【正文】 萬博商城地處火車站正對面，占據(jù)火車站小商品商圈的核心位置，為目前火車站小商品商圈體量最大的商城。劣勢 部分八層的商業(yè)，將人流引向8層存在一定困難； 家樂福和大商新瑪特將對商業(yè)步行街構(gòu)成一定程度的競爭。17萬m2中原首站街區(qū)SHOPPING MALL ，70%自持物業(yè)、80%招商完畢，商業(yè)雙引擎助力國貿(mào)啟航，加劇國貿(mào)商圈的快速形成。鄭州國貿(mào)中心項(xiàng)目評(píng)析：鄭州國貿(mào)中心?國貿(mào)街MALL，率先導(dǎo)入第四代商業(yè)模式城市——商業(yè)街生活中心， 中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州國貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。12棟單體高層建筑、高智能商業(yè)街、下沉式廣場等建筑群組合的“城中城”。優(yōu)勢 劣勢 ，吸引力較弱，難以提高其檔次項(xiàng)目名稱鄭州國貿(mào)中心位置農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處開發(fā)商新田置業(yè)投資商占地面積100畝建筑面積56萬㎡ 17萬商業(yè)建筑層數(shù)商業(yè)8層商業(yè)形態(tài)街區(qū)SHOPPING MALL鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪+商場鋪位i商鋪面積30200㎡層高1F 8米面寬/進(jìn)深68米/620米商業(yè)定位城市商業(yè)街生活中心主力店家樂福等業(yè)態(tài)分布銷售進(jìn)度清盤階段銷售均價(jià)1F 2F 銷售策略 客戶構(gòu)成■投資客戶 60% □自營客戶 優(yōu)惠幅度一次性一個(gè)點(diǎn)銷售熱線65736666(十二線)65553308管理公司國貿(mào)商業(yè)招商熱線0371—65736666/65553308/60108888招商進(jìn)度80%招商方式商業(yè)公司自招 合作招商租賃政策 集展示、商務(wù)、購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體等十大商業(yè)功能于一體。其中，銷售商鋪為黃色和綠色的一層沿街商鋪和藍(lán)色和紫色商鋪。商業(yè)定位：定位高檔商業(yè)。其中商業(yè)部分華城國際街位置大學(xué)路與隴海路交匯處開發(fā)商新長城地產(chǎn)投資商中國鋁業(yè) 長城飯店占地面積80畝建筑面積6萬建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商及配套商業(yè)步行街鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪商鋪面積1066㎡層高面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市新商業(yè)中心 中原魅力第一街主力店丹尼斯、肯德基等業(yè)態(tài)分布風(fēng)情購物節(jié)街 丹尼斯購物廣場銷售進(jìn)度四批商鋪清盤認(rèn)購中銷售均價(jià)1層 25000元/㎡ 2層3層均價(jià) 8000元銷售策略 分期推出 5年返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶 60%以上 □自營客戶 優(yōu)惠幅度5000頂10000元銷售熱線63378888 63379999管理公司河南德澳招商熱線67958899招商進(jìn)度70%以上 已經(jīng)開業(yè)招商方式自組商業(yè)公司招商運(yùn)營租賃政策 無管理費(fèi)用試營業(yè)免免工商稅費(fèi)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 自行繳納經(jīng)營方式□租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率150200元/㎡租金優(yōu)惠視品牌情況給予優(yōu)惠租金交付方式半年交 租售比例自留40%內(nèi)部配套 電梯4扶梯2貨梯1廣場門前廣場 中廳廣場休閑設(shè)施街區(qū)休閑座椅 景觀 、雕塑等廣告位街區(qū)及外立面廣告停車位400個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況大學(xué)路成熟商業(yè)路段100米眾多周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）無周邊商業(yè)項(xiàng)目無區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套鄭州大學(xué)等項(xiàng)目推廣廣告媒體■電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)開業(yè)活動(dòng)等階段廣告主題小商鋪 大錢景項(xiàng)目資料單張 樓書 折頁等代理公司精工地產(chǎn)項(xiàng)目概況處于西出站口經(jīng)濟(jì)圈核心之上的地標(biāo)商業(yè)華城國際街，獨(dú)據(jù)商都鄭州城市文脈的大學(xué)路，集區(qū)域內(nèi)政經(jīng)商務(wù)、居住消費(fèi)、休閑娛樂于一體的龐大的高端消費(fèi)基礎(chǔ)，以集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)相互融合的超前規(guī)劃打造中原一流的消費(fèi)娛樂體驗(yàn)式街區(qū)，構(gòu)建代表城市基因的理想街區(qū)商業(yè)模式華城 龐大商業(yè)體量及專業(yè)化的運(yùn)作，可以自成商圈劣勢：；。E區(qū)有沃爾瑪大型超市、內(nèi)街（燕北路）為各式特色餐飲及麥當(dāng)勞、奧斯卡大影都、星巴克咖啡等娛樂休閑會(huì)所項(xiàng)目評(píng)析曼哈頓商業(yè)定位高檔商業(yè)，錯(cuò)業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，其體量和布局：商業(yè)共有160000平米，主要分為五個(gè)區(qū)：見下圖Ａ 將建設(shè)鄭州市最大的商業(yè)名店街和最大規(guī)模的半室內(nèi)商業(yè)步行街 Ｂ 將引入亞洲最大的數(shù)碼商城——賽格數(shù)碼廣場，Ｃ 將建設(shè)世界商家和政經(jīng)名流俱樂部，Ｄ 將引入國內(nèi)外一流的商業(yè)、飲食業(yè)，建設(shè)成國內(nèi)一流的商業(yè)、飲食文化區(qū)域，Ｅ大塊將引入世界商業(yè)500強(qiáng)的商業(yè)航母——沃爾瑪超市，Ｆ大塊將建設(shè)鄭州市首家青春主題的消費(fèi)區(qū)和文化消費(fèi)區(qū)。2. 未成熟商圈的預(yù)期經(jīng)營危機(jī)曼哈頓廣場項(xiàng)目名稱曼哈頓廣場位置金水路與未來路交匯處開發(fā)商升龍置業(yè)投資商連捷投資占地面積170畝建筑面積16萬㎡建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)街區(qū)MALL鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立店鋪商鋪面積5300㎡層高5米 雙一層設(shè)計(jì)面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市綜合體 國際體驗(yàn)式綜合街區(qū)主力店沃爾瑪?shù)葮I(yè)態(tài)分布主題購物區(qū)、主題休閑區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、中高檔餐飲區(qū)、文化主題區(qū)銷售進(jìn)度60%以上銷售均價(jià)1層 35萬 2層2萬銷售策略 返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶 80% □自營客戶 優(yōu)惠幅度無銷售熱線60199999 管理公司哈曼斯商業(yè)招商熱線0371－60198888招商進(jìn)度50%以上招商方式代理公司招商租賃政策 無管理費(fèi)用未定工商稅費(fèi)商業(yè)公司統(tǒng)一收取經(jīng)營方式■租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率租金優(yōu)惠無租金交付方式租售比例自留30%內(nèi)部配套 電梯30扶梯12貨梯6廣場項(xiàng)目廣場、光大廣場休閑設(shè)施廣場、休閑座椅、盆栽等廣告位街區(qū)及立面廣告停車位1000個(gè)以上外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況未來路商務(wù)路段中高端人群匯聚金水路行政大道人流較大周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）光大廣場周邊商業(yè)項(xiàng)目歐凱龍等 區(qū)域商業(yè)氛圍休閑娛樂業(yè)匯集地周邊其他配套熱舞、臉譜等項(xiàng)目推廣廣告媒體■電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)財(cái)富論壇 泉州推介會(huì)等階段廣告主題鄭州曼哈頓一統(tǒng)繁華項(xiàng)目資料樓書 招商手冊 單張代理公司同致行項(xiàng)目概況曼哈頓地處金水路與未來大道交匯處，地理優(yōu)勢無法復(fù)制。黃金時(shí)代健身俱樂部進(jìn)駐。 70年超長產(chǎn)權(quán)，70年私人財(cái)富。三大商圈匯集億萬財(cái)富，三條金路帶來百萬客流，價(jià)值不可估量。一套金水路，多少黃金鋪，如今戶戶都有主！ 稀缺黃金旺鋪，金水大道商務(wù)圈，消費(fèi)指數(shù)領(lǐng)跑鄭州。購物天堂而其對東西大街櫥柜大道和鄭汴路建材大道的資源整合形成了銜接兩個(gè)商圈的獨(dú)特定位：家居主題商街，進(jìn)而凸顯其項(xiàng)目價(jià)值。美家匯位于鄭汴路與城東路的交匯處，距離我項(xiàng)目10分鐘路程。美家匯項(xiàng)目名稱康橋美家匯位置鄭汴路與城東路交匯處開發(fā)商新長城地產(chǎn)投資商長城鋁業(yè)集團(tuán) 長城飯店占地面積100畝建筑面積15萬㎡ 商業(yè)2萬㎡建筑層數(shù)4層商業(yè)形態(tài)主題商業(yè)街鋪位結(jié)構(gòu)商場式商鋪面積1040㎡層高面寬/進(jìn)深框架結(jié)構(gòu)商業(yè)定位家居主題商街主力店無業(yè)態(tài)分布櫥柜 家居 建材銷售進(jìn)度60%以上 銷售均價(jià)1F 2萬 銷售策略 5年43%返租銷售方式案場銷售+直銷銷售主張10萬元 投資百億商圈客戶構(gòu)成□投資客戶 70%以上 □自營客戶 優(yōu)惠幅度1萬頂2萬銷售熱線66338888/9999管理公司長城物業(yè)招商熱線招商進(jìn)度過半招商方式直效拜訪+招商推介會(huì)租賃政策 暫無管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)自理經(jīng)營方式■租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率1F 60元 2F 40租金優(yōu)惠暫無租金交付方式半年一交（可議）物業(yè)公司租售比例自留60% 銷售40%內(nèi)部配套 電梯2部扶梯2部貨梯1部廣場室內(nèi)中庭廣場休閑設(shè)施室內(nèi)盆栽 座椅等廣告位外墻墻體停車位1：外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況鄭汴路成熟商業(yè)路段200米人流量大城東路成熟路段10米左右人流一般地下通道或天橋無周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）外廣場 中庭廣場周邊商業(yè)項(xiàng)目家電市場 東西大街櫥柜一條街等區(qū)域商業(yè)氛圍較好項(xiàng)目推廣廣告媒體■電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 短信等 SP活動(dòng)商業(yè)推介會(huì)、商業(yè)論壇等階段廣告主題走財(cái)富捷徑 絕對投資價(jià)值的200米臨街街鋪項(xiàng)目資料折頁、單張、樓書等代理公司精工地產(chǎn)項(xiàng)目概況集中供暖；鄭州首家1200平方米少兒培訓(xùn)中心；中央城區(qū)水景林居；由河南長城飯店物業(yè)管理有限公司率先引入“PINGOD”（蘋果）式物管；七重智能化安防系統(tǒng)，保證生活高枕無憂。因此我項(xiàng)目必須盡快啟動(dòng)商業(yè)部分，以形成先發(fā)之勢，先聲奪人，占據(jù)天時(shí)之利。但其未來城商業(yè)部分餐飲、休閑、娛樂的定位，不可避免的與我項(xiàng)目形成業(yè)態(tài)的競爭。 項(xiàng)目名稱未來城位置未來路與商城路交叉口路西北開發(fā)商威望置業(yè)投資商占地面積90畝建筑面積25平方 商業(yè)9274㎡一期 建筑層數(shù)23層 商業(yè)3層商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商鋪位結(jié)構(gòu)12層聯(lián)體 三層獨(dú)立商鋪面積300㎡以上層高1F 面寬/進(jìn)深 進(jìn)深12米 商業(yè)定位社區(qū)配套商業(yè)主力店無業(yè)態(tài)分布餐飲、休閑、娛樂銷售進(jìn)度商業(yè)未售銷售均價(jià)價(jià)格未定銷售策略 無銷售方式銷售主張客戶構(gòu)成□投資客戶 □自營客戶 優(yōu)惠幅度銷售熱線66379999管理公司招商熱線招商進(jìn)度招商方式租賃政策 管理費(fèi)用工商稅費(fèi)經(jīng)營方式□租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式招商方式內(nèi)部配套 電梯扶梯無貨梯無廣場1379㎡廣場休閑設(shè)施熊兒河景觀帶廣告位臨街廣告位停車位700個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況未來路新打通道路50米左右人流較少商城路沿河道路10米左右人流一般地下通道或天橋無周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）中博世貿(mào)家具廣場、熊兒河景觀帶周邊商業(yè)項(xiàng)目首座國際廣場區(qū)域商業(yè)氛圍毗鄰鄭汴商業(yè)圈項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視□報(bào)紙□戶外□車體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題項(xiàng)目資料單張等項(xiàng)目概況　　商業(yè)建筑面積：29630平方米 其中：一期商業(yè)建筑面積：9274平方米　　公共建筑面積：1379平方米 建筑高度：≤118米個(gè)案評(píng)析：未來城一期商業(yè)部分9724㎡，加上二期，商業(yè)總體量在3萬平米左右，可以單獨(dú)構(gòu)成為一個(gè)中型商業(yè)中心，與我項(xiàng)目形成競爭。沒有相應(yīng)場所進(jìn)行商務(wù)洽談，客戶交往等!l 周邊欠缺相應(yīng)生活配套，周邊市場商戶及周邊居民，一些日常生活用品在附近無法買到，需要到市中心去買，不方便。買東西需要到市中心去買，極不方便！l 欠缺相應(yīng)餐飲配套，市場老板、員工吃飯都是將就著吃盒飯或者自己做，急需相應(yīng)配套的出現(xiàn)l 沒有相應(yīng)的休閑娛樂場所。但在市場相應(yīng)配套方面卻有所欠缺。l 鄭汴路各家具、建材市場及各大專業(yè)賣場，都是經(jīng)過多年的市場積淀。l 家具、建材行業(yè)承租能力普遍較弱。必須立足于商圈，依托于商圈，來合理定位。 3）市場更加終端化，市場鏈逐步縮短 批發(fā)市場隨著市場競爭的激烈以及市場網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，必將走向終端。由綜合性市場走向更加專業(yè)細(xì)分的市場，譬如潔具市場、玻璃市場、板材市場等等；由粗放型的批發(fā)市場走向集約型的專業(yè)賣場。 2）鄭汴商圈商業(yè)市場更加細(xì)分中博、鳳凰名優(yōu)建材城、東建材等一直是鄭州建材家具銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材家具市場的大部分份額，鄭州建材市場歷來有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的說法，廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場份額 隨著國內(nèi)外家具、建材零售巨頭紛紛進(jìn)入河南，各類家具建材賣場的迅速擴(kuò)張。n