上海晶城商業(yè)部分策劃提案-閱讀頁(yè)
2025-01-31 04:12本頁(yè)面
【正文】 變?yōu)榈叵?4層 缺點(diǎn) ：較大程度的增加了項(xiàng)目的建筑成本；增加了項(xiàng)目的總建筑面積（是否允許）；地下 4層的停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)增加了項(xiàng)目的技術(shù)難度； 優(yōu)點(diǎn)： 增加了兩層的商業(yè)面積；便于引入大賣(mài)場(chǎng)；能夠增加商業(yè)的整體價(jià)值及商業(yè)的去化速度。 ? 2層內(nèi)街式商業(yè)變?yōu)榈曛械?、店中點(diǎn)的形式 缺點(diǎn)： 店中店、店中點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)確立比較沿街鋪位難，增大了建筑覆蓋率，犧牲了一定的綠化及景觀，與發(fā)展商設(shè)計(jì)部門(mén)討論過(guò)覆蓋率問(wèn)題，目前總建筑覆蓋率為 6500/12460=%，與規(guī)范沒(méi)有大的沖突 。 綜合比較： 單價(jià)的提升就是利潤(rùn)的提升，利大于弊。 ? 現(xiàn)有 3層變革為酒店配套的共享平臺(tái) 完善 IF社區(qū)的概念，賦予項(xiàng)目特色價(jià)值，提升項(xiàng)目酒店式公寓及 3層商業(yè)的價(jià)值，利大于弊。 大賣(mài)場(chǎng)對(duì)于其余銷(xiāo)售房產(chǎn)項(xiàng)目的影響 雖然本案周邊已經(jīng)有了一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，本項(xiàng)目的大賣(mài)場(chǎng)對(duì)與酒店式公寓銷(xiāo)售的價(jià)格提升的影響不大，但是對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)用房的價(jià)格影響肯定在 10%以上。 南塊商業(yè)租售收益估算 樓層 商業(yè)定位 商業(yè)面積 租金 售價(jià) 投資回報(bào)率 3F 休閑餐飲 1750m2 /m2 /天 12021元 /m2 % 2F 首飾、飾品、休閑餐飲 6500m2 4 5元 /m2 /天 18000元 /m2 % 1F（ 獨(dú)立鋪位） 服飾、鞋類(lèi)、等 5500m2 812元 /m2 /天 35000元 / m2 % 1F（ 大賣(mài)場(chǎng)部分） 大賣(mài)場(chǎng) 1000m2 /m2 /天 25000元 /m2 % 1F 大賣(mài)場(chǎng) 10000m2 /m2 /天 12021元 /m2 % 2F 大賣(mài)場(chǎng) 10000m2 /m2 /天 8000元 /m2 % 全銷(xiāo)售的總收益： 全租賃年收益： 綜合租金回報(bào)率： % 鑒于大賣(mài)場(chǎng)部分租金回報(bào)率過(guò)低，而且賣(mài)場(chǎng)租期太長(zhǎng)，租金回報(bào)對(duì)投資客的吸引力不足，建議： 大賣(mài)場(chǎng)部分以租賃為主，其余部分以銷(xiāo)售為主； 方案得出：銷(xiāo)售資金回籠 ；租賃回報(bào)： /年 項(xiàng)目北塊的商業(yè)定位 定位一：中式餐飲 推薦商家：海上阿叔、天天漁港、虹橋人家 等； 定位二：家居廣場(chǎng) 高檔家居與周邊檔次區(qū)分，如美克美家； 定位二：教輔書(shū)城 迎合項(xiàng)目周邊的教育
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