上海晶城商業(yè)部分策劃提案-文庫吧
2025-01-01 04:12 本頁面
【正文】 威脅（ T） 對(duì)五角場(chǎng)的規(guī)劃盡管已有藍(lán)圖，但能否變成“ 第二個(gè)徐家匯 ” ，尚需時(shí)間來檢驗(yàn)； 各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大。 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè) SWOT分析 總體而言，本地塊綜合優(yōu)勢(shì)較明顯，負(fù)面因素影響程度較弱，加之處于上海及楊浦區(qū)房地產(chǎn)上升通道時(shí)期，項(xiàng)目商鋪具備良好的銷售及租賃利潤(rùn)空間。 業(yè)態(tài)定位的市場(chǎng)依據(jù) ?本地段不適宜做集中型的傳統(tǒng)百貨 項(xiàng)目距離上海城市副中心五角場(chǎng)核心區(qū)域步行僅 510分鐘，因此，五角場(chǎng)核心區(qū)域的華聯(lián)百貨及大西洋百貨形成了區(qū)域的百貨消費(fèi)的慣性場(chǎng)所。而本項(xiàng)目地段還不能算五角場(chǎng)最核心的區(qū)域，而由于與華聯(lián)及大西洋接近 10分鐘的路程，不能與本項(xiàng)目形成一個(gè)整體的百貨群。由于項(xiàng)目周邊缺乏其他傳統(tǒng)百貨的支持與互動(dòng)，而單一的百貨難以成氣候，因此本項(xiàng)目在幾年之內(nèi)不適宜做傳統(tǒng)型百貨。 ?區(qū)域內(nèi)適宜發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)分布著 30個(gè)左右的住宅樓盤 ， 擁有 56萬的常住人口 ， 是楊浦區(qū)最集中的居住區(qū) 。 消費(fèi)人群眾多的直接結(jié)果就是消費(fèi)趨于多元化 ， 大型專業(yè)市場(chǎng)集中了更豐富的品牌及各具特色的產(chǎn)品組合 ， 明顯適宜在本區(qū)域發(fā)展 。 而且與本區(qū)域其他的大型專業(yè)市場(chǎng)的聚集效應(yīng)將使其商業(yè)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大而達(dá)到形成產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域的優(yōu)勢(shì) 。 ?周邊中青年白領(lǐng)數(shù)量很大，年輕化消費(fèi)有可為 項(xiàng)目周邊住戶主要特征為企業(yè)白領(lǐng)為主 ， 年齡層次集中在 35歲左右 ， 人均收入在 5000元 /月左右 。 這部分年輕白領(lǐng)型居民普遍壓力比較大 ， 對(duì)能夠舒緩壓力的休閑型消費(fèi)青睞 ， 而且經(jīng)濟(jì)承受能力較高 ， 對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所有一定的檔次要求 。 另外由于青年普遍沒有固定的作息時(shí)間 ， 很少自己做飯 ， 餐飲業(yè)大有可為 。 ?消費(fèi)力將趨向于中高檔 項(xiàng)目周邊的二手次新房?jī)r(jià)普遍超過 7000元 /M2， 一些新出的一手樓盤達(dá)價(jià)位在 8000元 /M2上下浮動(dòng)，區(qū)域房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于上海市平均水平的 5000元 /M2， 這些購房者也就是高于一般區(qū)域的消費(fèi)力，本區(qū)域周圍形成的消費(fèi)力趨向于中高檔，因此項(xiàng)目的商業(yè)檔次也以符合區(qū)域消費(fèi)力為佳，建議考慮中高檔次商業(yè)。 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)思路 ?商業(yè)整體價(jià)值最大化 將主要可售商業(yè)集中于 2層，減少 3層的商業(yè)面積，增加 3層商業(yè)的附加價(jià)值。 ?商業(yè)可售面積最大化 在迎合社區(qū)整體定位的前提下，盡量不犧牲任何商業(yè)面積
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