【正文】 藝家家具、建材市場組成。 ?締藝家家居廣場位于聯(lián)合路 417號，面積近 5萬方。 ?該區(qū)塊聚集了大量的國內(nèi)外客商 和賴海寧旅游購物的人群。 綠城新湖榮譽出品 商業(yè)名稱 締藝家家居廣場 地理位臵 聯(lián)合路 417號 總面積、層數(shù) 近 5萬平方、地上四層 租金情況 一樓家具館 35元 /平方 /月 二樓 32元 /平方 /月 三樓 21元 /平方 /月 各層經(jīng)營品牌、面積 一、沙發(fā)、家具、廚具、五金電器等 二、現(xiàn)代古典家具、衛(wèi)浴、地板、門窗等 三、紅木、松木、辦公家具等 五、家裝設(shè)計中心、管理中心 各層經(jīng)營品牌描述 一、貓王、鵬程、櫻花、箭牌等 二、顧家工藝、紅蘋果、科勒等 三、美聯(lián)紅木、非丸等 車位情況、人流量 廣場外、暫時沒人氣 檔次描述 中檔 經(jīng)營情況描述 新開市場，（分為家具館、裝飾材料館兩個區(qū)） 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) ? 海寧皮革城 ? 締藝家家居廣場 綠城新湖榮譽出品 商業(yè)名稱 海寧中國皮革城（一期） 地理位臵 海洲西路 201號 總面積、層數(shù)、各層面積、租金情況 、四層、大小開間商鋪 1300多個、賣 5萬每平方、租按位臵優(yōu)劣，均價 7000元 /月 各層經(jīng)營品牌、面積 一、皮具箱包手套 二、皮革服裝、毛皮服裝、拖鞋 三、名牌皮裝、裘皮服裝 四、餐廳、管理中心、毛皮制品、毛皮原料經(jīng)營區(qū) 各層經(jīng)營品牌描述 一、巴黎世家、萬里馬、袋鼠、高爾夫等 二、蒙努、雪豹、獸王、和泰、啄木鳥等 三、第一夫人、金羅蘭、雪奧當奴等 車位情況、人流量 2022多個，高峰期日客流量達 5萬人次 檔次描述 中高檔 經(jīng)營情況描述 05年成交額 68億元。分成皮革服裝交易區(qū)、箱包交易區(qū)、皮毛交易區(qū)、精品交易區(qū)等經(jīng)營區(qū)塊。箱包交易區(qū)是華東地區(qū)最大的箱包市場，目前有經(jīng)營企業(yè) 300多家。 ?經(jīng)初步了解：海寧皮革城 2022年成交額達到 。 名稱 8M/開間 面積㎡ 餐位 /個 入座率 農(nóng)家土味 2 250 120 40% 魚肉館 1 125 70 90% 富記美食 1 125 70 20% 杏林館美食 1 125 70 30% 瑛瑛美食 1 125 70 10% 咸八仙 2 250 120 40% 九味龍 2 250 120 20% 海寧煲 2 250 120 30% 阿英煲 4 500 300 70% 梁記美食城 2 250 150 20% 晟成餐飲 2 250 150 已關(guān)門 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 3 海寧主要商圈分析 ? 海寧皮革城 ? 締藝家家居廣場 綠城新湖榮譽出品 ?作為海寧最高建筑的皮革城五星級酒店，位于皮革城最南端，樓高約 118米，其中地下 2層，地面26層，計劃安排商務(wù)寫字樓 10層，其余為五星級賓館。 總建筑面積 5萬余平方米，是集展示、商務(wù)洽談、辦公、餐飲、住宿、休閑娛樂為一體的高檔商務(wù)樓。 ?鞋業(yè)廣場： ，位于二期工程東北角，緊鄰皮革城一期 ，建筑面積 ㎡ ，其中地上四層 5萬㎡ ，地下一層 ㎡ 。 一層商鋪售價 / ㎡ ，二層商鋪售價為 元 /㎡ 。商鋪數(shù)量一層 72間，二層 85間； 每間面積在 25— 199㎡ ，平均 75㎡ /間。 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 3 海寧主要商圈分析 ? 海寧皮革城 ? 締藝家家居廣場 綠城新湖榮譽出品 市 場 群 商 圈 城 南 新 區(qū) 商 圈 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 城南新區(qū)商圈是指海寧市行政中心周邊（錢江路 海昌路交叉口及周邊地區(qū)）所形成的區(qū)域 。 ?城南新區(qū)主要商業(yè)街有西山路與海昌路。 ?百合新城商業(yè)主要競爭項目主要集中在城南新區(qū)商圈，包括城南商業(yè)中心、沃爾瑪、滑輪中心等都將使百合天地面臨著巨大的競爭壓力。 隨著汽車站和皮革城的搬遷，西山路的商業(yè)也不如以前紅火，在調(diào)研過程中，有不少商家對本項目感興趣，表示愿意開分店甚至搬遷至本項目。 多倫咖啡 、永和茶館 西山皮革原輔料市場 海闊天空休閑浴場 小肥羊火鍋、銀都賓館 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) ? 海昌路 ? 西山路 綠城新湖榮譽出品 ?海昌路是一條綜合商業(yè)街，海昌路是是城市主干道，人流、車流量大，隨著城南商圈的形成，海昌路的綜合商貿(mào)服務(wù)業(yè)也宜逐步向南延伸，整條街會成為連接海寧主城商業(yè)核心區(qū)與城南商圈的綜合商貿(mào)主軸。 新味府餐飲、休閑廣場 交通銀行 阿英煲餐飲 中國信用聯(lián)合銀行 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) ? 海昌路 ? 西山路 綠城新湖榮譽出品 項目名稱 交付時間 面積 ㎡ 價格 RMB 梅園三里 1998 2022 5800~8000 世紀花園 2022 8000 7900~8300 文苑路成熟商鋪 南苑四里 1998 6000 不詳 南苑五里 2022 4000 不詳 海昌路成熟商鋪 天城公寓 2022 2022 6500~7500 錦繡花園 2022 8500 5800~7000 城南新建商鋪 中棟名都 11250 80008500 鴻翔時代廣場 8470 8200 華庭現(xiàn)代城 2022． 8 2540 6300 星城洛河 未開盤 8189 待定 星城洛洲 未開盤 23168 待定 風和麗苑 2022 1500 不詳 ?海昌路作為市中心通向城南的主干道，沿海昌路兩邊商鋪需求比較旺盛： ?天城公寓：因地段不同， 2022年轉(zhuǎn)讓價在 6500～ 7500元 /㎡ 不等，轉(zhuǎn)讓均價在 7000元 /㎡ 左右， 2022年均價在6600元 /㎡ ，平均漲了 400元 /㎡ ， 漲幅為 6%；目前業(yè)態(tài)組合相對較齊全； ?錦銹花園：因地段不同， 2022年轉(zhuǎn)讓價在 5800～ 7000元 /㎡ 不等，轉(zhuǎn)讓均價在 6400元 /㎡ 左右， 2022年均價在6100元 /㎡ ，平均漲了 300元 /㎡ ， 漲幅為 5%,業(yè)態(tài)相對集中在摩拖車行，修車行為主，配以簡單的美發(fā)，餐飲行業(yè)。 ? 城南商鋪售價 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 綠城新湖榮譽出品 ? 高新電腦城，紫陽路， 3500余方 ? 永樂家電，工人路 128號鴻翔購物中心 3樓， 1000余方 ? 宏圖三胞，工人路 122號（東方商廈 3樓）， 800方 3 購物市場分析 項目做數(shù)碼專業(yè)市場不可行 ? 城南區(qū)域目前人氣不足，所以項目需要引進一些吸引人氣的商業(yè)。 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 供應(yīng)層面： ? 海寧專業(yè)家電市場只有永樂一家，面積有 1000余 平米，其余集中在華聯(lián)商廈（四樓），海寧大廈（三樓）等商場里，品牌集中于國內(nèi)外各大家電知名品牌。 ? 家居主要集中于新規(guī)劃的締藝家家居廣場，經(jīng)營的品類有家居，衛(wèi)浴，起居用品等。在海寧辦公大樓是各大品牌衛(wèi)浴的主要營銷領(lǐng)地。 需求層面： ? 百合新城以及周邊新建小區(qū)將有 7000戶 左右在未來幾年內(nèi)會交付。 ? 海寧高檔消費呈現(xiàn)出明顯的外溢消費特征，因為他們大多有車，經(jīng)常到上海、杭州、嘉興消費。會去者希望購物環(huán)境要好，檔次要高，產(chǎn)品要新穎要時尚。 由于考慮到后續(xù)競爭的關(guān)系， 6000方左右規(guī)模的最為合適，從杭州、上海等城市的情況看來，比較適合市場。 百合新城已經(jīng)有一個 300－500方的華聯(lián)超市，也有便利店。 本項目 商辦用地 商辦用地 規(guī)劃中的城南商業(yè)中心(商業(yè) 10萬方以上） 商辦酒住用地 （商業(yè)約 5萬方） 滑輪中心 （商業(yè) 9000多方） 廣廈金貿(mào) （商業(yè) 5000方） 商辦用地 百合新城商鋪 （ ） 沃爾瑪 （ ） 締藝家 皮革城 3 購物市場分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 供應(yīng)層面：海寧目前有 3家新華書店 ? 市中心干河街新華書店，為老店，面積 600平米右 ，經(jīng)營的內(nèi)容包括光盤，文化用品，及科普為主的書籍 ? 海昌路 錦銹花園對面新華書店 1400平米左右，除上述經(jīng)營的外還包括各大類的書籍，包括工業(yè)技術(shù)，文化，社會學，培訓類等，較為全面。 ? 新華書店主要經(jīng)營的是中小學方面的書籍、文化用品，針對成人方面的文學、經(jīng)濟、管理方面的書較少。（我司隨機詢問了 8位業(yè)主，他們均表示一定會或可能會到此書店消費） 這么做的好處是能夠增加項目的文化、休閑特性，吸引知識分子前來，同時在書店里舉辦展覽、藝術(shù)講座，更能很好的宣傳本項目。 ? 就整個城南新區(qū)來講，文學、經(jīng)濟、管理方面書籍具有一定的市場。 ? 萊茵， ADIDAS， NIKE，李寧，喜德龍，安踏，特步，PUMA，喬丹，鴻星爾克、 361度 萊茵、 PUMA集中在商場。 ? 喬丹，特步，喜德龍品牌因位臵在卡森廣場內(nèi)街，生意相對冷清，但還是贏利的。 當然也有風險，因為市區(qū)已經(jīng)形成了比較良好的消費氛圍。 3 購物市場分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 3 休閑、娛樂市場分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?海寧的 KTV主要集中于市區(qū)：較大的有金壁輝煌（共有三層），英皇（類似杭州鼎紅），花樣年華（歐式風格），天上人間，新開的星樂迪量版 KTV，其他的 KTV則分布的較為零散，作為配套布局在酒店和娛樂中心的樓層里。 對于項目而言， KTV是一個機會點，但前提是環(huán)境要好。 ?一種房子定義一種生活，一種生活匯聚一類人群，百合新城的業(yè)主彼此間會有著千絲萬縷的聯(lián)系，他們一起在家門口附近 K歌成為了一種可能。 綠城新湖榮譽出品 3 休閑、娛樂市場分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?酒吧聚集在市中心卡森廣場，有“來啊，酒吧”，02酒吧（裝修中），工人路的鼎極電音酒吧（裝修中），西山路的 39度慢搖吧，面積普遍在 1000余平米， ?還有面積在 200余平米的綠洲酒吧這樣類似國外的小酒吧，人氣也相當?shù)目梢裕? ?目前因兩大酒吧裝修，使另外的幾家酒吧經(jīng)營相對火爆。 需求層面： ?百合新城業(yè)主有泡吧的消費能力，但是根據(jù)一般經(jīng)驗，小城市居民泡吧等消費一般會到市區(qū)熱鬧的地方，不太愿意在家附近。 綠城新湖榮譽出品 3 休閑、娛樂市場分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?健身中心：集中在海寧市體育館（新建），海寧各大街道的辦公樓里，海寧市文化館，以及在市中心西山路的 大衛(wèi)健身中心 1400平米 ，滿足市中心有健身需求的消費者。佳優(yōu)子足浴 已在城南錦銹大廈入駐。 ?咖啡：集中于市中心的有 啡度西餐、香格里拉 ；西山路的 名典咖啡、迪歐咖啡 ；海昌路的 藍山咖啡 。 咖啡、茶館、足浴按摩可以分別引入 1－ 2家，以滿足業(yè)主以及周邊居民的休閑需求。另外，勤儉路機關(guān)幼兒園附近，也集中了麗嬰房，育嬰童等嬰幼產(chǎn)品。 3 嬰幼兒、兒童產(chǎn)品市場分析 需求層面： ? 根據(jù)調(diào)研，百合新城入住業(yè)主大多是三口之家，其中，小孩以嬰兒、讀幼兒園、小學為主。 ? 根據(jù)調(diào)研，除嬰兒日常用品的需求外，隨著生活水平的提高，居民對嬰兒的早期教育開發(fā)，非常關(guān)注，尤其是老師等高素質(zhì)人群。 ? 當問及若百合新城附近有一家針對兒童的興趣培訓機構(gòu)，是否會為子女報名參加培訓時，大部分隨機受訪者表示可能會與一定會。 綠城新湖榮譽出品 3 嬰幼兒、兒童產(chǎn)品市場分析 嬰幼兒、兒童類產(chǎn)品專賣店、早教中心是項目的機會點之一。 針對小孩的培訓班如書法、繪畫、舞蹈、樂器、寫作、游泳的培訓班也有較大市場。 ?工人路的租金也是海寧目前租金最高的商業(yè)街，租金最高的東方商廈低鋪在 10元 /㎡ /天，位于華聯(lián)斜對面的店面租金在 /㎡ /天，工人路繁華地段的一層店面租金平均為 /㎡ /天。 3 主要商業(yè)街商鋪租金水平 ?工人路 ?人民路 ?卡森廣場 ?西山路 ?倉基街 ?海昌路 ?西