼并商務(wù)功能業(yè)態(tài)。 第 34頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 第 35頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 本區(qū)域因區(qū)位相對(duì)偏僻，人流更加弱勢(shì)， 極需要 自身品牌性和業(yè)態(tài)自身吸引力較強(qiáng)，同時(shí)滿足青城山游客夜生活之需的商業(yè)來(lái)提高區(qū)域物業(yè)價(jià)值。配合能強(qiáng)烈體現(xiàn)青城山及成都特色的體驗(yàn)式、情景式商業(yè)拉動(dòng)人氣，使人流最大程度向內(nèi)移動(dòng)。 舒適性應(yīng)體現(xiàn)到商業(yè)區(qū)的各個(gè)角落，包括 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)、公共場(chǎng)所、商業(yè)氛圍。 ?承受旅游的假日經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ?迎合周邊別墅區(qū)域居民的消費(fèi)需求 ?吸引旅游游客的消費(fèi) ?支撐項(xiàng)目整體物業(yè)價(jià)值 ?帶動(dòng)項(xiàng)目其他區(qū)域的發(fā)展 第 23頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 目標(biāo) 客群 核心成都 泛成都 成都外 項(xiàng) 目 ?立足四川，輻射西南，聯(lián)結(jié)國(guó)內(nèi)、國(guó)外旅游游客 核心輻射：大成都地區(qū) 次級(jí)輻射：川渝經(jīng)濟(jì)圈以至整個(gè)西部地區(qū) 商務(wù)群體： 周邊 辦公、酒店入駐 群體 居住群體： 周邊高端 住宅居民 其他群體： 成都 及其他區(qū)域高收 入旅游、會(huì)展經(jīng) 濟(jì)群體 旅游游客： 都江堰、青城山年 近 1000萬(wàn)的游客 第 24頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?商業(yè)規(guī)劃的原則 因本項(xiàng)目已完成項(xiàng)目總平及建筑施工圖并開(kāi)始建設(shè)，我司認(rèn)為：在遵循商業(yè)規(guī)律的基礎(chǔ)上結(jié)合既成商業(yè)動(dòng)線、體塊布局及物業(yè)條件等商業(yè)落位條件的基礎(chǔ)上，提出以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則： 規(guī)劃原則 B 商業(yè)品牌的提升性： 通過(guò)特色和優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌，提升項(xiàng)目商業(yè) 品牌。道教所行的養(yǎng)生術(shù)很多，有外丹、內(nèi)丹、服氣、胎息、吐納、服食、辟谷、存思、導(dǎo)引、按摩、房中等被海內(nèi)外醫(yī)家和養(yǎng)生學(xué)家所公認(rèn)。 古代商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展線 ——南方絲綢之路的發(fā)源于成都。巴蜀大地是中華酒文化集大成區(qū)域，文明遐邇的水井坊、瀘州老窖、五糧液、劍南春、郎酒等更是享譽(yù)中外。 茶文化始源于蜀，青城山有茶廟會(huì)，成都茶館是休閑文化的重要組成部分，青城山將茶與悟道相結(jié)合，形成“青城四絕”之 “茅亭貢茶” ?，F(xiàn)今，在國(guó)際國(guó)內(nèi)享有較高知名度。它首重調(diào)養(yǎng)心神，強(qiáng)調(diào)健全的人格和心理修煉，提倡精神文明和道德自律。 文化梳理 (二 ) 第 10頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?養(yǎng)身文化 始源于道家 傳統(tǒng)文化之精華 文化梳理 (三 ) ?養(yǎng)生文化是中華傳統(tǒng)文化的精華。有日出、云海、圣燈 “ 三大自然奇觀 ” ，以其自然景觀和人文景觀的幽古清雅博得 “ 青城天下幽 ” 的美稱。 年游 客量近 1000萬(wàn)人次。 ?旅游名勝區(qū) 優(yōu)勢(shì)突出 ?世界文化 雙遺保護(hù)區(qū) ?中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ?中國(guó)歷史文化名城 ?國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) ?中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ?天然氧吧、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng) 第 4頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 區(qū)域 交通 成都 郫縣 溫江 都江堰 青城 機(jī)場(chǎng) 九 黃 線 上青城 ?1121道路網(wǎng)絡(luò) 交通便利 ?一條成青快速通道 ?一條成灌高速動(dòng)脈 ?兩條城際主要公路 ?一條城際快鐵軌道 共同構(gòu)成項(xiàng)目區(qū)域便捷 的交通動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)。第 1頁(yè) 泰達(dá) 全市幅員面積 1208平方公里，人口約 60萬(wàn)，城市人口約 20萬(wàn)，建成區(qū)面積 20余平方公里。 第 6頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?資源優(yōu)勢(shì)突出、 高端住宅密集、 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng) ?青城山憑借優(yōu)越的 山水 自然資源、人文資源、氣 候資源、旅游資源 等優(yōu)勢(shì)， 為眾多開(kāi)發(fā)商所青睞，周 邊形成高端住宅居住群、 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展群、旅游資 源發(fā)展群等功能區(qū)。 區(qū)域概況 (三 ) 第 8頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?自然風(fēng)光 青城天下幽 山青水綠風(fēng)光綺 ?奇峰疊嶂、幽谷深 潭、古洞蒼巖縱橫其間山上林木茂盛，終年青翠，夏無(wú)酷暑，冬少嚴(yán)寒，雨量多，濕度大，常為云霧籠罩，滿山林木蔥蘢，四季青翠，道觀亭閣多藏于綠蔭叢林之中，或隱或現(xiàn)，意境幽深。被稱為 “ 第五洞天 ” ， 道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐邇?！?能制長(zhǎng)生，則福天地 ” , 道家養(yǎng)生學(xué)在此發(fā)揚(yáng)光大。 文化商業(yè)脈絡(luò) 餐飲文化 養(yǎng)生文化 休閑文化 酒文化 道教文化 蜀繡文化 文化與商業(yè) 第 12頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?餐飲文化 文化商業(yè)脈絡(luò) 成都美食源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，川菜始于秦漢，歷史悠久，被列為中國(guó)四大菜系之一。 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?大型中餐 ?成都名小吃 ?休閑餐飲 ?養(yǎng)生餐飲 ?西式餐飲 ?蘇系餐飲 第 13頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?休閑文化 文化商業(yè)脈絡(luò) 老莊 《 逍遙游 》 所主張知快知慢、張弛有序成為成都人的生存智慧，也是休閑的真諦，正因?yàn)槎眯蓍e，才孕育出巴蜀之地燦爛的歷史文化，實(shí)至名歸休閑之都，成都休閑首在青城。有世界上最早的白酒酒坊。 2023年 5月 20日， “ 蜀繡 ”經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入第一批國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。正因?yàn)榈澜贪讶说纳吹脤氋F，所以主張人應(yīng)當(dāng)竭力愛(ài)護(hù)生命，集漢民族不死信仰和養(yǎng)生術(shù)大成的道教，確信 “ 我命由我不由天 ” ，一直在執(zhí)著地追求不死之道。必定附加展現(xiàn)本土的精神風(fēng)貌、發(fā)展歷史、人文積淀的其他功能，我們認(rèn)為長(zhǎng)樂(lè)坊所要求的體現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值如下： 項(xiàng)目商業(yè)思考 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 第 20頁(yè) 根據(jù)旅游商業(yè)特性和項(xiàng)目所屬區(qū)域，項(xiàng)目商業(yè)區(qū)歸