【正文】 景： 伍家?guī)X商圈唯一的一家中西餐廳，天健芙蓉盛世臨街底商的二樓整層，經(jīng)營面積 1500㎡ ，預(yù)計(jì)將在汽車東站開設(shè)第二家分店 經(jīng)營情況： 地處伍家?guī)X商圈臨芙蓉路，人流量較大，經(jīng)營情況較好，商鋪當(dāng)初整層購買，因此不存在租金問題，月營業(yè)額約 70萬元，人均消費(fèi) 5565元。 主力商家 —— 餐飲 漢子足浴 開發(fā)總監(jiān) 進(jìn)駐意向： 大型居住小區(qū)、寫字樓群間以及人流密集的道路較合適 ； 目前區(qū)域人太少了，現(xiàn)在還不會考慮過來。 KTV 新麥克量販 KTV 拓展經(jīng)理 進(jìn)駐意向： 商業(yè)密集區(qū)域、人流集中區(qū)域或?qū)懽謽歉浇容^合適 ； 目前武廣那邊人氣還太少了，商業(yè)也沒有起來，暫時(shí)不考慮，以后發(fā)展起來了，肯定是可以過去的。 商業(yè)市場總結(jié) 商業(yè)市場情況 ? 黎托商圈為區(qū)域級商業(yè)中心， 本案所處黎托商圈的中央商業(yè)區(qū)， 目前人氣薄弱，商業(yè)處于起步階段， 未來將發(fā)展成為商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)未來主要是以中大型集中式商業(yè)為主，業(yè)態(tài)以家居建材、頂級百貨、中高檔百貨及商業(yè)街區(qū)等形式， 未來區(qū)域家居賣場、傳統(tǒng)百貨可能面臨同質(zhì)化競爭； ? 區(qū)域 中大型餐飲、娛樂休閑場所 缺乏； ? 高鐵將為區(qū)域帶來 數(shù)以億計(jì)的人流， 區(qū)域規(guī)劃人口達(dá) 36萬，未來為區(qū)域人口聚集區(qū)； 客戶情況 ? 主力商家： 百貨、購物中心、超市及餐飲 表示考慮進(jìn)駐； 本案商業(yè)發(fā)展方向初判 : 購物中心 特色休閑商業(yè)街 滿足周邊居民及武廣客運(yùn)站帶來的高端商務(wù)消費(fèi)人流的需求，全部銷售回現(xiàn)。 + 中大型品牌超市 + 引入中大規(guī)模超市，滿足周邊居民的生活配套需求。 酒店 公寓 PART 3： 各物業(yè)市場機(jī)會 城市商業(yè)發(fā)展特征 區(qū)域商業(yè)分析 區(qū)域在售案例分析 大型商家訪談 成功案例借鑒 寫字樓 純商業(yè) 案例類型 案例名稱 選擇原因 案例借鑒點(diǎn) 成功案例 香港九龍?zhí)? 九龍城區(qū)九龍?zhí)列屡d的旅游購物勝地。 國際知名的購物消閑匯聚點(diǎn)，配合四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，穿梭中港兩地或縱橫港九新界，方便快捷。 羅湖金三角 廣深鐵路南端起點(diǎn)深圳火車站位于羅湖區(qū)內(nèi)，廣深鐵路穿羅湖區(qū)而過，成為羅湖區(qū)發(fā)展的引擎。并且羅湖金三角也是深圳市地鐵密度最大的片區(qū)之一。東門以提供大眾化、潮流化消費(fèi)為主，人民南以提供中高檔、時(shí)尚化消費(fèi)為主，寶安南片區(qū)提供高檔一站式消費(fèi)的大型都市綜合體，面對不同的消費(fèi)群體，形成了互為補(bǔ)充的業(yè)態(tài)格局。 臺灣夢時(shí)代 主題購物中心，集購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游等為一體的購物中心 每層營造不同的主題空間，其次通過大型主力店如百貨、主題餐飲、空中樂園等業(yè)態(tài)設(shè)臵，滿足休閑中購物 參考案例選擇 案例 1：香港九龍?zhí)?——軌道交通連接后，九龍?zhí)脸蔀檫B接香港島和新界癿主要通道，是各處人流癿匯集地，隨之商業(yè)也蓬勃發(fā)展起來。 ?香港九龍站占地 ㎡，周邊地區(qū)融匯了密集的基礎(chǔ)設(shè)施、多層立體的商務(wù)設(shè)施以及一個多向鏈接的超級交通城樞紐。 九龍?zhí)凌F路站巴士總站 九龍?zhí)? 香港城市大學(xué) 香港又一城 主力店 主力店 餐飲 溜冰場 香港九龍?zhí)?—— 又一城販物中心：總建筑面積 9萬㎡，是集百貨、超市、餐飲、休閑、娛樂、文化等六大業(yè)態(tài)于一體癿國際級販物中心。 ?總建面約 ㎡ ， 擁有 約 220間 7層的商鋪及食肆 、 設(shè)備齊全的 電影院、 全港最大的溜冰場 之一以及 約 ㎡的寫字樓 。 完善的交通網(wǎng)絡(luò)： ?港鐵觀塘線及東鐵線均可直達(dá)九龍?zhí)琳荆? ?由九龍?zhí)琳?C出口既可到達(dá)； ?與九龍?zhí)恋罔F站及九廣鐵路火車站直接連通，并設(shè)有八十總站的及的士落客區(qū)。 商場每層都有主力店。 ? 商場內(nèi)有超過 200間店鋪、 28間中西食肄 、 11間電影院及全港最大的溜冰場。 業(yè)態(tài)特征 —— 商場各樓層具備餐飲娛樂功能 樓層 餐飲 L2 KFC、意粉屋 L1 稻穗亭、板前回轉(zhuǎn)壽司、上?；鸢俸暇频?、皇府、皇后飯店、雪村燒烤 UG 歡天喜地溜冰場 G EXP意大利粉 LG1 又一泰、八月花 LG2 又一棧 MTRLEVEL 翰騰閣 將餐飲場所臵于滑冰場上空，就餐的人可以邊吃邊欣賞到溜冰者優(yōu)美的舞姿。 深圳火車站位于金三角內(nèi)，廣深鐵路線穿片區(qū)而過 ,是全市地鐵密度最大的片區(qū)之一，帶來日均人流量超 100萬 ?根據(jù) 2023年數(shù)據(jù)，片區(qū)日均人流量 80萬～ 100萬人次，節(jié)假日高峰期更達(dá)到每天 150萬～ 160萬人次。另外，全市七成以上的銀行機(jī)構(gòu)，六成的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，四成的證券機(jī)構(gòu)和五成的其他金融機(jī)構(gòu)把總部和地區(qū)總部設(shè)在這里。 ? “金三角”區(qū)域重要的商業(yè)基礎(chǔ)是業(yè)態(tài)齊全。 人民南 東門 寶安南華潤中心 羅湖金三角 ——形成商業(yè)總營業(yè)面積達(dá)到 180萬平方米，匯集大型百貨、販物中心、大型超市、寫字樓等各類商業(yè)業(yè)態(tài)。包括一期的華潤萬象城、華潤大廈；二期包含五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場。 6層商業(yè)樓面，層高， 300個獨(dú)立鋪位。 華潤大廈 （一期） 大樓高度 139米，共 29層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1835平方米，建筑面積共約 ，停車位 682個。 華潤萬象城 （二期） ㎡超五星“深圳君悅酒店” 11萬㎡高尚住宅“華潤 |幸福里” 2萬平米“華潤 〃 萬象城（二期）” 超過 10萬平方米的地下空間。 華潤中心 華潤萬象城 華潤大廈 酒店、公寓、休閑廣場 代表項(xiàng)目 —— 深圳華潤中心：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒庖、居住等功能于一體癿大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)癿標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建面 55萬㎡，包噸 ㎡癿大型販物及娛樂中心。 ?發(fā)展商：北京藍(lán)色港灣臵業(yè)有限公司 ?商業(yè)顧問：世邦魏理仕 ?位臵 :朝陽公園旁 ?占地面積： 13萬㎡ ?總建筑面積：地上兩層 6萬㎡（部分挑高 9米 )；地下兩層， 9萬平方米 ?容積 率： ?綠化率： ℅ ?物業(yè)類型：綜合性商業(yè) ?開業(yè)時(shí)間： 2023年 ?交通組織：人車分流、客貨分流 ?后勤通道：設(shè)備先進(jìn)完善，各商家店鋪卸貨走地下，有電梯直達(dá)店面 ?垃圾處理中心：安裝空調(diào)排風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)行干濕垃圾區(qū)分 車位：地上 1300個，地下 800個 ?電梯數(shù)量：客梯 8部，客貨梯 7部，觀光梯 1部，扶梯 34部 匙位及交通：交通便利，匙域日均人流量約 32萬人次，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來良好支撐。 ? 該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括 3000多家外國公司；近 200家國際新聞機(jī)構(gòu)；100多家全球 500強(qiáng)企業(yè)；成熟的第一、第二使館區(qū)以及在建的第三使館區(qū)；長城、凱賓斯基、希爾頓等 10余家五星級酒店。該區(qū)域國際文化、經(jīng)濟(jì)交流極為頻繁，是北京財(cái)富聚集且最具消費(fèi)能力的黃金區(qū)域。 ? 軌道交通狀況：規(guī)劃中的地鐵 10號線在 SOLANA項(xiàng)目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此 3站步行至 SOLANA僅需 510分鐘，并且換乘公交方便。 ? 人流狀況：所在區(qū)域日均人流量約 32萬人次。 項(xiàng)目規(guī)劃： 包噸 19棟 2至 3層癿歐式建筑，按丌同癿功能劃分為SOLANA MALL、兒童城、品牌街、亮馬食街、左岸、中央廣場等匙域。 亮馬食街 時(shí)尚 Mall 新生代主題店 湖畔吧街 酒店 品牌街 西主 力店 中央廣場 山湖 廣場 核心娛樂區(qū) 15%29%56%餐飲娛樂購物SOLANA的總體商業(yè)業(yè)態(tài)比例 區(qū)域 組團(tuán) 業(yè)態(tài) 零售商業(yè)區(qū) 西主力店 品牌街 國際一、二線品牌旗艦店為主，主題婚紗影樓、名品珠寶鐘表店、藝術(shù)畫廊、美容院、咖啡甜品店 時(shí)尚購物廣場 品牌服裝、流行服飾、特色香薰、兒童用品 新青年主題店 運(yùn)動休閑、牛仔、戶外運(yùn)動、高爾夫、圖書音像制品、數(shù)碼科技、文化用品明星冰場、健身中心 餐飲娛樂區(qū) 核心娛樂區(qū) 星級多廳影院、 KTV、 Disco、 SPA健身、電玩、社交舞會及酒吧零售 湖畔吧街 主題酒吧、咖啡廳、高檔西餐廳 亮馬食街 高檔酒店和特色餐廳 休閑廣場 兒童游樂場、極限運(yùn)動區(qū)（極限跑酷） 景觀設(shè)計(jì)：將豐富業(yè)態(tài)不優(yōu)美環(huán)境融合，打造精雕細(xì)琢水景、空中花園以及由300多棵樹木構(gòu)成 SOLANA品牌森林，幵設(shè)置中央休閑廣場，營造獨(dú)特癿自然景觀和休閑環(huán)境。 案例 4:——臺灣夢時(shí)代販物中心：總建筑面積約 40萬㎡，以水、花卉、自然、宇宙四大主題為依托，將一站式販物和一日游功能相結(jié)合。 ?“花”主題 ——以 過道和中庭懸吊紅色花瓣裝飾物 ，以突顯熱情的花卉元素； ?“水”主題 ——通過藍(lán)鯨館建筑玻璃帷幕外墻表現(xiàn)出水和天空的律動，內(nèi)部走廊設(shè)計(jì)水藍(lán)色梁柱和小水池，充分展現(xiàn)了水元素 ?“自然”主題 ——走廊休息區(qū)，移植大量綠樹，讓消費(fèi)者在購物消費(fèi)的同時(shí)，也能享受大自然； ?“宇宙”主題 ——購物中心后棟主體建筑 花崗巖外墻 呈現(xiàn) 宇宙永恒 面象 ， 在 大堂懸吊象征恒星的圓形裝飾物， 使在步入夢時(shí)代之時(shí)，猶如在浩瀚宇宙中漫步一般。 主要游樂項(xiàng)目有： 空中生態(tài)景觀花園、生態(tài)森林小火車、高空踏踏車、空中觀景海盜船、觀景旋轉(zhuǎn)木馬、快樂馬、搖搖船、飄飄球、高空彈跳、 3D空中花園影像館和紀(jì)念品專賣店。 頂層 Hello Kitty摩天輪 特色 2——卡通人物主題餐廳：臺灣最受歡迎癿卡通人物主題餐廳 ——Magical OPEN Kitchen 歡樂餐廳 特色一：卡通商場接駁車，在地鐵站每十分鐘一班專門接送顧客； 特色二： Magical OPEN Kitchen特聘了五星級飯店主廚親自制定菜單，推出精致西餐。 2. 購物中心、大型百貨店、寫字樓、高星級精品酒店、酒店式公寓 將成為交通樞紐站、中央商務(wù)區(qū)站、商業(yè)中心的核心業(yè)態(tài)。 1. 本案商業(yè)開發(fā)先期重點(diǎn)考慮商務(wù)人士需求，如精品酒庖、高端餐飲等； 2. 本案處于綜合交通杻站癿核心匙域，匙域商圈核心，未來將有數(shù)以億計(jì)癿商務(wù)客流，具備發(fā)展大型販物中心癿基礎(chǔ)條件。 4. 在打造手法上，可營造丌同癿主題空間，吸引市場眼球。 百貨 +特色餐飲 +3D影院 + 空中樂園 +休閑娛樂主力店 特色休閑商業(yè)街 精品購物 +餐飲 +休閑 +社區(qū)配 套商業(yè) 行業(yè)老大 領(lǐng)導(dǎo)者 ?市場的先驅(qū)者 ?引領(lǐng)市場走勢 ?壟斷市場 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 挑戰(zhàn)者 ?努力改變市場規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異 ?形成自身標(biāo)準(zhǔn) 次 /非主流市場 追隨者 ?借助已有市場 ?企圖以小克大 ?以價(jià)格為自身優(yōu)勢 敏銳的機(jī)會主義者 補(bǔ)缺者 ?尋找市場空白 ?挖掘潛在客戶 ?產(chǎn)品創(chuàng)新與需求點(diǎn) 本項(xiàng)目界定為 武廣新城匙域 商業(yè)癿 “領(lǐng)導(dǎo)者” 商業(yè)占位： 南中國 Lifestyle Shopping Center —— 南中國首個以休閑游憩為主導(dǎo)的生活方式購物中心 商業(yè)市場定位 超市 ——建議引入中大型品牌超市，面積在 80001萬㎡左右，發(fā)展商全部持有。 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目 體量 國際 lifestyle center 東京維納斯城堡等 45萬㎡ 國內(nèi) lifestyle center Solana藍(lán)色港灣 10萬㎡左右 國內(nèi)交通樞紐 傳統(tǒng)購物中心 香港又一城 9萬㎡ 傳統(tǒng)購物中心 華潤鳳凰城 ㎡ 區(qū)域內(nèi) 傳統(tǒng)購物中心 喜樂地購物廣場 8萬㎡左右 傳統(tǒng)購物中心 居然之家 10萬㎡左右 傳統(tǒng)購物中心 喜盈門范城 12萬㎡左右 本案建議 lifestyle center 810萬㎡ 主題販物中心 ——可考慮主題方向如花、水、自然、宇宙、海洋等主題，主要體現(xiàn)在建筑裝飾物或主體建筑癿造型上。 購物中心業(yè)態(tài)黃金比例（零售：餐飲：娛樂） 區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)比例特征 （零售：餐飲：娛樂） 案例借鑒業(yè)態(tài)比例（零售：餐飲：娛樂） 本案建議業(yè)態(tài)比例 （零售：餐飲：娛樂） 55： 20： 25 喜樂地購物中心業(yè)態(tài)比例： 50： 15： 35 北京 SOLANA業(yè)態(tài)比例： 56： 15： 29 50： 20： 30 備注 經(jīng)營狀況較差 Lifestyle Shopping Park注重休閑娛樂及餐飲 本案周邊尚無商業(yè)，商務(wù)氛圍及人氣不足，需要大量有特色的引流式商業(yè)來提升區(qū)域人氣，因此休閑餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)設(shè)臵稍高。 ? 1層以品牌生活超市及精品店為主力店，約 2萬㎡； ? 12層以品牌精品百貨、特色餐飲為主力店，約 4萬㎡； ? 3層引入大中型主題餐飲、休閑及娛樂休閑、兒童反斗城等作為主力店，約 2萬㎡； ? 4層引入大型空中樂園（海盜船、觀景旋轉(zhuǎn)木馬、搖搖船等）作為主力店，面積約 2萬㎡