【正文】 居建材、茶葉等業(yè)態(tài)。 香樟東路 萬家麗中路 繞城高速 2560元 /㎡ /月 長沙大道 40100元 /㎡ /月 30150元/㎡ /月 60150元 /㎡ /月 2040元 /㎡ /月 50120元 /㎡ /月 勞動(dòng)?xùn)|路 ? 長沙大道（白沙灣路 萬家麗路段）： 50120元 /㎡ 〃 月。 商業(yè)零散低檔，租金相對便宜，在 2560元 /㎡ /月之間，新華都萬家城為商業(yè)租金最高段； ? 勞動(dòng)?xùn)|路： 40100元 /㎡ 〃 月。 ? 曲塘路： 3080元 /㎡ 〃 月。 西以萬科金域華府為起點(diǎn)，華府往東租金 3080元 /㎡ 〃 月； ? 古曲南路： 4060元 /㎡ 〃 月。 此段商業(yè)較少，租金主要在 2040元 /㎡ 〃 月； ? 繞城高速及花橋路：此路段無商業(yè) 曲塘路 白沙灣路 花橋路 本案 40100元 /㎡ /月 40100元㎡ /月 3080元 /㎡ /月 3080元㎡/月 古曲南路 4060元 /㎡ /月 匙域大型商業(yè) 1—— 喜樂地販物中心：以“餐飲 +休閑”為主題特色癿販物中心， 目前以中檔品牌為主，經(jīng)營狀況差。 本案 喜樂地購物中心 業(yè)態(tài)分布 —— 13層百貨， 46層餐飲、足浴、電影院娛樂休閑業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)檔次中檔為主，服飾單品 200400元，百貨檔次定位丌當(dāng)，目前百貨正在升級(jí)重新招商，將引入頂級(jí)名品，將于 10月中旬重新開業(yè)。 名稱 居然之家 區(qū)位 萬家麗路與長沙大道交匯處 開發(fā)商 湖南鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開業(yè)時(shí)間 2023年 4月 規(guī)模 10萬㎡ 業(yè)態(tài) 建材、家居 檔次 中高檔 消費(fèi)人群 武廣區(qū)域人群為主 經(jīng)營狀況 一般 匙域在售商業(yè) —— 匙域在售商業(yè)項(xiàng)目 4個(gè)， 1層均價(jià) /㎡ ，二層價(jià)栺 /㎡ ，主力銷售面積多在 3280㎡ 之間，華晨丐紈廣場由于售價(jià)過高，銷售最慢。 項(xiàng)目名稱 潛在商業(yè)總量 （萬㎡） 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 備注 龍之夢 260（含辦公等物業(yè)） 2023+ 大型購物中心（業(yè)態(tài)未定） 紅墅灣 1 2023+ 社區(qū)型商業(yè) 優(yōu)山美地 1 2023年初 4層集中式商業(yè)（業(yè)態(tài)未定） 新華都萬家城 30 2023+ 大型商業(yè)（業(yè)態(tài)未定） 京投銀泰環(huán)球村 3 2023+ 社區(qū)配套型商業(yè)（業(yè)態(tài)未定） 萬科金域華府 （包含未售完的） 三期 2023年初 集中式商業(yè)、商業(yè)街區(qū)（業(yè)態(tài) 未定） 喜盈門范城 （含未售完的） 已入市 商場鋪， 包含 12萬㎡家居建材、百貨、餐飲、休閑娛樂 運(yùn)達(dá)中央廣場 （含辦公等物 業(yè)） 2023年 頂級(jí)百貨、商業(yè)街區(qū) 新城新世界 12 2023年 大型商業(yè)購物中心 合計(jì) 361萬㎡ 說明：貨量統(tǒng)計(jì)包含發(fā)展商自持商業(yè)，并包含寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè) ? 項(xiàng)目周邊無商業(yè)，居住及商業(yè)商務(wù)氛圍淡薄， 人氣薄弱 是目前商業(yè)開發(fā)面臨的第一問題； ? 項(xiàng)目 2公里范圍內(nèi)已有 1家購物中心， 1家家居建材專業(yè)賣場，潛在4個(gè)項(xiàng)目有大型集中商業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃頂級(jí)百貨、中高檔百貨、大型家居建材賣場、休閑餐飲等， 未來家居建材賣場、傳統(tǒng)百貨競爭激烈； ? 區(qū)域中大型餐飲、娛樂休閑場所較為缺乏； ? 區(qū)域在售商業(yè) 1F 均價(jià) /㎡ ，二層均價(jià) /㎡ ，主力銷售面積 3280㎡ ，區(qū)域商業(yè)租金在 20150元 /㎡ 〃 月； 區(qū)域商業(yè)小結(jié)： PART 3： 各物業(yè)市場機(jī)會(huì) 酒店 公寓 城市商業(yè)發(fā)展特征 區(qū)域商業(yè)分析 區(qū)域在售案例分析 大型商家訪談 成功案例借鑒 寫字樓 純商業(yè) 匙域在售典型商業(yè)案例分析 主要在售商業(yè)項(xiàng)目： ? 喜盈門范城 ? 華晨世紀(jì)廣場 ? 萬科金街 本案 華晨世紀(jì)廣場 喜盈門范城 萬科金域華府 喜盈門范城 —— 基本指標(biāo) ? 項(xiàng)目地址： 雨花區(qū)萬家麗中路三段雨花區(qū)政府對面 ? 發(fā)展商： 湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 物業(yè)類型： 純商業(yè)、公寓、寫字樓 ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： 46萬㎡ ? 地上商業(yè)面積： 39592㎡ ? 地下商業(yè)面積： ㎡ ? 容積率： ? 建筑密度： % ? 公寓套數(shù)： 1772套 ? 停車位： 2550個(gè) 商業(yè)銷售模式：返租銷售，返租 20年，前三年 7%每年一次性返還，第四至六年，平均 8%，第七年開始 2： 8分成。 本案 地鐵 5號(hào)線木蓮路站 交通配套： 地鐵： ?項(xiàng)目最近的有地鐵 5號(hào)線木蓮站； ?離地鐵城際輕軌香樟路站僅 200M左右； ?距離地鐵 2號(hào)線杜花路站不遠(yuǎn)； 公交： ?公交 80 16路、 124路； 項(xiàng)目位于城市主干道萬家麗路與香樟路交匯處，位于城市新區(qū)武廣板塊，距離高鐵火車站僅 510分鐘車程。 商業(yè)銷售 ——1商業(yè)共 8層， 38層建材家居市場，發(fā)展商自持， 12層于 2023年 4月開始銷售，推出 397套，銷售 167套，銷售率 42%,主力供銷面積為 4079㎡ 1商業(yè)： 樓層 面積區(qū)間（㎡） 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 單價(jià) 主力總價(jià) 1F 2439 6 6 100% 90503萬 4069 70 47 67% 7098 76 24 32% 100136 27 5 19% 159182 3 0 0% 8161614 9 0 0% 2F 3249 14 14 100% 2萬 64298萬 5079 62 50 81% 8598 68 18 26% 100149 52 3 6% 166195 8 0 0% 300488 2 0 0% 合計(jì) 241614 397 167 42% / 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來自現(xiàn)場采集，均為折后價(jià)格。 3商業(yè)： 樓層 面積區(qū)間（㎡） 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 單價(jià) 主力總價(jià) 1F2F 6672 2 1 50% 3萬 1981191萬 277281 2 1 50% 314397 7 5 71% 411471 3 0 0 608908 2 0 0 3F 13911997 2 1 50% 19472795萬 4F 13911997 2 0 0 18082596萬 合計(jì) 661997 20 8 40% / 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來自現(xiàn)場采集，均為折后價(jià)格。 地下商業(yè)： 樓層 面積區(qū)間（㎡） 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 單價(jià) 主力總價(jià) 1F 949 92 59 64% 68652萬 5098 156 2 1% 100192 32 0 0% 548 1 0 0% 20230 1 1 100% 華潤萬家購買 合計(jì) 9548 282 62 22% / 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來自現(xiàn)場采集，均為折后價(jià)格。 喜盈門范城小結(jié)： 項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢： ?引進(jìn)華潤萬家超市、保利國際影院及發(fā)展商自持的喜盈門建材家居廣場為主力店； ?采取返租的形式進(jìn)行銷售，實(shí)行整體招商統(tǒng)一經(jīng)營的方式，保證后期專業(yè)運(yùn)營及商業(yè)存活； ?以面積 4079㎡ 商鋪銷售最快，易控制總價(jià)。 ?前期整體營銷概念包裝較差，影響后期銷售。 基本指標(biāo) 占地： ㎡，建筑面積 36萬㎡ 容積率： ，綠化率： % 產(chǎn)品及規(guī)模 商業(yè)建筑面積 20萬㎡，五星級(jí)酒店 ㎡，寫字樓建筑面積 ㎡，公寓 ㎡，住宅 萬㎡。 地下一層為華潤萬家生活超市，并與地鐵五號(hào)線出站口相連； 二層、三層規(guī)劃有 4D巨幕影院、長沙地區(qū)最大 KTV等。 大型販物中心 +步行商業(yè)街 +五星級(jí)酒庖 +甲級(jí)寫字樓 +酒庖式公寓，仁步行街對外銷售，其它商業(yè)均持有。 女裝 實(shí)體店 外貿(mào)男裝 實(shí)體店 皮具、鞋帽實(shí)體店 運(yùn)動(dòng)實(shí)體店 星巴克 品牌服飾 哈根達(dá)斯 日系女裝 韓系女裝 香水 飾品 日系女裝 韓系男裝 果 飲 2F業(yè)態(tài)規(guī)劃 1F業(yè)態(tài)規(guī)劃 樓層 面積區(qū)間（㎡） 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 單價(jià) 主力總價(jià) 1F 939 65 9 % 58338萬 4052 14 0 0 2F 1638 34 0 0 72256萬 4057 15 0 0 3F 發(fā)展商整層持有， 5000㎡ 4D巨幕電影院、 3000㎡ KTV 合計(jì) 957 128 9 7% / 商業(yè)銷售：項(xiàng)目于 2023年 2月開始銷售，推出 128個(gè)商鋪，至仂網(wǎng)簽仁 9個(gè)，銷售較差，主力銷售面積為 939㎡ ， 1F單價(jià) ，主力總價(jià) 58338萬， 2F單價(jià) ，主力總價(jià) 72256萬。 招商情況：整體采用先招商、后銷售癿策略，借助入駐品牌提高對外出售產(chǎn)品癿溢價(jià)能力，但由于定價(jià)過高，銷售情況較差。 城市地標(biāo)綜合體 商業(yè) 商務(wù) 公寓 商業(yè)街 寫字樓 酒店 酒店式公寓 委托酒店管理 整體租給居然之家、 華潤歡樂頌 出售自主管理 購物中心 2層整體出售 3層自持招商 出售自主管理 出租收租金 出租獲利 出售獲利；前十年返 點(diǎn) 8% ，后五年 5%+分紅 出售獲利 出售獲利，委托商業(yè) 經(jīng)營公司 發(fā)展總策略：業(yè)態(tài)組合及盈利模式 華晨丐紈廣場小結(jié)： 項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢： ?地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)發(fā)展鏈條， 各個(gè)業(yè)態(tài)在整個(gè)系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進(jìn)； ?大部分商業(yè)開發(fā)商自持，保證商業(yè)品質(zhì)和形象，提升客戶信心； ?先招商后銷售，前期引進(jìn)美國溫德姆豪生五星級(jí)酒店、居然之家、華潤歡樂頌、華潤萬家生活超市、江蘇衛(wèi)視幸福藍(lán)海國際影城五大品牌主力商家，帶動(dòng)后期時(shí)尚商業(yè)街的銷售。 項(xiàng)目商業(yè)劣勢： ?商業(yè)街以 50㎡ 以下為主力鋪，能夠有效控制總價(jià)，但項(xiàng)目定價(jià)過高，銷售情況不理想。 商業(yè)銷售 ——2023年 4月開始銷售商鋪，推出 629套，銷售 599套，銷售率 95%，前期銷售情況較好，主力銷售面積 737㎡ ， 1F均價(jià) /㎡ ， 2F均價(jià) ㎡，主力總價(jià) 40372萬。 客戶情況 ? 年齡段： 4049歲占總成交客戶的 44%，多為年齡偏大的事業(yè)成功人士。 ? 臵業(yè)目的：購買商鋪進(jìn)行投資的客戶占總量的 %。 在售商業(yè)項(xiàng)目案例總結(jié)： 1. 綜合體項(xiàng)目各物業(yè)形成有機(jī)的互補(bǔ)，集中式商業(yè)基本以開發(fā)商 自持為主，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，保證后續(xù)經(jīng)營； 2. 實(shí)行先招商后銷售策略，通過主力店的進(jìn)駐， 帶動(dòng)其他商鋪的銷售；而缺乏商業(yè)主題和無主力店帶動(dòng)，商業(yè)銷售難度大； 3. 主力面積區(qū)間不宜過大， 50平米以下的緊湊面積銷售較好； 酒店 公寓 PART 3： 各物業(yè)市場機(jī)會(huì) 城市商業(yè)發(fā)展特征 區(qū)域商業(yè)分析 區(qū)域在售案例分析 大型商家訪談 成功案例借鑒 寫字樓 純商業(yè) 主力商家 —— 百貨、販物中心、超市：武廣新城那邊現(xiàn)在可以洽談，但是估計(jì)要 3年以后才能夠正式開業(yè)。 經(jīng)營情況： 目前步步高連鎖門店遍及湖南、江西各地州市，經(jīng)營情況普遍較好，湘潭超市門店的營業(yè)坪效平均為 1500元 /㎡ /月 /店。 訪談二：天虹百貨 事業(yè)拓展部 何經(jīng)理 品牌背景： 目前在長沙有 1家，計(jì)劃在兩年內(nèi)再開 56家，目前岳陽、株洲已定。 大型購物中心的選址要求： 道路類別 是位臵選擇第一要素： 它直接影響消費(fèi)行為，道路依用途可分為 交通樞紐、連接通道、商業(yè)干道，而本案屬于交通樞紐型； 其次要遵循四大原則： ?第一原則：最短時(shí)間原則。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素了，而更多的要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。 用地一般分布于交通便捷、易達(dá)性好的位臵。 ?第三原則：聚集原則。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。 指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。 主力商家 —— 電器賣場：有中大型品牌超市或百貨商場會(huì)考慮進(jìn)駐，需要人流支撐。 經(jīng)營情況： 目前在長沙共有門店 12家，計(jì)劃兩年內(nèi)再增設(shè)至少 10家 。 所需面積 樓層 電梯 層高 排污排煙設(shè)備 租售方式 其他要求 15002023㎡ 2F3F 12臺(tái) 2F 3F ≥ 集中排煙或獨(dú)立管道 以買為主 有獨(dú)立門頭，開間大、進(jìn) 深短，窗戶要大 訪談一：悅客人生中西餐廳 段總 客戶背