龍湖佳苑商業(yè)部分營(yíng)銷方案-文庫(kù)吧
2025-09-15 11:11 本頁(yè)面
【正文】 。 按某市每年 億的社會(huì)消費(fèi)品 零售總額計(jì)算，按 300—— 400 元 /平米 /月的商鋪?zhàn)畹蜖I(yíng)業(yè)額（低于該營(yíng)業(yè)額，商戶經(jīng)營(yíng)趨于微利，商戶將不在經(jīng)營(yíng)或維持經(jīng)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁華和相對(duì)繁華的區(qū)域可容納 54167—— 72222 平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)過剩。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng)影響，雖然購(gòu)買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空 置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來(lái)的投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來(lái)的銷售量將大副收縮，等待市場(chǎng)的回暖將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。 百貨類、餐飲類商業(yè)發(fā)展看好，服裝類商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后 居民生活水平和消費(fèi)觀念不斷發(fā)展，城市消費(fèi)理念進(jìn)一步強(qiáng)化，從而促進(jìn)百貨類、餐飲類商業(yè)的發(fā)展，某市餐飲、娛樂和百貨消費(fèi)將迎來(lái)快速發(fā)展的階段。 受以上因素影響，雖然服裝類的消費(fèi)也將有快速增長(zhǎng)，但受消費(fèi)行為（服裝類消費(fèi)屬于選購(gòu)性、休閑類、非目標(biāo)類消費(fèi)，而餐飲、娛樂 和百貨屬于目標(biāo)性消費(fèi)）的影響，其發(fā)展程度將相對(duì)滯后，由于在商品品種、價(jià)格和購(gòu)物環(huán)境上無(wú)法與奎屯相比，其競(jìng)爭(zhēng)能力相對(duì)有限，在大規(guī)模商業(yè)賣場(chǎng)進(jìn)入前，服裝類商業(yè)的發(fā)展水平將停留在以滿足當(dāng)?shù)鼗竞腿粘ＯM(fèi)為主狀態(tài)。服裝類商業(yè)的發(fā)展需要時(shí)間和規(guī)模作，來(lái)突破制約其發(fā)展的瓶徑。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況 根據(jù)我們對(duì)某市商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，主要市場(chǎng)在 16 個(gè)以上，其中大部分均實(shí)現(xiàn)完全銷售，其余正在銷售或即將銷售的項(xiàng)目將是我們主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 手，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況入下。 明珠建材市場(chǎng) 案名 明珠建材市場(chǎng) 工地地址 成都路 開發(fā)商 自建 基地面積 5000 平米 規(guī)劃坪數(shù) 外鋪 20—60 平米 平均價(jià)格 負(fù)半層 2500 元 /平米 規(guī)劃層數(shù) 負(fù)半層，共三層 內(nèi)鋪 43—56 平米 一層 3000 元 /平米 主力坪數(shù) 43 平米 主力總價(jià) 萬(wàn) 結(jié)構(gòu) 磚混 租金價(jià)格 B1： 215 元 /平米/年 銷售率 70% 經(jīng)營(yíng)類別 建材、日用百貨、餐飲、美容美發(fā) 1F： 260 元 /平米/年 出租率 70% 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 沿街門面房，與武昌路市場(chǎng)相臨，交通便利，城市配套完善 劣勢(shì) 地段一般，市場(chǎng)定位混亂，經(jīng)營(yíng)品種雜亂 萬(wàn)和商住樓 案名 萬(wàn)和商住樓 工地 大慶西路 開發(fā) 萬(wàn)和公司 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 地址 商 基地面積 1410 平米 規(guī)劃坪數(shù) 單層 1410平米 平均價(jià)格 自營(yíng)，只租不售 規(guī)劃層數(shù) 負(fù)半層，共三層 四層 5640平米 主力坪數(shù) 待定 主力總價(jià) 不售 結(jié)構(gòu) 框架 租金價(jià)格 待定 銷售率 未招商 經(jīng)營(yíng)類別 服飾、百貨、超市 出租率 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 地段好，規(guī)模大，定位高，交通便利，城市配套完善 劣勢(shì) 期房，要求專業(yè)管理，交付后招商有一定難度 鑫匯時(shí)代廣場(chǎng) 案名 鑫匯時(shí)代廣場(chǎng) 工地地址 南京路 開發(fā)商 眾鑫房產(chǎn)公司 建筑面積 12913平米 規(guī)劃72 平米 平均一層不低于 3000元 /平米 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 規(guī)劃層數(shù) 3F、 B1 坪數(shù) 價(jià)格 主力坪數(shù) 72 平米 主力總價(jià) 萬(wàn) 結(jié)構(gòu) 磚混 租金價(jià)格 待定 銷售率 未開盤（今年認(rèn)購(gòu)） 經(jīng)營(yíng)類別 日用百貨、餐飲、娛樂、休閑 出租率 未租 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 規(guī)模大，新區(qū)黃金口岸，綜合購(gòu)物概念 劣勢(shì) 期房，地段一般，市場(chǎng)定位混亂，樓層過高（ 3F） 二、 商業(yè)規(guī)劃建議 沿街商業(yè)開發(fā) 2 層： 我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在 40— 60 平米，鋪面開間規(guī)劃在 4— 5 米，進(jìn)深 10— 12 米（不含后背車庫(kù)進(jìn)深），開間與進(jìn)深的比例應(yīng)控制在 1： 3 以內(nèi)；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、娛樂、休閑等目標(biāo)客戶。 批發(fā)市場(chǎng)建議開發(fā)一層 ：主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用批發(fā)市場(chǎng)的人氣，經(jīng)營(yíng)日用百貨、五金日雜和副食品。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 建議開發(fā)負(fù)一層： 從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃 3000 平米左右的負(fù)一層，充分利用批發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)的人氣，引進(jìn)一知名超市，根據(jù)某市 7萬(wàn) 人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足 3000— 5000 平米的超市的消費(fèi)。 超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，同時(shí)利用批發(fā)市場(chǎng)和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價(jià)值。，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升 改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造商業(yè)氛圍： 在沿街商業(yè)建設(shè)時(shí)，盡量擴(kuò)大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。 利用大型超市、批發(fā)市場(chǎng)提升商業(yè)價(jià)值： 批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值雖然不大，但對(duì)帶動(dòng)該區(qū)域人氣效果顯著。負(fù)一層超市從成本核算考慮價(jià)值不大，但對(duì)提升 該片區(qū)商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值意義重大，同時(shí)可以加快商鋪的銷售。因此從提升商業(yè)價(jià)值、促進(jìn)項(xiàng)目銷售的角度，應(yīng)首先解決大型超市引進(jìn)和批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)的問題。 三、 市場(chǎng)定位 人流就是商機(jī)，地理位置的好壞對(duì)臨街商業(yè)的價(jià)值影響是至關(guān)重要的，該區(qū)域人流狀況和商業(yè)氛圍決定了臨
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1