【正文】 計劃與流程 ......................................................................................................................77 第 十 部分 本項目的租金測定 ..........................................................................79 第 十一 部分項目運(yùn)營綱要 ..............................................................................80 一、管理基本理念 ...................................................................................................................................80 二、營銷策略（要點(diǎn)） ..........................................................................................................................80 第十 二 部分 項目管理規(guī)劃 ..............................................................................82 一、決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)： ...............................................................................................................................82 二、項目組機(jī)構(gòu)設(shè)臵 ...............................................................................................................................82 三、招商團(tuán)隊 ............................................................................................................................................82 四、招商質(zhì)量控制辦法 ..........................................................................................................................82 第十 三 部分 項目投資、經(jīng)營績效分析（概算） ........................................84 （另案專題） ....................................................................................................84 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 5 頁 共 84 頁 第 一 部分 市場 背景 研究 一、合肥 總體 概況 區(qū)位 —— 合肥地處中國中原地區(qū)，安徽省中部， 長江淮河之間，巢湖之濱，通過肥河通江達(dá)海，具有城東啟西，連接中原，貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。 4E 級新橋國際機(jī) 場、合肥新港則正在規(guī)劃 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 6 頁 共 84 頁 建設(shè)，“通江達(dá)?！敝溉湛纱? 〃 按照世行的標(biāo)準(zhǔn)衡量，合肥一只腳已跨入中等收入的門檻（ 2996－9265 美元）。 GDP 的構(gòu)成 合肥的服務(wù)業(yè)保持了較快的發(fā)展， 但仍然存在明顯的不足 ： 近年來，服務(wù)業(yè)的增速一直低于 GDP 的增速，一方面反映經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，服務(wù)業(yè)成為制約合肥發(fā)展中心城市的主因。 占全省的比重達(dá) 20%。另外一方面表現(xiàn)出居民消費(fèi)升級的快速形成，儲蓄意愿的下降和對收入預(yù)期的增長。 % % % % % % % %%%%%%%010002020300040005000600070008000長沙 南昌 武漢 合肥 鄭州 太原 南京 GDP總值 社會消費(fèi)品零售總額占比 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 10 頁 共 84 頁 〃 十五期間， 居民收入增長的速度 一直 低于 GDP 增速， 2020 年 ， 人均收入首次超過 GDP，有助于生活質(zhì)量的改善和消費(fèi)的升級。 〃 雖然消費(fèi)額增長較快，但消費(fèi)率一直在低較低，呈逐年遞減趨勢。汽車和建筑裝潢材料類零售額比去年同期增長都在三成以上，金銀珠寶類增長更超過了４０％。 〃 社會的高收入階層如公務(wù)員、企業(yè)主及對企業(yè)和社會資源占支配能力人群的實(shí)際收入和可統(tǒng)計收入差距甚大，社會隱性收入在這部分人群中占有比例極大，同時帶動周邊親朋好友的財富效應(yīng)亦有擴(kuò)大，因此在實(shí)際收入和支出中有較大偏差。品牌電器、進(jìn)口化妝品、名表、精品珠寶、數(shù)碼相機(jī)、攝象機(jī)等大件商品成為普通消費(fèi)者的消費(fèi)對象，同時私人住宅銷售勢頭旺盛，拉動了建筑及裝潢材料類消費(fèi)的快速增長，加速了新一代的消費(fèi)升級，帶動了相關(guān)商品的銷售。 〃 隨著消費(fèi)意識日益成熟，合肥人在“穿”方面，開始了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。 % 11% % % % % % % %每日 一個星期 其他 出外購物 /就餐 /娛樂的頻率 % % % % % % % % %公共汽車 自行車 步行 的士 自駕車 交通工具比例圖 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 15 頁 共 84 頁 消費(fèi)者選擇的購物場所 —— 從我們的調(diào)查資料中可以看出，合肥市的消費(fèi)者首先選擇的購物場所還是以大中型超市為主，占到調(diào)查總體的 41%，其次是大中型百貨商場，占總體的 26%。 41% 26% % 6% 8% % 0% 20% 40% 60%大中型超市 專業(yè)商場 小超市 消費(fèi)者習(xí)慣的購物場所 % % % % % % % % % % %質(zhì)量 價格 品牌 交通便利 離家近 購物環(huán)境好 消費(fèi)者對購物場所關(guān)注因素 % % % % % % % % %健身 酒吧/咖… 商業(yè)廣場娛樂功能 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 16 頁 共 84 頁 餐飲 消費(fèi) 看法 —— 消費(fèi)者對菜系的看法以川菜和徽菜為主，分別占到總體的 %和%，這也驗(yàn)證了火鍋店在合肥的成功，其次是粵菜，占總體的12%。 人口現(xiàn)狀 〃 2020 年年末， 合肥有戶籍人口 460 萬人，在總?cè)丝谥?，市區(qū) 常住 人口 240 萬 人， 流動人口 40 萬 。 〃 2020 年，在政務(wù)新區(qū)大開發(fā)前，政務(wù)新區(qū)為肥西縣屬農(nóng)村，人口 1萬 多 ；隨著 大規(guī)模的 開發(fā) 建設(shè) 及本地失地農(nóng)民的城市化，到 2020年政務(wù)新區(qū)新區(qū)已有居民 56 萬人左右； 隨著住宅入戶、設(shè)施交付進(jìn)度的加快，估計到2020 年 一個 超過 10萬城市人口的消費(fèi)圈已經(jīng)形成。原來在市區(qū)的企業(yè)也大量向 企事業(yè)單位向 政務(wù)新區(qū) 、濱湖新區(qū) 和西 、 南部的 高新區(qū)、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遷移，這在客觀上加速了合 肥城市擴(kuò)張。 省會 經(jīng)濟(jì)圈 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 19 頁 共 84 頁 合肥 東連長三角，西接廣袤的中西部地區(qū)，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢明顯。主動接受長三角地區(qū)的輻射， 以實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代化為目標(biāo)，以提高城市競爭力和綜合實(shí)力為中心，以城市間經(jīng)濟(jì)、社會聯(lián)系為基礎(chǔ)，以行政協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)為保證，通過產(chǎn)業(yè)集聚與城市群空間重組這一當(dāng)今世界城市化一種先進(jìn)的空間機(jī)制與模式，實(shí)施區(qū)域一體化、城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、生態(tài)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略、真正將合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為開放型、一體化和現(xiàn)代化開放型城市組合，成為寧鄭漢之間的區(qū)域性中心城市。 除了建設(shè)龐大的城軌系統(tǒng)外，建設(shè)合肥至黃山的快速鐵路也被列入規(guī)劃之中，同時規(guī)劃建設(shè)的還有從阜陽經(jīng)六安市、廬江縣至銅陵市的鐵路線，主要用來運(yùn)輸?shù)V產(chǎn)資源；合九鐵路的改造也列入了建設(shè)規(guī)劃，并將通過擬建的銅陵長江公鐵兩用大橋、安慶長江鐵路大橋兩座大橋，與即將投入運(yùn)營的銅陵至九江的鐵路相互連接。 經(jīng)濟(jì)圈城市的交通售票系統(tǒng)也將統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)異地購票本地上車、本地購票異地上車，方便經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)１６００萬人的出行。合肥 商業(yè) 的輻射力、吸納力、流通力、影響力將更強(qiáng)更大，商業(yè) 中心 城市的 地位更加凸 出 和牢固 。 城市人口 350 萬，建成區(qū)面積 350 平方公里。主要發(fā)展三大功能：以老城區(qū)為核心的中央商務(wù)區(qū)發(fā)揮商貿(mào)、金融資源優(yōu)勢功能；政府管理、服務(wù)、文化、教育功能；現(xiàn)代服務(wù)、人居、科教、衛(wèi)生等第三產(chǎn)業(yè)功能。規(guī)劃區(qū)范圍為 312 國道以南，沿巢湖向東，南至六家畈、三河，規(guī)劃面積 200 平方公里。 “…… 對投資建設(shè)建筑面積 5 萬㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施，凡符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃且建成后產(chǎn)權(quán)不分割出售的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按 50%收?。徊⒆蚤_業(yè)經(jīng)營之日起，對自營和物 業(yè)租賃所繳納的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，前兩年給予 100%獎勵，后三年給予 50%獎勵……” 小結(jié)： 將加快構(gòu)筑與區(qū)域性中心城市相協(xié)調(diào)、與先 進(jìn)制造業(yè)基地建設(shè)相配套、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系， 推動合肥建成全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為區(qū)域性的金融中心、商貿(mào)中心、旅游會展中心和教育培訓(xùn)中心 的 發(fā)展 進(jìn)程 。社區(qū)性便利店發(fā)展滯后 ，百貨店亟待轉(zhuǎn)型 。 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 24 頁 共 84 頁 〃 2020 年 2020 年， 合肥 將有不少于 6 家購物中心會開設(shè)百貨商店，百貨店鋪規(guī)模迅速擴(kuò)大。 社區(qū)性便利店 〃 社區(qū)性便利店發(fā)展滯后，按合肥市區(qū)人口概算，便利店至少應(yīng)有1000 家。發(fā)展商的財務(wù)情況如從知曉，但從經(jīng)營效益來看，估計不太樂觀。 購物中心發(fā)展的時期才剛剛到 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 25 頁 共 84 頁 來。 港臺購物中心的借鑒 香港、臺灣購物中心 發(fā)展歷程 可以為合肥購物中心的發(fā)展方向提供指南。 合肥零售業(yè)存在的問題 〃 宏觀上講，由于合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后和開放程度較低的影響，零售業(yè)也相對落后。香港購物中心的主要特點(diǎn)：與城市交通軌道連接緊密；多為都會型購物中心，地處都市繁華地帶；開發(fā)者熟悉商業(yè)運(yùn)作規(guī)律，設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)管理公司；重于餐飲和娛樂設(shè)施。其次是交通因素。更多的大型購物中心中心即將出現(xiàn)。 這三家購物廣場都 是按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”方式予以開發(fā)。 〃 在連鎖商業(yè)中，以經(jīng)營日用品為主的大型超市發(fā)展迅猛， 沃爾瑪、家樂福、 易初蓮花、 樂購、 大潤發(fā) 、世紀(jì)聯(lián)華 、合家福 等強(qiáng)勢企業(yè)分別開設(shè)新店，大型超市多數(shù)采用非商業(yè)街立店的方式，形成對傳統(tǒng)商業(yè)街的圍堵，并且在百雜品、低檔化妝品和服飾類商品的經(jīng)營上對百貨業(yè)形成威脅。 百大、商之都、瑞景 等百貨店為了提升市場定位和滿足細(xì) 分市場的需求，相繼進(jìn)行了較大規(guī)模的品類結(jié)構(gòu)和品牌檔次的調(diào)整，如紀(jì)梵希、 BOSS、 雅格獅丹 等國際一線品牌開始進(jìn)入合肥市場。 四 、合肥零售業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 〃 目前，合肥零售業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，勢頭良好。政務(wù)新區(qū) CBD 中心區(qū)將成為城市最重要的 核 心之一， 商業(yè)繁榮應(yīng)可期待。城市各組團(tuán)之間以大面積的生態(tài)綠地隔離，并穿插有河流水系、山體和綠色空間。合肥市將按“ 141” 發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“ 141”的發(fā)展態(tài) 勢。 141 城市規(guī)劃 合肥城市空間結(jié)構(gòu)將形成“ 141”（一主城、四組團(tuán)、一個濱湖新區(qū)）的多中心發(fā)展態(tài)勢。同時，省會經(jīng)濟(jì)圈城市還將實(shí)現(xiàn)公交“一卡通”，各座城市的公交運(yùn)輸價格政策也將相互統(tǒng)一、相互銜接。此舉意味著，合肥具有更強(qiáng)的經(jīng) 濟(jì)輻射力和吸納力。 ２ 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 20 頁 共 84 頁 ０１５年，合肥要與部分沿淮與皖江城市“一體化”，到２０２０年，基本實(shí)現(xiàn)合肥成為長三角城市群副核心城市的戰(zhàn)略設(shè)想。 合肥市迎來跨越式發(fā)展的歷史機(jī)遇。 三 、 未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 本節(jié)將通過對合肥未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以及將對合肥市經(jīng)濟(jì)、特別是零售業(yè)企業(yè)及商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)生影響的重大事件給以簡要描述后，綜合分析對本項目可能產(chǎn)生的影響。 〃