【正文】 低 項目周邊商業(yè)為北部開發(fā)區(qū)最成熟地段，但品質較低；周邊有汽車商貿城，未來發(fā)展機遇良好。 ▌ 在龍山大道一線，逐漸形成了以汽車銷售為主、建材為輔的商圈，但是經營環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較雜，區(qū)域缺乏一個高品質的汽車商貿環(huán)境促成區(qū)域汽車商貿商圈的形成。 ▌ 政府商業(yè)布局規(guī)劃：以黔南汽車商貿城為中心的區(qū)域，規(guī)劃為黔南州汽車商貿中心，以規(guī)整沿線零散汽車商貿環(huán)境。 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 周邊業(yè)態(tài)（普通商鋪） ?周邊普通商鋪經營建材、零售、餐飲、通訊及門診藥店等業(yè)態(tài)。 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 ▌ 區(qū)域性業(yè)態(tài)：沿龍山大道分布，以汽車銷售為主的汽車商貿。 機遇： 市場需求： 區(qū)域汽車商貿經營環(huán)境較差，需高品質專業(yè)市場整合商圈成型。 周邊業(yè)態(tài)總結 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 ?商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 ?區(qū)域人口構成屬性 ?區(qū)域交通條件分析 ?項目商業(yè)屬性界定 ?商業(yè)環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 ? 區(qū)域人口： ? 目前周邊常住人口： 2023戶(約 ） ? 未來居住人口： 6000戶（ 萬人） ? 本地居民消費力較弱，以中低端消費為主，居民構成以本地企業(yè)事業(yè)單位、脫離土地農民。 ? 本案至火車站約 15分鐘車程。 區(qū)域交通條件分析 至高速公路入口僅 5分鐘 至市中心核心商圈 10分鐘距離 至火車站 15分鐘 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 ?商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 ?區(qū)域人口構成屬性 ?區(qū)域交通條件分析 ?項目商業(yè)屬性界定 ?商業(yè)環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 區(qū)域商業(yè)屬性界定 ?業(yè)態(tài)屬性： 汽車商貿商圈顯雛形 區(qū)域內龍山大道兩側，形成了汽車商貿商業(yè)鏈，初顯汽車商貿商圈雛形。 ?交通屬性： 區(qū)域人口稀少，消費能力有限 區(qū)域人口不足 3萬，人口組成以農轉非與企事單位職工構成，消費能力有限。 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 ?商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 ?區(qū)域人口構成屬性 ?區(qū)域交通條件分析 ?項目商業(yè)屬性界定 ?商業(yè)環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 商業(yè)環(huán)境 SWOT分析 S 優(yōu)勢 項目地段商業(yè)成熟度較高； 區(qū)域交通發(fā)達，通達性良好； 項目為品質生活社區(qū)商業(yè)，品質起點高。 本案處于汽車專業(yè)市場商圈核心位置。 O 機遇 市政府對區(qū)域發(fā)展的政策支持； 區(qū)域內汽車商貿專業(yè)市場發(fā)展機遇。 SWOT 分析 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 商業(yè)市場環(huán)境特征 ?城市核心區(qū)域商鋪供應有限，主要供應區(qū)集中在開發(fā)區(qū)南端（斗蓬山路段）。 ?本案地段：商鋪以銷售為主，以租帶售，價格高企，去化速度緩慢。 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 商業(yè)價格格局 本案 城市核心商圈 未來區(qū)域商圈 租金： 2030元 /平米 月 售價： 1000015000元 /平米 租金： 4080元 /平米 ? 租金：南高北低，開發(fā)區(qū)商鋪租售價格不均衡，售價偏高。 ? 開發(fā)區(qū)商鋪供過于求，因此出現租金與價格不均衡；相對于租金，價格高企，導致新區(qū)商鋪銷售速度緩慢。 龍山大道 黔龍汽車商貿城 經濟數據 總用地面積 24798㎡ 本地下建筑面積 20560 ㎡ 綜合樓 16565 ㎡ 建筑占地面積 10018 ㎡ 汽車商貿城 16162 ㎡ 停車位 400 總建筑面積 77455 ㎡ 住宅 40329 ㎡ 商鋪面積區(qū)間 200+ ㎡ 本 案 產品結構及業(yè)態(tài)布局 產品結構：臨街商鋪由地上部分及半地下部分組成，地上部分臨龍山大道，層高 、地下部分層高 ，開間 810m，進深 20m以上； 業(yè)態(tài)布局：地上臨街為小轎車銷售及汽車相關業(yè)態(tài)，半地下室商鋪以大型貨車銷售為主；北側和西側商鋪由 2層組成，第一層為大型貨車銷售，第二層為小轎車汽車銷售及相關附屬產品。 已成交客戶多為汽車銷售及服務為主的客戶。 商鋪屬性 商業(yè)體量： ；臨街商鋪面積： 60㎡ /間，可打通；開間 46m、層高 、進深 812m。 商鋪經營方式 以租帶售，現招商，形成餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍。 售價：臨街商鋪 9800元 /平方米，不臨街 6800元 /平方米。 月。 出租情況：出租情況很好，目前出租率達 80%，沿河岸及小區(qū)內部商業(yè)全部招商完成。 商鋪屬性 商業(yè)體量： 5000㎡；臨街商鋪面積： 3050㎡ /間，可打通；開間 、層高 、進深 8m。 商鋪經營方式 以租帶售，現招商，臨街形成汽車銷售服務業(yè)態(tài)，商業(yè)中心形成家電超市。 售價：臨街商鋪 12800元 /平方米，不臨街 6000元 /平方米起。 月。 出租情況：出租情況很好，臨街招商完畢。 市場供大于求 都勻商鋪市場嚴重供大于求，商鋪空置率高升。 區(qū)域商鋪銷售疲軟 區(qū)域內商鋪銷售疲軟，價格高企為主要購買障礙。 新商鋪出租良好 商業(yè)定位準確的商鋪，出租良好，市場認可度高。 W 劣勢 項目地段租金水平較低； 地段商業(yè)業(yè)態(tài)差、商業(yè)業(yè)態(tài)需培養(yǎng)； 建筑結構限制業(yè)態(tài)選擇，客戶范圍縮?。? 商業(yè)市場認知度為零，需從零開始； 區(qū)域地段認可度低，區(qū)域商圈形象需重塑； SWOT 分析 ?分析出發(fā)點：本項目在市場中的 SWOT 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 Part IV ｜商業(yè)定位 ?功能定位 ?商業(yè)定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?價格定位 ?營銷定位 合富輝煌房地產顧問有限公司貴陽分公司 類 型 商業(yè)規(guī)模 入住商戶 商圈輻射人口 鄰里型 7000平米以下 10—— 20戶 社區(qū)型 20—— 100戶 — 5萬人 區(qū)域型 — 3萬 40—— 150戶 510萬人 大區(qū)域型 （地域型） 3—— 7萬平米 100—— 200戶 1030萬人 中心型 10萬平米以上 250—— 700 上百萬人，大型城市可達上千萬人不等 本案為城市節(jié)點商業(yè)而非城市中心商業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)不符合本案案所處地段，必須尋求其他模式的商業(yè)形態(tài)作為本案商業(yè)操作方向，如集散式商業(yè)或借鑒其它城市更為成熟的商業(yè)模式。 ?項目本身血統(tǒng)，具備打造風情街區(qū)調性和基礎 情景商業(yè)街對環(huán)境和氛圍要求高，在環(huán)境和氛圍的營造上需要著重考慮。 業(yè)態(tài)培養(yǎng)周期長、資金回籠速度慢，運營風險較高，不建議選擇； 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)商業(yè)需要周邊，有一定的居住人口，但要求相對較低； ?周邊的社區(qū)商業(yè)檔次較低，難以滿足本案業(yè)主的需求，因此需要相應的解決商業(yè)與住宅檔次的不匹配； ?社區(qū)商業(yè)的形成都是自發(fā)的，如缺乏管理很容易影響整體的商業(yè)品質； ?社區(qū)商業(yè)商鋪利于銷售，應該著重考慮后續(xù)的招商統(tǒng)一問題，使其便于后期管理，即利于銷售同時又不損害社區(qū)形象； ?本案商鋪作為社區(qū)商業(yè)，建筑結構影響業(yè)態(tài)選擇，將區(qū)隔部分客戶。 ?建議