【正文】 飛期。其中，最直觀的表現(xiàn)就是城市規(guī)模的擴(kuò)張。 地區(qū)比較而言，合肥的服務(wù)業(yè)處于中部六省省會(huì)城市的中下游，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市 都市相比，服務(wù)業(yè) 發(fā)展水平 仍有較大的差距 ，同時(shí)也有較大的 發(fā)展空間。 自 2020 年以來，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速連續(xù)超過 GDP， 今年上半年 ，合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng)%， 剔出物價(jià)因素，同比上漲 17.%。 預(yù)計(jì)在合肥高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)背景下，社會(huì)消費(fèi)品零售額將會(huì)出現(xiàn)更快的發(fā)展。 〃 合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)因素可歸納為合肥的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民可支配收入的上升。 〃 社會(huì)消費(fèi)品的增速高，還有一個(gè)原因，是合肥的社會(huì)消費(fèi)品零售總額絕對(duì)值較低。居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)于服務(wù)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用，居民對(duì)收入預(yù)期整體看好，也促使各階層消費(fèi)需求處于升級(jí)階段；農(nóng)村居民促動(dòng)縣域，縣域促動(dòng)城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促動(dòng)合肥主城區(qū)，各級(jí)呈逐級(jí)放大效應(yīng)。 〃 在中部六省省會(huì)城市中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低，與 北京、上海、深圳等高收入地區(qū)仍有相當(dāng)大的差距。 7788 8610 9684 11013 13427 % % % % % %%%%%%02020400060008000100001202014000160002020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 人均可支配收入增長(zhǎng)率 % % 17% % % % % % % % %%%%%%2020 2020 2020 2020 2020GDP增長(zhǎng)率 人均可支配收入增長(zhǎng)率 11013 17653 18645 12360 11994 13924 11741 11243 21494 0500010000150002020025000合肥 北京 上海 武漢 鄭州 長(zhǎng)沙 太原 南昌 深圳 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 11 頁 共 84 頁 消費(fèi)性支出 〃 2020 年合肥消費(fèi)性支出 ，居全省第一，消費(fèi)增速 %，保持高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。反映消費(fèi)需求并未得到有效滿足，同時(shí)也可能反映居民對(duì)消費(fèi)的謹(jǐn)慎。 全年私人汽車保有量突破９萬輛，增長(zhǎng)２７．９％，移動(dòng)電話擁有量達(dá)到２９７．１４萬戶，增長(zhǎng)２５％。 〃 居民消費(fèi)觀念的變化和休閑時(shí)間的增多，居民外出就餐的需求不斷增加，以家庭消費(fèi)為代表的大眾化餐飲消費(fèi)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商務(wù)活動(dòng)和婚慶活動(dòng)對(duì)餐飲消費(fèi)的促進(jìn)作用也比較顯著，部分外地特色名吃落戶 合肥 ，再加上大型超市、賣場(chǎng)以吃的商品為主的各種成品、% % % % % % % 武漢 南昌 合肥 長(zhǎng)沙 鄭州 太原 南京 2020年合肥與周邊省會(huì)城市居民消費(fèi)率比較 衣著類 10% 食品類 38% 居住 9% 交通和通訊 11% 家庭設(shè)備用品 及服務(wù) 4% 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 4% 醫(yī)療保障 12% 教育文化娛樂服務(wù) 12% 2020年合肥居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 13 頁 共 84 頁 半成品的熱銷，促進(jìn)了吃的商品銷售增長(zhǎng)。 消費(fèi)特征 〃 由于政策性原因和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費(fèi)市場(chǎng)中心的體現(xiàn)與實(shí)際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為： 〃 收入兩極分化嚴(yán)重，并呈現(xiàn)出日趨嚴(yán)重的態(tài)勢(shì)。 〃 由于權(quán)力資源相對(duì)壟斷性和中國(guó)人習(xí)慣于人情事故的文化背景，在實(shí)際消費(fèi)中會(huì)有大量的請(qǐng)客、送禮和集團(tuán)購(gòu)買性消費(fèi)，而這部分消費(fèi)在一定程度上占有較大份額，而實(shí)際數(shù)據(jù)尚無法統(tǒng)計(jì)。 〃 由于擴(kuò)大內(nèi)需政策的連續(xù)實(shí)施，消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓寬，高額消費(fèi)趨勢(shì)有所增強(qiáng)，中高檔消費(fèi)品銷售實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。 〃 由于醫(yī)療、教育體制改革 的失敗，社會(huì)保障體系的弱化，人際交往費(fèi)用的增加，使做為社會(huì)主體的普通城市居民用于醫(yī)療、教育、交通、通信等方面的負(fù)擔(dān)較重，對(duì)于收入單一，保障收入不足的家庭而言，消費(fèi)能力普遍仍顯不足。家庭用于旅游和服務(wù)性 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 14 頁 共 84 頁 支出呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，因此對(duì)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。通過對(duì)市內(nèi)各大商場(chǎng)人流現(xiàn)場(chǎng)觀察及消費(fèi)客源的分析，合肥服裝消費(fèi)已經(jīng)開始從產(chǎn)品消費(fèi)走向品牌消費(fèi)。 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)頻率 —— 消費(fèi)者出外購(gòu)物、就餐、娛樂的頻率主要為一星期一次，占總體的% 交通工具 —— 消費(fèi)者當(dāng)中，出行購(gòu)物選擇的交通工具主要是公共汽車，占總體的%，其次是的士，占總體的 %，兩者大約占到總體的八成，說明公交車至今仍是合肥市民的主要交通工具，而且的士也越慢慢被人們所接受。 消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的關(guān)注因素 —— 消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所最為關(guān)注的因素是商品的質(zhì)量，占到總體的%，其次是價(jià)格，占總體的 %，而對(duì)購(gòu)物環(huán)境和品牌的關(guān)注程度分別為 %和 %，可見整個(gè)消費(fèi)觀念還比較落后。比較追求時(shí)尚。說明異地口味在合肥還是很受歡迎的，合肥市民比較善于接受新鮮事物 人口及人口發(fā)展?fàn)顩r 對(duì)于零售企業(yè)和零售物業(yè)來說，做為城市最終消費(fèi)者的人口，無疑是最重要的影響因素之一。人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對(duì)零售業(yè)產(chǎn)生根本性的影響。 人口發(fā)展 % % % 7% 7% 9% % % % % %川菜 徽菜 粵菜 東北菜 魯菜 湘菜 商業(yè)廣場(chǎng)餐飲特色 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 17 頁 共 84 頁 〃 發(fā)展目標(biāo)：十一五期末市區(qū) 常住 人口 場(chǎng) 達(dá)到 300 萬人， 2020 年達(dá)到500 萬人， 年增長(zhǎng)率 城 %， 市建成區(qū)面積達(dá)到 300 平方公里。 城市化水平 合肥在 中部地區(qū) 的城市化 程度 處于中等偏低 ， 2020 年城市化率 48%，2020年有望突破 50%。 10000 50000 100000 2020年 2020年 2020年 政務(wù)新區(qū)人口增長(zhǎng)示意圖 % % 48% % % 75% 武漢 南昌 合肥 長(zhǎng)沙 鄭州 南京 城市化率 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 18 頁 共 84 頁 〃 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市進(jìn)程的加快，大批農(nóng)村人口正從土地中解放出來，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。 〃 最近幾年合肥在東西南北邊緣地帶都建設(shè)了一批住宅小區(qū)，吸納了中心區(qū)大量外遷人口。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)，促動(dòng)了農(nóng)村勞動(dòng)力流向合肥，進(jìn)一步擴(kuò)大了合肥的住房需求，這也是合肥城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)力。 3． 1 城市 發(fā)展 規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了合肥未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對(duì)于政務(wù)新區(qū)商圈和本項(xiàng)目有著根本的影響作用。 在中部崛起戰(zhàn)略、西部開發(fā)戰(zhàn)略的背景下，東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的西擴(kuò)勢(shì)在必行。構(gòu)建省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，是“東向發(fā)展“和”中部崛起“戰(zhàn)略的必然選擇。 在2020年之前，要啟動(dòng)一批事關(guān)省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展的重大項(xiàng)目，優(yōu)先構(gòu)建快速綜合交通網(wǎng)，并在合巢蕪高速公路、合六葉高速公路、寧西鐵路、合蕪鐵路的沿線重點(diǎn)培育城鎮(zhèn)密集帶，加快合肥與六安 、巢湖兩市的一體化發(fā)展； 2020年～2020年，以合肥為中心的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈要繼續(xù)沿一些重要交通軸帶，使省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的影響范圍往北擴(kuò)展到蚌埠、淮南，東到滁州，南到蕪湖、銅陵、安慶，西到六安葉集等周邊城鎮(zhèn)。 城軌連接五座城市 —— 正式敲定的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃綱要，將構(gòu)建合肥至六安、巢湖、淮南等市的快速交通體系放在重中之重的地位，并明確提出要選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，建設(shè)合肥至淮南、合肥至六安、合肥至 巢湖并延伸到蕪湖的客運(yùn)城軌交通線。 打造１６００萬人的生活圈 —— 更具彈性的戶籍管理，鼓勵(lì)人口異地城鎮(zhèn)化，建立有利于勞動(dòng)力合理流動(dòng)的人口管理制度，盡快實(shí)現(xiàn)以實(shí)際居住地登記戶口的戶籍管理。 實(shí)行區(qū)域道路和橋梁收費(fèi)的一體化，統(tǒng)一交通運(yùn)輸單證、票證和收費(fèi)卡系統(tǒng)。 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈城市還將發(fā)展建設(shè)區(qū)域公交系統(tǒng)，開通城市之間的快速公交車，并鼓勵(lì)每座城市的公交車向周邊其它城鎮(zhèn)延伸。 對(duì)商業(yè)的影響 —— 假以時(shí)日， 將形成了 擁有 1600萬人口， 1小時(shí)抵達(dá)的 超級(jí) 商圈范圍。 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 21 頁 共 84 頁 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)將對(duì)合肥的商業(yè)零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)將臨來更加巨大，十分廣闊的發(fā)展空間。遠(yuǎn)期還將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城市。遠(yuǎn)期主城市人口達(dá)到 500 萬，建成區(qū)面積 500 平方公里，成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城市。 〃 “一主城”范圍為現(xiàn)狀 312 國(guó)道以北，以老城區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)為核心的城市建設(shè)區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)用地 260 平方公里。 〃 “ 四組團(tuán)”即向東、西南、西、北四個(gè)方向的城市組團(tuán)：整合店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化工工業(yè)園，形成城市東部組團(tuán)，發(fā)展家電配 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 22 頁 共 84 頁 套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；西南組團(tuán)以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和上派為基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地；西組團(tuán)以高新技術(shù)為特色，以國(guó)家高新技術(shù)創(chuàng)新基地為核心，以高新開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國(guó)科學(xué)城；北組團(tuán)整合雙墩、雙鳳、廬陽工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。 〃 “一個(gè)濱湖新區(qū) ”即沿巢湖周邊逐步興建一個(gè)全國(guó)獨(dú)具魅力特色的以休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住為主的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)。 點(diǎn)評(píng)： 無疑， 141 城市發(fā)展戰(zhàn)略 是事關(guān)合肥打造成為 區(qū)域性 經(jīng)濟(jì)、文化、信息 、金融 中心城市 以及 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 的最重要的戰(zhàn)略舉措。 3． 2 重大影響事件分析 出臺(tái)《 合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行） 》 近期，合肥市委市政府出臺(tái)了大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策性 文件 —— 《合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行）》 ， 對(duì) 以金融業(yè)為首，包括 總部經(jīng)濟(jì)、中介服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、會(huì)展業(yè) 、酒店及餐飲業(yè) 、 旅游業(yè) 、 教育衛(wèi)生事業(yè) 、 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 、 服務(wù)外包業(yè) 、 文化娛樂及體育業(yè) 、 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè) 等 13 個(gè) 主要現(xiàn)代服務(wù) 行 業(yè) 的投 合肥某地產(chǎn)項(xiàng)目 商業(yè) 部分市場(chǎng)調(diào)研策 劃報(bào)告 第 23 頁 共 84 頁 資推出 包括 產(chǎn)業(yè)、土地、財(cái)稅等 多方面具體優(yōu)惠政策和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。 政府正式出臺(tái)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠政策，將成為推動(dòng)合肥現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的推動(dòng)器和分水嶺 ，包括商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的 黃金發(fā)展期 已經(jīng)來臨?？傮w上可以這樣評(píng)價(jià)： 購(gòu)物中心、大賣場(chǎng) 引領(lǐng) 商業(yè) 潮流， 復(fù)合型商業(yè)綜合體是當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。 各種業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 百貨業(yè) 〃 合肥百貨業(yè) 主要盤駐在四牌樓等城市核心商圈。 〃 大眾百貨舉步維艱，受到時(shí)尚百貨、購(gòu) 物中心、大型超市的三重?cái)D壓，主要依靠低價(jià)促銷維持經(jīng)營(yíng)，合肥樂普生 在年底相繼被 百大 集團(tuán)收購(gòu)， 百貨大樓也面臨著轉(zhuǎn)型的問題 。 連鎖商業(yè) 〃 2020年合肥連鎖企業(yè)銷售額達(dá) 100億，占全市商品零售總額的 %，新增 5000 平方米以上的大型連鎖購(gòu)物中心 7 處，全市連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)達(dá) 126 家，店鋪超過 2100 多處，目前進(jìn)入合肥的世界 500 強(qiáng)及國(guó)內(nèi)外知名零售企業(yè)已達(dá) 13 家。 〃 在專業(yè)店連鎖業(yè)態(tài)里，以國(guó)美、蘇寧為代表的電器連鎖店取得市場(chǎng)主導(dǎo)地位，國(guó)美、蘇寧分別在合肥開設(shè)了 8 家和 3 家連鎖店 。 購(gòu)物中心 〃 合肥的購(gòu)物中心興起是以國(guó)購(gòu)、元一、 國(guó)購(gòu)、 新都會(huì) 為標(biāo)志 的。 投資回報(bào)年810%，售后回租期 810 年。 〃 合肥尚未出現(xiàn)真正意義上的購(gòu)物中心 。一些在商業(yè)領(lǐng)域已占據(jù)一席之地的百貨商場(chǎng)如百大等，也有“購(gòu)物中心化”業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 合肥購(gòu)物中心具有較好的發(fā)展機(jī)會(huì) 從合肥的人均 GDP 和收入水平 來看，購(gòu)物中心的發(fā)展已具備良好的市場(chǎng)環(huán)境。根據(jù)中國(guó)的特殊國(guó)情，購(gòu)物中心在地理位臵上未來的發(fā)展模式將主要是沿環(huán)線、軌道重要站點(diǎn)布臵，在新建的居住區(qū)內(nèi)建造，以及整合傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)等三種。概括起來，臺(tái)灣購(gòu)物中心有這幾個(gè)特點(diǎn)：注重中產(chǎn)家庭消費(fèi)；注重硬件建設(shè)；娛樂功能在持續(xù)增強(qiáng)。 結(jié)合上述港臺(tái)購(gòu)物中心特點(diǎn)的分析，合肥購(gòu)物中心的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，可以獲得如下啟發(fā)：加大娛樂休閑設(shè)施的配設(shè)；將家庭消費(fèi)視為購(gòu)物中心消費(fèi)的主流；與優(yōu)秀機(jī)構(gòu)合作開發(fā)主力品牌店；交通便利是購(gòu)物中心選址的重要影響因素；注重特色經(jīng)營(yíng)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。具體表現(xiàn)為：業(yè)種不全、零售業(yè)人力資源不足