【正文】 成都外 項(xiàng) 目 ?立足四川，輻射西南，聯(lián)結(jié)國(guó)內(nèi)、國(guó)外旅游游客 核心輻射：大成都地區(qū) 次級(jí)輻射：川渝經(jīng)濟(jì)圈以至整個(gè)西部地區(qū) 商務(wù)群體： 周邊 辦公、酒店入駐 群體 居住群體： 周邊高端 住宅居民 其他群體： 成都 及其他區(qū)域高收 入旅游、會(huì)展經(jīng) 濟(jì)群體 旅游游客： 都江堰、青城山年 近 1000萬(wàn)的游客 第 24頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?商業(yè)規(guī)劃的原則 因本項(xiàng)目已完成項(xiàng)目總平及建筑施工圖并開(kāi)始建設(shè)，我司認(rèn)為：在遵循商業(yè)規(guī)律的基礎(chǔ)上結(jié)合既成商業(yè)動(dòng)線、體塊布局及物業(yè)條件等商業(yè)落位條件的基礎(chǔ)上，提出以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則： 規(guī)劃原則 B 商業(yè)品牌的提升性： 通過(guò)特色和優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌，提升項(xiàng)目商業(yè) 品牌。配合能強(qiáng)烈體現(xiàn)青城山及成都特色的體驗(yàn)式、情景式商業(yè)拉動(dòng)人氣，使人流最大程度向內(nèi)移動(dòng)。 第 38頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— F:養(yǎng)生青城 本區(qū)域因物業(yè)形態(tài)及區(qū)位條件，設(shè)置以彰顯青城山養(yǎng)生文化為重點(diǎn)，以品牌養(yǎng)生類(lèi)商業(yè)為主、兼并商務(wù)功能業(yè)態(tài)。 租售模式 根據(jù)貴司意見(jiàn)，商業(yè)屬于支撐現(xiàn)金流銷(xiāo)售物業(yè)，但基于項(xiàng)目 特殊性和貴司責(zé)任企業(yè)品牌效益考慮作如下建議： 第 49頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 運(yùn)營(yíng) 建議 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ?對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)打破傳統(tǒng)多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目中商家 各自為政、各自經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的狀況，將各個(gè)商家納入到整體的概念中 ，使其成為商業(yè)核心的一個(gè)組成部分，將這些零散的商家有機(jī)的組合在一起，使其成為組織之一。 第 53頁(yè) 四、合作建議 第 54頁(yè) 全程策劃 《 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境調(diào)研及項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 》 《 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略及價(jià)格體系 》 《 項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理方案 》 《 項(xiàng)目招商策略及執(zhí)行方案 》 區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)查；行業(yè)調(diào)查；項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)查；擬定業(yè)態(tài)調(diào)查等； 概念規(guī)劃；商業(yè)定位；業(yè)態(tài)定位；業(yè)態(tài)配比；主力店配比；動(dòng)線規(guī)劃；鋪面規(guī)劃等； 價(jià)格體系；銷(xiāo)售策略；銷(xiāo)售控制；優(yōu)惠措施；銷(xiāo)售與招商配合調(diào)整；銷(xiāo)售培訓(xùn)等； 招商策略；租金體系；優(yōu)惠措施；商源鎖定；招商測(cè)試；招商調(diào)整；整合招商等； 后期經(jīng)營(yíng)管理體系建立；近、中、遠(yuǎn)期打造思路；商業(yè)經(jīng)營(yíng)監(jiān)控體系；開(kāi)業(yè)方案等。公司運(yùn)營(yíng)實(shí)力特別是 多業(yè)權(quán)項(xiàng)目 、專(zhuān)業(yè)水平以及行業(yè)認(rèn)可度在西部地區(qū)首屈一指。公司運(yùn)營(yíng)實(shí)力特別是 多業(yè)權(quán)項(xiàng)目 、專(zhuān)業(yè)水平以及行業(yè)認(rèn)可度在西部地區(qū)首屈一指。前沿的主題概念和智能配置。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。金荷花 國(guó)際 5A級(jí)商務(wù)新城 ―― 空港總部基地 成都人的生活方式 ―― 耍都 ?時(shí)尚潮流基地 —— 香檳廣場(chǎng) 香檳廣場(chǎng)占據(jù)東大街、春熙路、紅星路三大商圈商業(yè)制高點(diǎn)。 五、藍(lán)光商業(yè)簡(jiǎn)介 第 64頁(yè) 項(xiàng)目名稱 ： 春江花月 建筑面積： 3萬(wàn)平米 商業(yè)業(yè)態(tài)： 餐飲文化街區(qū)（蜀九香、孔亮、龍抄手、錦城印象、錦河百味、拉薩酒館、官渡會(huì)所、銅鍋居） 銷(xiāo)售比例：超過(guò) 98% 成功典范： 城南餐飲休閑生活典范 。 品牌輸出費(fèi)用在簽訂服務(wù)協(xié)議后，五個(gè)工作日內(nèi)一次性支付至我方指定帳戶。 第 51頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 收益 參考 五年收益參考： 收 益（ 元 /㎡） 基準(zhǔn)租金 105 基準(zhǔn)租金 87 基準(zhǔn)租金 70 第一年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 75% 315 261 210 第二年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 55% 567 470 378 第三年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 35% 819 679 546 第四年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 15% 1071 887 714 第五年 基準(zhǔn)租金 1260 1044 840 總計(jì) 4032 3341 2688 項(xiàng) 目 提 升 比 例 值 年 限 ?按純租賃模式： ?按純租 賃模式 5年期總收益區(qū)間： 92,518,000元 總收益 61,679,000元。 第 41頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價(jià)依據(jù)： 基于前期我司未就項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境及相對(duì)項(xiàng)目作詳盡市場(chǎng)調(diào)研，故運(yùn)用項(xiàng)目對(duì)應(yīng)住宅售價(jià)作參考，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)自身特點(diǎn)，擬定項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)體系： 項(xiàng) 目 權(quán) 重分析 住宅售價(jià)推比法 各體 塊 售價(jià) 值 項(xiàng) 目基準(zhǔn)售價(jià) 值 定價(jià)影響因素 因素權(quán)重 參考價(jià)格評(píng)定 體塊區(qū)位 單位面積 人流動(dòng)線 第 42頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價(jià)依據(jù)： ?HOHO社物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格體系（大概）分為三個(gè)層級(jí)： 高層級(jí)： 15000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =12500元 /㎡ 中層級(jí)： 12023元 /㎡至 13000元 /㎡（占比較大） 2500元 /㎡（裝修） =9500元 /㎡至 10500元 /㎡ 低層級(jí)： 9000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =6500元 /㎡ ?綜合得出基準(zhǔn)價(jià)參考值 10000元 /㎡； ?一般性社區(qū)住宅、商業(yè)銷(xiāo)售比為 1： — 1： ?基于區(qū)位、人流量、商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)限、商業(yè)成熟度等商業(yè)發(fā)展制約 因素考慮結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)預(yù)判，項(xiàng)目住宅、商業(yè)售價(jià)比為 1： 住宅售價(jià)推比法是通過(guò)對(duì)住宅售價(jià)區(qū)間差價(jià)作出商業(yè)估算基準(zhǔn)價(jià)參考值，并參考一般性社區(qū)住宅與商業(yè)售價(jià)比，得出基準(zhǔn)權(quán)重系數(shù)參考值，最終得出項(xiàng)目整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價(jià)： 整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價(jià)： 15000元 /㎡ 基準(zhǔn)系數(shù)： 第 43頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價(jià)依據(jù)： 項(xiàng)目單位基準(zhǔn)價(jià)：按照項(xiàng)目基準(zhǔn)參考價(jià)，根據(jù)單位定價(jià)考量因素作權(quán)重系數(shù)修訂得出單位基準(zhǔn)價(jià)， 計(jì)算公式：?jiǎn)挝换鶞?zhǔn)價(jià) =（項(xiàng)目基準(zhǔn)系數(shù) +權(quán)重系數(shù)） x 基準(zhǔn)價(jià)參考值 單位定價(jià)主要考量因素（暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積）： ?（ +） x10000=18000項(xiàng)目單位價(jià)格區(qū)間 （ ） x10000=12023 即 :項(xiàng)目物業(yè)最高基準(zhǔn)價(jià)為 18000元 /㎡； 最低基準(zhǔn)價(jià)為 12023元 /㎡； ?各單位實(shí)際價(jià)格（略） 單位基準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重因素 分值 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 人流到達(dá)性 10% 10% 物業(yè)條件（樓層） 10% 10% 開(kāi)間與進(jìn)深 10% 10% 合計(jì)加分 + 第 44頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價(jià)依據(jù)： 租金定價(jià)基于項(xiàng)目售價(jià)按一般性商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率反推： 市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)年投資回報(bào)率為： 5%12%； ?項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)年基準(zhǔn)投資回報(bào)率基于區(qū)位、人流量、商業(yè)體量、 商業(yè)成熟度等因素考慮并結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)預(yù)判為： 7% 即： 14年期平均每平米每 月租金基準(zhǔn)價(jià)為 87元 /㎡ /月 計(jì)算公式： 每平米每 月租金 租金 =基準(zhǔn)價(jià)物業(yè)銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià) ?按最高銷(xiāo)售價(jià)和最低銷(xiāo)售價(jià) ,推算項(xiàng)目 14年期平均每平米月租金基準(zhǔn)價(jià)區(qū)間 為：