【正文】 超市成立于1997年，以“低價(jià)、新鮮、豐富”的經(jīng)營(yíng)理念迅速占領(lǐng)中國(guó)北方市場(chǎng)。其目前在北方城市開設(shè)了58家連鎖店。 2006年，家世界超市在河南省的鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、安陽和三門峽等地陸續(xù)開6家商店。2. 百貨調(diào)研分析經(jīng)過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后，目前鄭州百貨市場(chǎng)主要集中了兩大陣營(yíng):一批是80年代末、90年代初發(fā)展起來的老牌國(guó)有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興發(fā)展起來的民營(yíng)企業(yè)。隨著鄭州商貿(mào)城市的迅速發(fā)展和政府的大力招商引資，國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入鄭州，不斷改寫鄭州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。大商以經(jīng)營(yíng)中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費(fèi)群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國(guó)際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時(shí)尚，展示流行趨勢(shì)，引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)。u 營(yíng)業(yè)中的百貨252。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場(chǎng)的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會(huì)有許多新的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生，同時(shí)也會(huì)引進(jìn)眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場(chǎng)中要保持一支獨(dú)秀的局面將面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。商場(chǎng)名稱丹尼斯百貨位置鄭州市人民路2號(hào)經(jīng)營(yíng)模式開放式與獨(dú)立店鋪相結(jié)合定位流行精品百貨規(guī)模營(yíng)業(yè)樓層為地下一層，地上6層，總建筑面積約45000平方米，其中營(yíng)業(yè)面積33500平方米。STAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營(yíng)化妝品、皮鞋、珠寶精品等，主要品牌有迪奧、資生堂、羽西、SKII、紀(jì)梵希、百麗、Aee、千百度、天美意、真美詩湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬寶龍、梵姿珠寶、戴夢(mèng)得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。三樓經(jīng)營(yíng)成熟女裝等，主要品牌有慕詩、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、Ein、LUXMAN、伊芙心悅、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、e+ 、米多米、研色、XIM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等四樓經(jīng)營(yíng)女裝、童裝等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇妙、法米尼、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時(shí)尚小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢(mèng)特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安銷售良好的品牌如歌力思等，每月營(yíng)業(yè)額約為5060萬。臺(tái)商管理的百貨零售業(yè)在業(yè)界一直備受矚目，從鄭州其他的商業(yè)項(xiàng)目可以看到，商場(chǎng)門前的廣場(chǎng)部分基本被用作停車和出租車所占用（如金博大、北京華聯(lián)等），而丹尼斯百貨門前的廣場(chǎng)則在進(jìn)行商戶的推廣促銷活動(dòng)。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看，主要以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購(gòu)物同時(shí)得到休閑享受。雖然拜特超市目前收益未達(dá)到理想效果，但是對(duì)丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。硬件設(shè)施一組手扶電梯，四組垂直電梯，對(duì)于單層面積6000多平方米的商業(yè)來說，在交通組織上存在一定的問題，但3米寬的主通道、。其次從產(chǎn)品的組合來看，作為購(gòu)物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來支撐。最后從經(jīng)營(yíng)管理來看，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作對(duì)項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的。252。定位于家集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的大型綜合廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)定位于流行化、時(shí)尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，主要消費(fèi)群體鎖定在18—45歲的年輕女性，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上體現(xiàn)了對(duì)顧客群的目標(biāo)定位。玉蘭油、羽美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以、美特斯邦威、YYT、互動(dòng)地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。目前商場(chǎng)餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。 中原商貿(mào)城中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積5萬平方米，于2003年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營(yíng)面積最大的零售商場(chǎng)。簡(jiǎn)愛 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約250元/平方米，二樓170元/平方米，三樓約90元平方米營(yíng)業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達(dá)20萬元左右,約占商場(chǎng)總銷售額的1/5，其余品牌月銷售不足5萬元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出售，現(xiàn)主要采用返租的形式經(jīng)營(yíng)，但同時(shí)也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，自主開店經(jīng)營(yíng)，由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在200250元/平方米左右，二樓約在170元/平方米，三樓約80元平方米左右。 金博大大商新瑪特河南大商新瑪特金博大購(gòu)物中心有限公司，位于鄭州市二七路，于1997年9月28日開業(yè),是鄭州市新崛起的一家民營(yíng)現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費(fèi)者廣泛認(rèn)可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。 百盛購(gòu)物中心百盛購(gòu)物中心鄭州店是馬來西亞金獅集團(tuán)在中國(guó)投資的大型百貨連鎖店。 百盛鄭州店5層共5萬多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂為一體的休閑購(gòu)物場(chǎng)所。 樓層面積業(yè) 態(tài)租 金5F10000家電、采用租金和聯(lián)營(yíng)兩種形式，租金水平100400元/平方米，聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)23%加保底 4F10000男裝、運(yùn)動(dòng)裝、休閑3F10000淑女裝、貴婦裝2F10000少女裝、配飾1F10000化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋BF10000量販超市（目前未開業(yè)）u 新營(yíng)業(yè)或籌建中的百貨，建設(shè)路和桐柏路交叉口建設(shè)路店07年10月1日試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目建筑面積26000平方米，其中大眾百貨6000平方米，生活超市13000平方米，電器賣場(chǎng)7000平方米（將打造中原最大的電器賣場(chǎng)）大商新瑪特購(gòu)物中心將在農(nóng)業(yè)路和花園路交叉口國(guó)貿(mào)中心打造華北地區(qū)的旗艦店，面積40000平方米，定位于中高檔。3. 步行街區(qū)調(diào)研分析u 建業(yè)置地廣場(chǎng)河南建業(yè)置地廣場(chǎng)是河南省迄今最大的綜合性建筑項(xiàng)目之一，包括甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。 商業(yè)總建筑面積約10萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。城市廣場(chǎng)位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)33平方公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。城市廣場(chǎng)將集購(gòu)物、旅游、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化、運(yùn)動(dòng)等于一體，2小時(shí)車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超過5000萬（據(jù)投資方分析）。城市廣場(chǎng)”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。項(xiàng)目位于鄭州市最繁華的“二七商圈”黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點(diǎn)。 u 鄭州國(guó)貿(mào)中心鄭州國(guó)貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。 總建筑面積50萬㎡，由國(guó)貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑，包括2棟酒店式公寓、1棟寫字樓、2棟住宅樓，均為30層。步行街18米寬、400米長(zhǎng)，上下3萬㎡； 項(xiàng)目共設(shè)3個(gè)人行出入口（北、南、西方向）、3個(gè)車行出入口（東、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化首期由10多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆”似的下沉式中央廣場(chǎng)，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成 4. 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)分析178。2) 傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。 178。1) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。2) 物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模化根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。178。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，鄭州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。2) 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。3) 營(yíng)銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷策略的多姿多彩。4) 建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤(rùn)。 建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。 而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 178。其他均不甚理想。雖然紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴，共同經(jīng)營(yíng)，但在短期內(nèi)仍然難脫沉疴。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴(kuò)容和升級(jí)。商業(yè)的市場(chǎng)定位，商業(yè)的運(yùn)作管理水平等將是競(jìng)爭(zhēng)的核心。即便丹尼斯、金博大依然經(jīng)歷了35年的市場(chǎng)培育期。而丹尼斯等成功商業(yè)也都是經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實(shí)現(xiàn)的。主要以滿足生活消費(fèi)為主導(dǎo)的快速消費(fèi)品和輕工商品為主。可考慮將自留物業(yè)長(zhǎng)期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營(yíng)造人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售和招商等工作。3) 步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。而街區(qū)則是目前經(jīng)營(yíng)層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)。大上海城、鄭州國(guó)貿(mào)等幾個(gè)大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)目前尚不能下定論。因此，相對(duì)來說開發(fā)式的街區(qū)比購(gòu)物中心或者M(jìn)ALL的經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)較小?；蛘咭灾髁Φ隇楹诵臉?gòu)建新的商圈。 以鄭州目前商業(yè)格局，大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀(jì)聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂福為中心的北環(huán)商圈，以世紀(jì)聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層；以華中食品城、萬客來為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈形成了商貿(mào)物流圈層。任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須依托于商圈而存在。n 項(xiàng)目周邊路段商業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃?xì)饩呤袌?chǎng) 家電市場(chǎng)中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場(chǎng)集美家私城鋁材市場(chǎng)金三角陶瓷城等中博世 貿(mào)中博車城廣告材料市場(chǎng)中原博覽中 心n 項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表 商 業(yè)市場(chǎng)體量(萬㎡)知 名 品 牌未來大道中博世貿(mào)家具廣場(chǎng) 盛大網(wǎng)絡(luò)永樂電器等家電市場(chǎng) 4鄭州廚具市場(chǎng) 2鄭州酒店用品市場(chǎng)3鄭汴路商都路中原國(guó)際博覽中心5肯德基麥德龍國(guó)美電器等中博家具中心家電城2大批發(fā)展廳九大專業(yè)賣場(chǎng)精品一條街服裝洗車服務(wù)等不詳思達(dá)超市玉鳳路廣告材料市場(chǎng)2萬左右總結(jié)近300萬㎡分析 鄭汴路沿線二十多個(gè)建材、家具相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國(guó)華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬㎡九大專業(yè)化賣場(chǎng)，15萬㎡四大專業(yè)化建材批發(fā)市場(chǎng)，2萬多㎡建材精品商業(yè)街。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險(xiǎn)、郵政、信息、物流等綜合服務(wù)。解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺(tái)、建材大賣場(chǎng)展示和交易平臺(tái)，物流配送平臺(tái)，二級(jí)市場(chǎng)終端銷售平臺(tái)，電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈。市場(chǎng)鋪位：5000多間 鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門面 商場(chǎng)內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 租金均價(jià)：50元 運(yùn)營(yíng)商：鑫山實(shí)業(yè)□ 市場(chǎng)評(píng)析隨著03年鑫山實(shí)業(yè)對(duì)于旗下幾大市場(chǎng)的整合以及商品大世界的升級(jí)改造。4期36萬㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個(gè)匯集建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng)，專業(yè)運(yùn)作能力以及市場(chǎng)的深耕細(xì)作，必將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。輻射影響省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。“中博家具中心始建于1992年，由8棟家具展銷商場(chǎng)和兩個(gè)家具批發(fā)展廳組成，建筑面積近30萬平方米，匯集各類家具營(yíng)銷機(jī)構(gòu)1600余家，匯集