【正文】 了目前國內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動(dòng)工具產(chǎn)品。 2006年9月開業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場，又將中博家具的經(jīng)營提升到全新的、更高的層次，標(biāo)志著中博豐富了高端家具業(yè)種。 中博國際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時(shí)，22棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離，在中州大道東的物流港建起一個(gè)30萬平方米的家具批發(fā)市場，而將現(xiàn)有的市場重新建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的精品家具零售市場，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道，定會(huì)給中原家具帶來絕代芳華。市場鋪位：6000多間鋪位結(jié)構(gòu)： 商場內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 租金均價(jià)：40元 運(yùn)營商： 中博股份 □市場評(píng)析隨著中博家具名店街的完工投入運(yùn)營，中博家具的總體量將達(dá)到120萬㎡以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!通過市場的進(jìn)一步整合升級(jí)，隨著市場進(jìn)一步細(xì)分，中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由批發(fā)轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo)，在家具細(xì)分市場中，必將具備更強(qiáng)的市場影響力！鄭汴路家電市場□市場概況鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場，匯集了鄭州市市場上幾乎所有的家電品牌。隨著未來大道的打通，家電市場被一分為二。 而原先位于鄭汴路北的廚具市場，則搬到路南未來大道西側(cè)?！跏袌鲈u(píng)析國美、蘇寧、永樂、五星等各大家電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移，互相競合，搶灘鄭州，價(jià)格和服務(wù)成為其競爭利器。家電市場向賣場、專賣發(fā)展的趨勢必將成為一種趨勢和必然選擇?！趸緮?shù)據(jù)216。 采用單獨(dú)商鋪銷售形勢，每個(gè)鋪面3層110平米左右，售價(jià)為每平米60008000多元216。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場的領(lǐng)導(dǎo)地位!q三恒物流園：l 總占地面積280畝，計(jì)劃做成環(huán)境舒適的綜合性建材家具購物商場l 租金為每平米40元/月左右l 銷售均價(jià)5000元/㎡□鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場中最大的家私商場之一，全場20000余平方米經(jīng)營場地匯聚了國內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城 集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開業(yè)的又一中原最大、專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。 鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是2004年3月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)管理有限公司與鄭州豫谷實(shí)業(yè)公司聯(lián)合升級(jí)改造的建材市場，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處，鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。市場占地200余畝，總建筑面積10萬平方米，其中倉儲(chǔ)區(qū)占地100畝，建筑面積4萬平方米。 鄭州金三角建材城集陶瓷、木地板、門業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體，專業(yè)區(qū)劃，精選品牌，超市化經(jīng)營。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地——商都路（被譽(yù)為鄭州建材大道），東鄰太行路、板材市場和即將落成長途汽車客運(yùn)東站，西擁老107國道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團(tuán)興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境幽雅，位置優(yōu)越，交通便利。市場規(guī)劃25個(gè)區(qū)，設(shè)有商鋪300余間，全部展廳均采用先進(jìn)的輕鋼結(jié)構(gòu)建筑，穩(wěn)固、美觀、大氣、環(huán)保。市場南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，25個(gè)區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車輛出入，堪稱中原陶瓷航母。以面對(duì)更加嚴(yán)峻的市場競爭。鄭汴商圈必然面對(duì)市場的進(jìn)一步細(xì)分。如中博家具城，鳳凰窗簾布藝城等。由原先的“代理商經(jīng)銷商客戶”到直接面對(duì)客戶的賣場或者專業(yè)超市！n 我項(xiàng)目經(jīng)營可行性分析我項(xiàng)目處于鄭汴商圈，項(xiàng)目不能脫離商圈而存在。 但我項(xiàng)目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：l 隨著鄭汴路建材大道的整合升級(jí)，市場更加細(xì)分，隨著國內(nèi)外家居建材巨頭的紛紛進(jìn)入，各類專業(yè)市場的先后開業(yè)，競爭更加白熱化。而我項(xiàng)目經(jīng)營目的是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的迅速升值。并且具備專業(yè)化的管理能力和市場運(yùn)作能力!顯然這些是我們所不具備的！但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鄭汴商圈各大市場、賣場，經(jīng)營范圍主要在行業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)細(xì)分及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸拓展。l 沒有相應(yīng)的購物場所。市場商戶老板在周邊找不到相應(yīng)的休閑娛樂場所。 鑒于以上，我們可考慮服務(wù)于商圈的配套商業(yè)，以彌補(bǔ)現(xiàn)有商圈的不足,與商圈共生發(fā)展!主要以滿足商圈生活需要的商業(yè)形態(tài)，以依托于商圈快速形成市場！ 第三部分 個(gè)案調(diào)查分析 針對(duì)鄭州在售或在建商業(yè)做如下調(diào)查和分析，以為我項(xiàng)目借鑒。但未來城一二層聯(lián)體的鋪位結(jié)構(gòu)，無疑降低了其二層的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也促使其商業(yè)形態(tài)只能以社區(qū)商業(yè)的定位進(jìn)行布局。因此不得不妨的是未來城與我項(xiàng)目爭奪主力店和客戶。 康橋個(gè)案評(píng)析： 康橋同樣居于鄭汴物流商貿(mào)圈的邊緣位置。 項(xiàng)目優(yōu)勢：1. 銜接兩大商圈，家居主題商街準(zhǔn)確的定位 2. 專業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作 3. 五年43%返租的銷售政策具備一定吸引力 4. 完善的商業(yè)配套 5. 強(qiáng)勢的廣告推廣6. 商業(yè)論壇、推介會(huì)、直銷等各類公關(guān)活動(dòng)和營銷模式的綜合運(yùn)用7. 自留40%，只售一二層為投資者樹立投資信心 項(xiàng)目劣勢：1. 主題商業(yè)，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，招商有較大難度2. 家居類業(yè)態(tài)承租能力有限，一定程度上降低了開發(fā)商返祖回報(bào)率3. 4層自留物業(yè)無疑也對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營能力提出了要求 美家匯作為一個(gè)典型個(gè)案應(yīng)作為我項(xiàng)目主要競爭對(duì)手進(jìn)行研究和分析，借鑒整合，學(xué)習(xí)和規(guī)避！項(xiàng)目名稱名門城市廣場位置金水大道與未來大道交匯處向東100米開發(fā)商名門地產(chǎn)投資商興達(dá)投資占地面積建筑面積㎡建筑層數(shù)5層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商購物中心鋪位結(jié)構(gòu)單層獨(dú)立鋪位商鋪面積10300㎡層高5．2米面寬/進(jìn)深46米/812/米商業(yè)定位金水大道淘金圣地主力店五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王、華潤萬家、兩岸咖啡業(yè)態(tài)分布1F 精品百貨 2/3F 商超 4F 餐飲 5F 健身休閑銷售進(jìn)度70%以上銷售均價(jià)外鋪 35萬 內(nèi)鋪 2萬銷售策略 返租銷售銷售方式案場銷售+會(huì)議營銷等銷售主張1000%第一投資回報(bào)率客戶構(gòu)成□投資客戶 80%以上 □自營客戶 優(yōu)惠幅度一次性一個(gè)點(diǎn)銷售熱線65528888管理公司上海貝茲商業(yè)招商熱線65952895招商進(jìn)度過半招商方式招商公司代理招商租賃政策 15年返租管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)無優(yōu)惠經(jīng)營方式■租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式物業(yè)公司租售比例自留80%內(nèi)部配套 客梯7扶梯2貨梯2部廣場4000㎡門前廣場休閑設(shè)施座椅、景觀等廣告位墻體停車位500個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況金水路行政大道50米左右較大玉鳳路一般道路20米左右較小地下通道或天橋無周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）4000米休閑廣場周邊商業(yè)項(xiàng)目曼哈頓廣場、首座國際廣場等區(qū)域商業(yè)氛圍漸成熟項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)、簽約儀式、商業(yè)論壇等階段廣告主題中原第一投資回報(bào)率項(xiàng)目資料單張、折頁等代理公司項(xiàng)目概況名門城市廣場，僅出售首層7450平米，2—5層為開發(fā)商自有商業(yè)，持有率高達(dá)80%—強(qiáng)大的資本運(yùn)營實(shí)力，專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營，與投資者共進(jìn)退！金水大道，購物天堂，淘金圣地。未來大道金融圈，鄭州富人聚集地。名門城市廣場個(gè)案評(píng)析：物業(yè)管理上海貝茲公交路線K91K1126路、77路、23路、58路、87路周邊配套頂級(jí)硬件：創(chuàng)造享受性購物空間科學(xué)規(guī)劃：11部電梯營運(yùn)暢快客流，1部觀光電梯，2部自動(dòng)扶梯，6部客梯，2部貨梯，讓購物者在最短的時(shí)間到達(dá)任何一個(gè)地點(diǎn)；首席配套：4000平方的休閑廣場，必將成為市民的約了聚集地，匯聚的人流帶來滾滾財(cái)源；500個(gè)停車位，規(guī)模直達(dá)堪稱一流。業(yè)態(tài)分布一樓 精品百貨，大型家電賣場：五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王二三樓大型商超，日用品包羅萬象：華潤萬家、兩岸咖啡四樓頂級(jí)餐飲，鎖定實(shí)力客流：五樓健身俱樂部，緊貼時(shí)尚健康，僅周邊社區(qū)就能夠日進(jìn)斗金。項(xiàng)目優(yōu)勢：1. 交通便利 配套完善2. 商業(yè)公司專業(yè)化運(yùn)作3. 業(yè)態(tài)布局科學(xué)合理4. 15年1000%超長返租，具備較強(qiáng)吸引力5. 僅售20%物業(yè)，80%自留為投資者提供信心保障！6. 主力店的影響力劣勢：1. 較長的返租年限，實(shí)際租金收益與返租比例的矛盾凸現(xiàn)，對(duì)運(yùn)營商的管理能力提出挑戰(zhàn)。周邊環(huán)境優(yōu)良，曼哈頓實(shí)驗(yàn)幼兒園、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、47中近在咫尺。優(yōu)勢： 優(yōu)越的地理位置； 依靠項(xiàng)目的品牌； 雙首層雙地面空中連廊的設(shè)計(jì)； 錯(cuò)業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營的方式。項(xiàng)目名稱華城國際街項(xiàng)目評(píng)析長城康橋華城是商業(yè)、酒店、寫字樓、高層住宅為一體的大型城市建筑綜合體。國際街6萬平米。商業(yè)布局：綠色部分為10酒店式公寓下三層商鋪，黃色部分為8住宅和9樓，寫字樓下四層商鋪，藍(lán)色部分為一層的商業(yè)步行街，紫色部分是住宅兩層底商。70%作為自留物業(yè)。管理費(fèi)用4元工商稅費(fèi)經(jīng)營方式■租金 ■聯(lián)營租金均價(jià)/扣率120300元租金優(yōu)惠無租金交付方式半年交或季度交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯30扶梯4貨梯5廣場休閑設(shè)施廣告位外立面及街區(qū)內(nèi)停車位3000個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況農(nóng)業(yè)路成熟商業(yè)路段30米較大花園路成熟商業(yè)路段20米較大周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）動(dòng)物園周邊商業(yè)項(xiàng)目丹尼斯、關(guān)虎屯商業(yè)步行街 正道花園商廈等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套學(xué)校 博物院等項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題項(xiàng)目資料單張 樓書 招商手冊等代理公司廣州鈞城項(xiàng)目概況國貿(mào)中心由7萬平方米商業(yè)建筑、5棟高層建筑，1棟5層高的商場，物業(yè)類型涵蓋特色商業(yè)、高檔寫字樓和小戶型公寓，是三者的有機(jī)統(tǒng)一體，是鄭州城市中心最大規(guī)模的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。世界零售企業(yè)500強(qiáng)家樂福簽下入駐協(xié)議。商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)營模式等，獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商、世界500強(qiáng)家樂福商業(yè)雙引擎模式，吸引100多家國際、國內(nèi)頂級(jí)品牌巨頭競相入駐。優(yōu)勢1） 優(yōu)越的地理位置，花園路和農(nóng)業(yè)路交叉口，兩大主干道；2） 強(qiáng)大的招商能力，已與家樂福、大商新瑪特簽約；3） 超大規(guī)模商業(yè)，17萬商業(yè)體量，全業(yè)態(tài)；4） 較高的硬件配套和較強(qiáng)的物業(yè)管理。項(xiàng)目名稱金智萬博商城位置福壽街東、苑陵街北開發(fā)商河南金智置業(yè)投資商八方盛和電器占地面積10938㎡建筑面積65889㎡建筑層數(shù)12層商業(yè)形態(tài)小商品批發(fā)鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪商鋪面積1030㎡層高面寬/進(jìn)深商業(yè)定位頂級(jí)小商品批發(fā)零售商場 + 精裝酒店式公寓主力店無業(yè)態(tài)分布小商品 小百貨等銷售進(jìn)度商業(yè)售罄銷售均價(jià)1F 4萬 2F 3F 2萬銷售策略 三年返租客戶構(gòu)成■投資客戶 80%以上 □自營客戶 優(yōu)惠幅度一次性99折 按揭93折銷售熱線0371693278869327999管理公司廣州聯(lián)眾招商熱線037169327888招商進(jìn)度60%以上招商方式銷售式招商租賃政策 無管理費(fèi)用4元/㎡工商稅費(fèi)經(jīng)營方式□租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率240～280元/平方米租金優(yōu)惠無租金交付方式半年一交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯13扶梯4貨梯5廣場300㎡中庭休閑設(shè)施無廣告位外立面廣告停車位400多個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況福壽街繁華街道50米人流眾多苑陵街繁華街道30米人流眾多周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）無周邊商業(yè)項(xiàng)目苑陵商場 德化步行街、小商品城等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套火車站批發(fā)商圈項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題火車站最后一塊地項(xiàng)目資料單頁 樓書 折頁 招商手冊等代理公司廣州嘉毅項(xiàng)目概況金智首創(chuàng)超高復(fù)式鋪，買一鋪賺兩鋪；它采用國際前沿的三首層設(shè)計(jì)，人流均衡引入各樓層，最大化提高鋪位的均好性