【正文】 105元 /㎡ 月租金基準(zhǔn)區(qū)間 70元 /㎡ 第 45頁 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： 年 限 項(xiàng) 目 提 升 比 例 值 第一年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 75% 第二年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 55% 第三年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 35% 第四年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 15% 第五年 基準(zhǔn)租金（平衡物業(yè)售價(jià) 14年期投資月回報(bào)水平） 第六年 在上年水平上提升 4% 第七年 在上年水平上提升 4% 第八年 在上年水平上提升 4% 第九年 在上年水平上提升 4% 第十年 在上年水平上提升 4% 第十一年 在上年水平上提升 4% 第十二年 在上年水平上提升 4% 第十三年 在上年水平上提升 4% 第十四年 在上年水平上提升 4% ?影響因素：商業(yè)經(jīng)營時(shí)限、商業(yè)成熟度、免租期、租金折讓、租金提升、出租率 ?前五年為商業(yè)培育期 ； ?14年期租金折讓與提升策略 （項(xiàng)目各單位具體租金定價(jià)略）： 首年月租金價(jià)格區(qū)間： 最高租金為： 26元 /㎡ /月 基準(zhǔn)租金為： 21元 /㎡ /月 最低租金為： 17元 /㎡ /月 第 46頁 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?階段計(jì)劃及目標(biāo) ?計(jì)劃依據(jù)： A、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 ?推廣策略： 略 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 階段招商目標(biāo) 蓄水期 完成招商相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 進(jìn)行各業(yè)態(tài)主力店招商工作（ A\C\D區(qū)主力店部分） 強(qiáng)招期 完成主力店招商、全場(chǎng)招商 （完成 A\C\D區(qū)主力店部分、啟動(dòng) B\E\F\G區(qū)招商） 主力店進(jìn)場(chǎng)裝修、完成總體招商 60%以上 高潮期 部分商家試營業(yè)、完成總體招商 70%以上 持續(xù)期 剩余部分招商及商戶調(diào)整 A2 A1 B C D E F G 第 47頁 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?階段計(jì)劃及目標(biāo) ?計(jì)劃依據(jù)： A、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 階段銷售目標(biāo) 蓄水期 完成銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 完成銷售量達(dá) 40%（主推 A1\C\D區(qū)） 強(qiáng)銷期 完成銷售量達(dá) 50%（主推 A2E\B\F區(qū)） 完成銷售量達(dá) 60% 高潮期 完成銷售量達(dá) 85%以上 持續(xù)期 剩余部分銷售 A2 A1 B C D E F G 第 48頁 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ?通過系統(tǒng)化規(guī)劃運(yùn)作，成功招商，提高商業(yè)物業(yè)價(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象 促進(jìn)項(xiàng)目整體物業(yè)溢價(jià)； ?部分物業(yè)先租后售模式： 即需引進(jìn)品牌商家部分物業(yè)先實(shí)現(xiàn)物業(yè)招商完 成，在商業(yè)氛圍基本實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行帶租約銷售； ?項(xiàng)目銷售物業(yè)業(yè)主代理招商傭金由貴司支付，以減輕業(yè)主投資回報(bào)壓力，同時(shí) 有利于促進(jìn)項(xiàng)目整體造活。 第 36頁 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 第 37頁 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— E:悠悠青城 本區(qū)域因區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，商業(yè)體量相對(duì)較小，且靠近主要人流動(dòng)脈及主要人流節(jié)點(diǎn) 2。 主入口 A1處設(shè)置國際品牌休閑餐飲，如： STARBUCKS和 KFC等； A2處引入其他地區(qū)品牌休閑餐飲，如：一茶一座等； A3臨街轉(zhuǎn)角處引入本土特色品牌餐飲，如：石翠、食畫、子非等。1F+2F ?物業(yè)分布 2臨街帶 +3內(nèi)街 +2廣場(chǎng) +1濱水區(qū) 第 18頁 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 項(xiàng)目商業(yè)思考 A B C D 青城山需要什么樣的商業(yè) 什么樣的商業(yè)形象能體現(xiàn)青城山文化特色 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能在旅游經(jīng)濟(jì)明顯區(qū)域良續(xù)經(jīng)營 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能匹配項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)條件 ？ 第 19頁 ?項(xiàng)目所要求的商業(yè)價(jià)值 品牌價(jià)值 綜合效應(yīng) 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 文化價(jià)值 符合青城山門戶 的整體商業(yè)品牌形象 彰顯四川以及西南地區(qū)旅游 本土文化特色 滿足旅游客群的便捷性和度假人 群的舒適性消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)良性 經(jīng)營和超高經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目思考 縱觀國內(nèi)外旅游目的地，單單只是滿足作為旅游商業(yè)功能的理念越來越落后。 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?品酒坊 ?名酒專賣 ?紅酒精品坊 ?川酒文化 展示 ?養(yǎng)生酒制作 展示 第 15頁 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?蜀繡文化 文化商業(yè)脈絡(luò) “蜀繡”為中華四大名繡之一，“蜀錦”被視為貢中珍品，現(xiàn)產(chǎn)量為全國第一。青城山更是將道教文化與成都美食文化相結(jié)合創(chuàng)造出被譽(yù)稱為“青城四絕”的 “道家泡菜”、“白果燉雞”等特色餐飲。道教繼承此傳統(tǒng)，成為熱愛生命，最求長生的宗教。但從 整體來看區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn) 明顯的滯后性，很難滿 足游客消費(fèi)和留客作用； 夏秋和春冬、平常和假 日效應(yīng)十分明顯。距成都 56公里，經(jīng)高速路 25分鐘可到達(dá)成都。 第 5頁 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 區(qū)域概況 (一 ) ?城市規(guī)劃 作為世界文化遺產(chǎn)，都江堰 青城山的景觀風(fēng)貌與城市都繼承 “ 山、水、田、林、堰、城 ” 的自然人文遺產(chǎn)，以山為依襯，以水為脈絡(luò)，以田為基底，以路為骨架，形成 “ 山城共融、五河十岸、兩環(huán)三軸、一城三片 ” 的總體城市設(shè)計(jì)框架，突出“ 顯山、亮水、秀城、融綠 ” 的整體景觀風(fēng)貌效果。 文化梳理 (一 ) 第 9頁 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?道教文化 神州五名山 中華道教發(fā)源地 ?青城山是中國道教 的發(fā)源地，天師道的祖山、祖庭屬于道教名山。 近來，青城山道家養(yǎng)生文化一直得到政府的重視，備受世人矚目。 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?大型茶社 ?特色茶座 ?水療 SPA ?酒吧 ?咖啡吧 ?溫泉 第 14頁 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?酒文化 文化商業(yè)脈絡(luò) 天府之國多佳釀、巴蜀自古飄酒香。 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?蜀繡、蜀錦 專賣 ?蜀繡展示 ?蜀繡文化 展示 ?蜀繡制作 展示 第 16頁 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) ?道教與養(yǎng)生文化 文化商業(yè)脈絡(luò) 文化闡述 商業(yè)脈絡(luò) ?養(yǎng)生館 ?道教紀(jì)念品 ?太極表演 ?養(yǎng)生樂堂 ?易學(xué)展覽 ?易學(xué)與命理 延年益壽，乃至長生不老、長生不死，是人類自我意識(shí)蘇醒以來世代相傳的一種理想和追求。 A E D C 物業(yè)價(jià)值的提升性： 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值、提升弱勢(shì)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，以促進(jìn)項(xiàng)目整體物業(yè)價(jià)值。 設(shè)置青城山特產(chǎn)、成都特產(chǎn)小商品、時(shí)尚購物、手工制作、工藝品及文化體驗(yàn)式 類業(yè)態(tài)。 引入或培育青城山養(yǎng)生主題會(huì)館，打造高端養(yǎng)生主題商業(yè)。 ?通過有計(jì)劃有步驟統(tǒng)一實(shí)施經(jīng)營方面的一些活動(dòng)、促銷和宣傳，加大項(xiàng)目的 經(jīng)營靈活性，提升項(xiàng)目的知名度 。 四、合作建議 第 55頁 銷售代理 銷售策略制定及銷售價(jià)格制定 銷售周期劃分及控制 銷售現(xiàn)場(chǎng)組織、人員培訓(xùn)及開業(yè) 各階段突破銷售策劃與清盤策劃 銷售 代理 銷售推廣與銷售配合控制 四、合作建議 第 56頁 招商代理 招商策略及價(jià)格體系 目標(biāo)商源鎖定 啟動(dòng)藍(lán)光商源庫進(jìn)行招商測(cè)試 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值點(diǎn)及招商人員培訓(xùn) 招商執(zhí)行 招商 代理 四、合作建議 第 57頁 四、合作建議 第 58頁 第 59頁 銷售目標(biāo)：實(shí)際銷售面積的 80%