上海晶城商業(yè)部分策劃提案-文庫吧
2025-01-01 04:12 本頁面
【正文】 威脅（ T） 對五角場的規(guī)劃盡管已有藍圖，但能否變成“ 第二個徐家匯 ” ，尚需時間來檢驗； 各主要節(jié)點未能最后確定，變量較大。 項目商業(yè)物業(yè) SWOT分析 總體而言，本地塊綜合優(yōu)勢較明顯，負面因素影響程度較弱，加之處于上海及楊浦區(qū)房地產(chǎn)上升通道時期，項目商鋪具備良好的銷售及租賃利潤空間。 業(yè)態(tài)定位的市場依據(jù) ?本地段不適宜做集中型的傳統(tǒng)百貨 項目距離上海城市副中心五角場核心區(qū)域步行僅 510分鐘，因此，五角場核心區(qū)域的華聯(lián)百貨及大西洋百貨形成了區(qū)域的百貨消費的慣性場所。而本項目地段還不能算五角場最核心的區(qū)域，而由于與華聯(lián)及大西洋接近 10分鐘的路程，不能與本項目形成一個整體的百貨群。由于項目周邊缺乏其他傳統(tǒng)百貨的支持與互動，而單一的百貨難以成氣候，因此本項目在幾年之內(nèi)不適宜做傳統(tǒng)型百貨。 ?區(qū)域內(nèi)適宜發(fā)展大型專業(yè)市場 項目周邊 1公里范圍內(nèi)分布著 30個左右的住宅樓盤 ， 擁有 56萬的常住人口 ， 是楊浦區(qū)最集中的居住區(qū) 。 消費人群眾多的直接結(jié)果就是消費趨于多元化 ， 大型專業(yè)市場集中了更豐富的品牌及各具特色的產(chǎn)品組合 ， 明顯適宜在本區(qū)域發(fā)展 。 而且與本區(qū)域其他的大型專業(yè)市場的聚集效應(yīng)將使其商業(yè)輻射范圍進一步擴大而達到形成產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域的優(yōu)勢 。 ?周邊中青年白領(lǐng)數(shù)量很大，年輕化消費有可為 項目周邊住戶主要特征為企業(yè)白領(lǐng)為主 ， 年齡層次集中在 35歲左右 ， 人均收入在 5000元 /月左右 。 這部分年輕白領(lǐng)型居民普遍壓力比較大 ， 對能夠舒緩壓力的休閑型消費青睞 ， 而且經(jīng)濟承受能力較高 ， 對消費場所有一定的檔次要求 。 另外由于青年普遍沒有固定的作息時間 ， 很少自己做飯 ， 餐飲業(yè)大有可為 。 ?消費力將趨向于中高檔 項目周邊的二手次新房價普遍超過 7000元 /M2， 一些新出的一手樓盤達價位在 8000元 /M2上下浮動，區(qū)域房價遠高于上海市平均水平的 5000元 /M2， 這些購房者也就是高于一般區(qū)域的消費力，本區(qū)域周圍形成的消費力趨向于中高檔，因此項目的商業(yè)檔次也以符合區(qū)域消費力為佳，建議考慮中高檔次商業(yè)。 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)思路 ?商業(yè)整體價值最大化 將主要可售商業(yè)集中于 2層，減少 3層的商業(yè)面積，增加 3層商業(yè)的附加價值。 ?商業(yè)可售面積最大化 在迎合社區(qū)整體定位的前提下，盡量不犧牲任何商業(yè)面積
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