2009年當(dāng)涂縣水墨蘭庭項(xiàng)目商業(yè)部分營銷方案-在線瀏覽
2025-03-04 18:22本頁面
【正文】 段，市場陌生； 本縣整體經(jīng)濟(jì)不高，消費(fèi)能力受限； 本區(qū)域商業(yè)以 超市 為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)均不成熟 機(jī)會(huì)（ O） 該區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程 市政公園的建成必將為項(xiàng)目帶來人流，為項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成奠定了基礎(chǔ)； 區(qū)域內(nèi)無參照項(xiàng)目運(yùn)營模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新周邊大型商業(yè)的興旺經(jīng)營，為投資者提供信心保證； 政府辦公區(qū)規(guī)劃，將造成區(qū)域開發(fā)升溫，項(xiàng)目保值增值潛力大 威脅（ T） 國家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi)者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望 區(qū)域內(nèi)同期將推出大型商業(yè)項(xiàng)目， 對本案有一定程度影響，并且分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 ； 國家政策法律風(fēng)險(xiǎn)，如銷售方式的限制等相關(guān)政策影響項(xiàng)目的銷售； [項(xiàng)目 SWOT分析 ] [初步定位 ] 項(xiàng)目是目前當(dāng)涂最大的商業(yè)項(xiàng)目，如何包裝這個(gè)商業(yè)街，采用新概念、新思維給予消費(fèi)者新的形象，在眾多在建和即將建設(shè)的類似項(xiàng)目中脫穎而出將成為整個(gè)營銷的關(guān)鍵。 [項(xiàng)目功能定位 ] 本項(xiàng)目商業(yè)面積為 萬余平方米，其功能規(guī)劃的主要目的： 一是增加項(xiàng)目價(jià)值； 二是商業(yè)部分可以成為項(xiàng)目內(nèi)小環(huán)境的配套部分； 三是集聚人氣。 模 式 面 積 主力店模式 16000平方米 步行商業(yè)街 9600平方米 2022/2/12 25 [項(xiàng)目市場定位 ] 本項(xiàng)目市場定位理解為 當(dāng)涂未來中心、是整合品牌商業(yè)資源的，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的， 超級復(fù)合式商業(yè)步行街 ,擁有當(dāng)涂最成規(guī)模的商業(yè)街。 經(jīng)過前期競爭分析，我們得出本案各方面競爭主導(dǎo)性策略，并進(jìn)而總結(jié)出本案的商業(yè)定位。 商業(yè)成立基礎(chǔ)： 以地段為發(fā)展趨勢基點(diǎn)，充分整合周邊資源及發(fā)揮一些不可能轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢資源 （如商業(yè)地段優(yōu)勢、新城規(guī)劃優(yōu)勢），并盡可能銜接與替代臨近街區(qū)及項(xiàng)目。 項(xiàng) 目 市 場 依 據(jù) 可行性 % 休閑娛樂城 當(dāng)涂很少有什么休閑消費(fèi)場所，但在選擇娛樂項(xiàng)目方面，應(yīng)注意當(dāng)涂的整體消費(fèi)能 力，并且不能引進(jìn)與本案定位偏離的娛樂項(xiàng)目，建議引進(jìn)如量販?zhǔn)剑耍裕? ５０ 品牌鞋的專賣店 當(dāng)涂很少有各種品牌鞋的專賣店，但是對于當(dāng)涂來講，有一定的消費(fèi)能力 ７０ 美食廣場、餐飲 以當(dāng)涂人的消費(fèi)行為來看，當(dāng)涂人對吃比較看重，如本案能引入中大型餐飲，將能 進(jìn)一步提升本案的商業(yè)氛圍，并可加以中低檔次各地風(fēng)味美食集合吸引購物人氣 ８０ 大型超市 雖然本案周邊以已有一家大型的購物超市，但集中度越高生意會(huì)更為走旺，對其他 超市形成競爭壓力。 2022/2/12 28 [業(yè)態(tài)分布規(guī)劃 ] 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)分布規(guī)劃圖： A A A A ※ 以 A為代表的四個(gè)點(diǎn)進(jìn)行先期招商，從而為后期的銷售與招商提供有利的保障。然后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售 將商業(yè)的價(jià)值全部體現(xiàn)。 ? 各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： ? A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積控制在 20220平方米之間。 ? C、每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。 ? 12年包租期滿后，由業(yè)主委員會(huì)與時(shí)代超市按當(dāng)時(shí)租金簽定后 8年承包經(jīng)營協(xié)議。 ?在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的高回報(bào)保障前提下，項(xiàng)目的市場銷售價(jià)值可得到一定程度的提高，即提高項(xiàng)目的銷售價(jià)格，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼。 2022/2/12 31 主力店（時(shí)代超市）模式 [銷售方式選擇 ] （ 2）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn) 在返租期滿后，分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營將必然成為矛盾。但 與時(shí)代超市的租約并未完成，為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值，發(fā)展商需提前解決 好這一問題，不要為將來的商場經(jīng)營留下后遺癥。 由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額 合理地劃分比例關(guān)系，通過類似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、 公平地保障所有業(yè)主的收益。業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專 業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。 要合理組織人流走向通道，合理設(shè)置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，做到 “ 分則好售，合則好用 ” 。因?yàn)榇藭r(shí)，對業(yè)態(tài)及其形象的控制權(quán)已從發(fā)展商轉(zhuǎn)移到了小業(yè)主手中。 方案二：以出售為主，部分租賃 出售的部分可以直接面對投資客及經(jīng)營者出售，比例約為 80％；租賃部分為開發(fā)商長期持有，為物業(yè)、咖啡店、銀行等，提高項(xiàng)目的配套價(jià)值。 通過以上兩個(gè)方案比較，我司建議方案二更適合本項(xiàng)目的實(shí)際及后續(xù)發(fā)展。 步行街模式 [銷售方式選擇 ] 2022/2/12 33 執(zhí)行 4 2022/2/12 34 一、招商實(shí)施方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 此時(shí)流動(dòng)商戶的招商和商鋪的銷售可同時(shí)進(jìn)行。 核心主力
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